Nhà chung cư là loại hình nhà ở phổ biến tại các đô thị hiện nay, nơi nhiều chủ thể cùng sinh sống và cùng khai thác, sử dụng một công trình xây dựng thống nhất. Chính đặc thù này khiến việc xác định ranh giới giữa phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trở thành vấn đề pháp lý cốt lõi, có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền tài sản, nghĩa vụ quản lý cũng như trách nhiệm đóng góp chi phí của các chủ sở hữu căn hộ. Thực tế cho thấy, nhiều tranh chấp phát sinh trong nhà chung cư xuất phát từ sự thiếu rõ ràng hoặc hiểu chưa đúng về phạm vi sở hữu riêng và sở hữu chung.
Nhận thức được tầm quan trọng đó, Luật Nhà ở 2023 đã kế thừa và hoàn thiện các quy định trước đây, đồng thời bổ sung nhiều nội dung cụ thể, chi tiết hơn về cách xác định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư. Các quy định này không chỉ tạo cơ sở pháp lý thống nhất cho việc quản lý, vận hành nhà chung cư mà còn góp phần bảo vệ quyền lợi chính đáng của cư dân, thúc đẩy môi trường sống văn minh, ổn định và bền vững.
1. Nhà chung cư là gì?
Theo khoản 3 điều 2 Luật nhà ở 2023 quy định như sau:
3. Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.
Theo đó, nhà chung cư được xác định là nhà ở có từ hai tầng trở lên, được xây dựng với nhiều căn hộ độc lập, trong đó các căn hộ không tồn tại tách biệt mà gắn bó chặt chẽ với nhau thông qua hệ thống lối đi, cầu thang và các không gian sử dụng chung. Cấu trúc này làm phát sinh đồng thời hai chế độ sở hữu là sở hữu riêng và sở hữu chung, thể hiện đặc trưng của quan hệ đa sở hữu trong nhà chung cư.
Bên cạnh phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của từng chủ căn hộ, nhà chung cư còn bao gồm các phần diện tích và hệ thống công trình hạ tầng được sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức sinh sống, làm việc trong tòa nhà. Việc cùng khai thác và sử dụng các công trình hạ tầng kỹ thuật như điện, nước, thoát nước, phòng cháy chữa cháy hay các kết cấu chịu lực cho thấy tính phụ thuộc lẫn nhau giữa các chủ sở hữu, đồng thời đặt ra yêu cầu về cơ chế quản lý, vận hành và bảo trì thống nhất.
Ngoài ra, quy định này cũng mở rộng phạm vi điều chỉnh khi ghi nhận nhà chung cư không chỉ được xây dựng với mục đích để ở mà còn có thể được xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp. Điều đó phản ánh xu hướng phát triển đô thị hiện nay, nơi nhà chung cư vừa đáp ứng nhu cầu cư trú, vừa phục vụ các hoạt động thương mại, dịch vụ hoặc văn phòng. Việc thừa nhận loại hình chung cư hỗn hợp tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho công tác quản lý, phân định chức năng sử dụng và áp dụng chế độ pháp lý phù hợp đối với từng phần trong cùng một tòa nhà chung cư.
2. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư theo Luật nhà ở 2023
2.1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư
Theo khoản 1 điều 142 Luật nhà ở 2023, Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là bộ phận tài sản gắn liền trực tiếp với quyền sở hữu của từng chủ căn hộ, thể hiện quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt độc lập của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Việc xác định rõ phạm vi phần sở hữu riêng có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm quyền tài sản hợp pháp của cư dân, đồng thời là căn cứ để phân định trách nhiệm quản lý, bảo trì, sửa chữa cũng như giải quyết các tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Cụ thể, Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
- Phần diện tích trong căn hộ được xác định là phần sở hữu riêng, bao gồm toàn bộ không gian bên trong căn hộ và cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó
Quy định này khẳng định ban công, lô gia không phải là phần sở hữu chung nếu được thiết kế gắn liền và phục vụ riêng cho từng căn hộ, qua đó chủ sở hữu có toàn quyền sử dụng theo mục đích ở, sinh hoạt phù hợp với công năng và các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư.
- Phần diện tích khác trong nhà chung cư có thể được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư
Chẳng hạn như chỗ để xe, kho, hoặc diện tích phụ trợ khác, với điều kiện các phần này đã được xác định rõ trong hồ sơ pháp lý, hợp đồng mua bán hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu. Quy định này tạo cơ sở pháp lý linh hoạt, phù hợp với thực tiễn đa dạng của các mô hình nhà chung cư hiện nay.
- Hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích thuộc sở hữu riêng cũng được xác định là sở hữu riêng, trừ trường hợp các trang thiết bị đó thuộc diện sở hữu chung theo quy định tại khoản 2 Điều này.
