Các trường hợp phá dỡ nhà chung cư theo Luật nhà ở 2023

 Trong quá trình đô thị hóa nhanh chóng và phát triển mạnh mẽ của hệ thống nhà ở tại Việt Nam, nhà chung cư đã và đang trở thành loại hình nhà ở phổ biến, đặc biệt tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, cùng với thời gian sử dụng, tác động của môi trường, sự thay đổi về tiêu chuẩn kỹ thuật, cũng như yêu cầu ngày càng cao về an toàn, mỹ quan và phát triển đô thị bền vững, không ít nhà chung cư đã rơi vào tình trạng xuống cấp, hư hỏng nghiêm trọng, thậm chí tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn cho người dân sinh sống. Thực tiễn này đặt ra yêu cầu cấp thiết phải có cơ chế pháp lý rõ ràng, minh bạch nhằm xử lý các công trình chung cư không còn đáp ứng điều kiện sử dụng, trong đó phá dỡ nhà chung cư là một nội dung đặc biệt quan trọng.

 Trước đây, việc phá dỡ nhà chung cư thường gặp nhiều vướng mắc do liên quan trực tiếp đến quyền sở hữu của nhiều chủ thể, lợi ích kinh tế – xã hội đan xen và sự thiếu thống nhất trong quy định pháp luật. Không ít dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị đình trệ kéo dài nhiều năm chỉ vì chưa xác định rõ căn cứ pháp lý để phá dỡ, hoặc thiếu sự đồng thuận của các chủ sở hữu căn hộ. Chính vì vậy, việc hoàn thiện hành lang pháp lý về phá dỡ nhà chung cư trở thành yêu cầu tất yếu trong bối cảnh phát triển đô thị hiện nay.

1. Khái quát về phá dỡ nhà chung cư

1.1. Phá dỡ nhà chung cư là gì?

Phá dỡ nhà chung cư, theo tinh thần của Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định 98/2024/NĐ-CP, được định nghĩa là việc chấm dứt sự tồn tại của toàn bộ hoặc một phần tòa nhà chung cư thông qua các biện pháp kỹ thuật, dựa trên cơ sở các quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc sự đồng thuận của tập thể chủ sở hữu. Mục đích tối thượng của hoạt động này không chỉ là giải phóng mặt bằng, mà là để xử lý triệt để các công trình nguy hiểm đe dọa sinh mạng con người, đồng thời thực hiện các dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị theo quy hoạch, nhằm nâng cao chất lượng sống cho cư dân và diện mạo đô thị.   

Khái niệm này trong Luật Nhà ở 2023 đã có sự mở rộng và thay đổi về chất so với Luật Nhà ở 2014. Trước đây, phá dỡ thường gắn liền với sự bế tắc trong cơ chế thỏa thuận dân sự. Hiện nay, phá dỡ được luật hóa như một công cụ quản lý nhà nước mạnh mẽ, chuyển dịch từ quan hệ "dân sự thuần túy" (nơi quyền tài sản cá nhân là tuyệt đối) sang quan hệ "hành chính - mệnh lệnh" khi lợi ích công cộng và an toàn sinh mạng bị đe dọa. Điều này có nghĩa là, việc định nghĩa "phá dỡ" nay bao hàm cả yếu tố cưỡng chế thi hành, không phụ thuộc hoàn toàn vào ý chí chủ quan của người dân nếu công trình đó được xác định là nguy hiểm.

1.2. Nguyên tắc pháp lý khi phá dỡ

Việc phá dỡ nhà chung cư tác động trực tiếp đến hai quyền cơ bản nhất của công dân: quyền sở hữu tài sản (nhà ở) và quyền sử dụng đất. Do đó, Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP thiết lập một hệ thống các nguyên tắc pháp lý chặt chẽ để điều chỉnh quá trình này. Các nguyên tắc này đóng vai trò như "kim chỉ nam" cho mọi quyết định hành chính và hành vi của các chủ thể liên quan.

Thứ nhất, bảo đảm an toàn. Đây là nguyên tắc xương sống của Luật Nhà ở 2023. Trước đây, quyền tài sản thường được viện dẫn để trì hoãn việc di dời khỏi các chung cư cũ nát. Tuy nhiên, pháp luật mới xác định rằng quyền sống và quyền được an toàn thân thể cao hơn quyền sở hữu tài sản. Khi một tòa nhà chung cư bị đánh giá là nguy hiểm (Cấp độ D), có nguy cơ sập đổ hoặc không đảm bảo điều kiện phòng cháy chữa cháy, khí độc, việc phá dỡ trở thành yêu cầu bắt buộc của Nhà nước. Cơ quan quản lý có quyền và nghĩa vụ ban hành quyết định cưỡng chế di dời và phá dỡ để bảo vệ tính mạng người dân, ngay cả khi chủ sở hữu phản đối. Sự chuyển dịch này thể hiện trách nhiệm bảo hộ công dân của Nhà nước, ngăn chặn các thảm họa sập nhà có thể lường trước được.   