Các trang thiết bị này thường bao gồm hệ thống điện, nước, thiết bị vệ sinh, thiết bị nội thất hoặc các công trình kỹ thuật phục vụ trực tiếp cho việc sử dụng riêng của từng chủ sở hữu, qua đó bảo đảm tính độc lập và toàn vẹn của quyền sở hữu đối với căn hộ.
Tóm lại, việc quy định cụ thể các nội dung thuộc phần sở hữu riêng trong nhà chung cư không chỉ giúp xác lập ranh giới pháp lý rõ ràng giữa sở hữu riêng và sở hữu chung mà còn góp phần hạn chế tranh chấp, nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng nhà chung cư. Đây là cơ sở quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu căn hộ, đồng thời bảo đảm trật tự, an toàn và sự ổn định trong đời sống chung cư.
Lưu ý: Các phần diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu riêng, thuộc sở hữu chung quy định tại Điều này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư; trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không ghi rõ thì phần sở hữu riêng, sở hữu chung được xác định theo quy định tại Điều này (Khoản 3 điều 142 Luật nhà ở 2023)
2.2. Phần sở hữu chung của nhà chung cư
Theo khoản 2 điều 142 Luật nhà ở 2023, Phần sở hữu chung của nhà chung cư là bộ phận tài sản không gắn với riêng một chủ sở hữu nào mà thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của tất cả các chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư. Việc xác định phần sở hữu chung có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, bởi đây là cơ sở pháp lý để bảo đảm quyền lợi chung của cộng đồng cư dân, đồng thời là căn cứ để tổ chức quản lý, vận hành, bảo trì và khai thác công trình một cách thống nhất, an toàn và bền vững. Cụ thể, Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:
- Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư
- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị sử dụng chung trong nhà chung cư bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có), hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng cháy, chữa cháy và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;
- Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc trường hợp đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc không thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt bao gồm: sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung dự án đã được phê duyệt.
Tóm lại, quy định về phần sở hữu chung của nhà chung cư đã làm rõ phạm vi các tài sản thuộc quyền sở hữu chung, từ không gian, kết cấu, trang thiết bị bên trong đến hạ tầng kỹ thuật và công trình công cộng gắn liền với nhà chung cư. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để bảo đảm việc quản lý, sử dụng, bảo trì và khai thác nhà chung cư được thực hiện một cách thống nhất, minh bạch, qua đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của toàn thể chủ sở hữu và cư dân sinh sống trong nhà chung cư.
3. Quản lý phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp
Theo khoản 3 Điều 9 Thông tư 05/2024/TT-BXD về quản lý phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp được xây dựng nhằm giải quyết đặc thù của loại hình chung cư vừa để ở vừa phục vụ hoạt động kinh doanh, dịch vụ. Trong mô hình này, sự đan xen giữa các khu chức năng khác nhau dễ phát sinh xung đột lợi ích nếu không có cơ chế quản lý rõ ràng. Như vậy, Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì thực hiện quản lý theo quy định sau đây:
- Trường hợp không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu chức năng kinh doanh dịch vụ với khu chức năng căn hộ thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý phần sở hữu chung này; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều này;
- Trường hợp phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu chức năng kinh doanh dịch vụ với khu chức năng căn hộ thì chủ sở hữu khu chức năng căn hộ có trách nhiệm quản lý phần sở hữu chung của khu chức năng này; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với phần sở hữu chung của khu chức năng kinh doanh dịch vụ thì do đơn vị quản lý vận hành quản lý, trường hợp không thuộc diện phải có đơn vị quản lý vận hành thì do chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện quản lý.
Đối với phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều này.
Qua đó có thể thấy rằng, việc quản lý phần sở hữu chung trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp được đặt trên nguyên tắc phân định rõ trách nhiệm quản lý gắn với từng khu chức năng, đồng thời vẫn bảo đảm sự phối hợp và quản lý thống nhất đối với các phần sở hữu chung của toàn bộ tòa nhà, nhằm hài hòa lợi ích giữa các chủ sở hữu, hạn chế tranh chấp và bảo đảm hoạt động ổn định, hiệu quả của nhà chung cư.
Kết luận
Việc phân định rõ ràng phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023 không chỉ mang ý nghĩa pháp lý thuần túy mà còn là nền tảng quan trọng cho sự hài hòa trong đời sống cộng đồng cư dân. Khi quyền và nghĩa vụ của từng chủ sở hữu được xác định minh bạch, việc quản lý, sử dụng và bảo trì nhà chung cư sẽ trở nên hiệu quả hơn, hạn chế tối đa các mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh trong thực tiễn.
Có thể khẳng định rằng, các quy định của Luật Nhà ở 2023 về sở hữu riêng và sở hữu chung đã thể hiện bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện hành lang pháp lý cho loại hình nhà ở chung cư. Việc tuân thủ và áp dụng đúng các quy định này không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân mà còn góp phần xây dựng môi trường sống an toàn, văn minh, ổn định lâu dài, phù hợp với xu hướng phát triển đô thị hiện đại.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.