Thứ hai, nguyên tắc tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Phá dỡ không phải là hành động tự phát hay đơn lẻ. Nó phải nằm trong tổng thể quy hoạch xây dựng và kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương. Luật Đất đai 2024, tại Điều 79, đã quy định rõ việc thu hồi đất để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Điều này có nghĩa là việc phá dỡ một tòa nhà phải được xem xét trong mối tương quan với hạ tầng xung quanh, mật độ dân số, và định hướng phát triển không gian đô thị. Nguyên tắc này ngăn chặn tình trạng "quy hoạch da báo", nơi các tòa nhà mới mọc lên lộn xộn trên nền nhà cũ mà không có sự kết nối hạ tầng đồng bộ.   

Thứ ba, nguyên tắc bảo đảm quyền lợi hợp pháp và hài hòa lợi ích. Dù việc phá dỡ có thể mang tính cưỡng chế về mặt hành chính đối với các chung cư nguy hiểm, nhưng quyền tài sản của người dân không bị tước đoạt mà được chuyển đổi hình thức. Nguyên tắc này đòi hỏi Nhà nước và Chủ đầu tư phải đảm bảo cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư công bằng. Nghị định 98/2024/NĐ-CP cụ thể hóa điều này bằng quy định về hệ số bồi thường K (từ 1 đến 2 lần diện tích cũ), đảm bảo người dân có chỗ ở mới tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ về diện tích và tiện ích. Nguyên tắc này nhằm giải quyết bài toán mâu thuẫn lợi ích giữa ba bên: Nhà nước (muốn chỉnh trang đô thị), Doanh nghiệp (muốn lợi nhuận) và Người dân (muốn an cư).   

Thứ tư, nguyên tắc công khai, minh bạch và dân chủ. Quy trình phá dỡ từ khâu kiểm định chất lượng, lập phương án bồi thường, lựa chọn chủ đầu tư đến ra quyết định phá dỡ đều phải được công khai cho cư dân biết, bàn và kiểm tra. Luật Nhà ở 2023 yêu cầu phải lấy ý kiến cư dân về phương án quy hoạch và lựa chọn chủ đầu tư (đối với các trường hợp không dùng vốn ngân sách), với tỷ lệ đồng thuận được quy định cụ thể (ví dụ: 70% chủ sở hữu tham gia, 75% đồng thuận). Nguyên tắc này đảm bảo tính chính danh của dự án và giảm thiểu các khiếu kiện kéo dài.   

Thứ năm, nguyên tắc xã hội hóa và huy động nguồn lực. Nhận thấy nguồn lực ngân sách hạn hẹp, pháp luật mới khuyến khích tối đa việc xã hội hóa hoạt động phá dỡ và xây dựng lại. Nhà nước tạo hành lang pháp lý, ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng để thu hút doanh nghiệp tư nhân tham gia. Trách nhiệm phá dỡ và xây mới được chuyển giao một phần lớn cho khu vực tư nhân dưới sự giám sát của Nhà nước, trừ các trường hợp khẩn cấp hoặc không có nhà đầu tư quan tâm thì Nhà nước mới trực tiếp thực hiện bằng vốn đầu tư công. 

2. 05 trường hợp phá dỡ nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023

Điều 59 Luật Nhà ở 2023 quy định 05 trường hợp cụ thể mà nhà chung cư phải thực hiện phá dỡ. Sự phân định rạch ròi các trường hợp này có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định trách nhiệm tài chính, quy trình thực hiện và quyền lợi của người dân.

Trường hợp 1: Phá dỡ do hư hỏng bởi cháy, nổ không còn đủ điều kiện an toàn 

Trường hợp này đề cập đến các sự cố tai nạn nghiêm trọng làm tổn hại kết cấu công trình. Điểm mấu chốt ở đây là cụm từ "không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng". Khác với sự xuống cấp tự nhiên theo thời gian, hư hỏng do cháy nổ thường gây ra những tác động tức thời và khó lường đối với khả năng chịu lực của bê tông cốt thép.

Trong bối cảnh các vụ cháy chung cư (đặc biệt là chung cư mini) gây hậu quả nghiêm trọng thời gian qua, quy định này cho phép cơ quan quản lý nhà nước có quyền can thiệp ngay lập tức. Sau khi sự cố xảy ra, cơ quan chức năng (thường là Sở Xây dựng phối hợp với cơ quan PCCC) sẽ tiến hành giám định khẩn cấp. Nếu kết luận cho thấy kết cấu không thể phục hồi, quyết định di dời và phá dỡ sẽ được ban hành theo thủ tục rút gọn.

Việc phá dỡ này mang tính chất bắt buộc và khẩn cấp. Quyền bảo vệ tài sản của chủ sở hữu phải nhường bước cho yêu cầu an toàn công cộng, tránh nguy cơ sập đổ thứ cấp sau hỏa hoạn.

Trường hợp 2: Phá dỡ do hư hỏng bởi thiên tai, địch họa

Thiên tai (động đất, bão, lụt) và địch họa là các nguyên nhân bất khả kháng. Tương tự như trường hợp cháy nổ, tiêu chí quyết định vẫn là khả năng an toàn chịu lực của công trình. Tuy nhiên, điểm khác biệt nằm ở cơ chế hỗ trợ.

Đối với thiên tai, Nhà nước thường kích hoạt các cơ chế hỗ trợ từ quỹ phòng chống thiên tai và ngân sách dự phòng để hỗ trợ người dân di dời khẩn cấp và tìm kiếm chỗ ở tạm thời (tạm cư).

Quy trình phá dỡ trong trường hợp này thường gắn liền với các quyết định công bố tình trạng khẩn cấp của địa phương. Việc xác định ranh giới giữa "hư hỏng có thể sửa chữa" và "phải phá dỡ" trong trường hợp này cần sự giám định kỹ thuật vô cùng thận trọng, vì nó liên quan trực tiếp đến khối lượng tài sản lớn của hàng trăm hộ dân bị mất đi một cách đột ngột.

Trường hợp 3: Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính nguy hiểm 

Đây là trường hợp phổ biến nhất và cũng gây tranh cãi nhiều nhất trong thực tiễn xử lý chung cư cũ tại Hà Nội và TP.HCM.

Theo quy chuẩn kỹ thuật xây dựng, mức độ nguy hiểm là khi khả năng chịu lực của kết cấu chịu lực chính (cột, dầm, sàn, móng) đã suy giảm nghiêm trọng, vượt quá giới hạn an toàn cho phép, công trình có nguy cơ sập đổ bất cứ lúc nào.

Luật Nhà ở 2023 đã thể hiện thái độ kiên quyết hơn so với luật cũ. Khi đã có kết luận kiểm định cấp D của cơ quan có thẩm quyền, việc phá dỡ là bắt buộc, không phụ thuộc vào ý chí chủ quan của cư dân. Điều này nhằm giải quyết tình trạng nhiều hộ dân tại các khu nhà tập thể cũ dù biết nguy hiểm nhưng vẫn cố bám trụ, gây nguy hiểm cho chính họ và cộng đồng xung quanh.

Trách nhiệm tổ chức kiểm định thuộc về UBND cấp tỉnh. Kết luận kiểm định là văn bản pháp lý cao nhất để kích hoạt quy trình cưỡng chế di dời nếu người dân không tự nguyện chấp hành.   

Trường hợp 4: Nhà hư hỏng chưa thuộc diện phá dỡ nhưng nằm trong khu vực cải tạo đồng bộ  

Luật cho phép phá dỡ cả những nhà chung cư chưa thuộc diện nguy hiểm sập đổ nếu chúng nằm trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy hoạch đã được phê duyệt. Điều này đồng nghĩa với việc lợi ích của một nhóm nhỏ cư dân (đang ở nhà chưa hỏng) phải được đặt trong tương quan với lợi ích chung của toàn bộ khu dân cư và bộ mặt đô thị. Để bảo đảm quyền lợi cho nhóm này, chính sách bồi thường và tái định cư sẽ phải được tính toán thỏa đáng, thường là áp dụng chung một cơ chế ưu đãi như đối với các hộ thuộc diện bắt buộc phá dỡ.

Trường hợp 5: Nhà chung cư không thuộc các diện trên nhưng được tất cả chủ sở hữu thống nhất phá dỡ

Luật đặt ra điều kiện cực kỳ khắt khe là sự thống nhất của "tất cả các chủ sở hữu". Điều này áp dụng cho các chung cư chưa hư hỏng nặng nhưng đã lạc hậu về công năng, thiết kế (ví dụ: không có thang máy, diện tích căn hộ quá nhỏ, thiếu tiện ích) và cư dân mong muốn nâng cấp chất lượng sống.

Trong trường hợp này, cư dân đóng vai trò chủ động hoàn toàn. Họ có quyền thông qua Hội nghị nhà chung cư để quyết định phá dỡ, lựa chọn chủ đầu tư, thống nhất phương án thiết kế và phân chia lợi ích. Nhà nước chỉ đóng vai trò quản lý về quy hoạch và cấp phép xây dựng. Tuy nhiên, trong thực tế, việc đạt được sự đồng thuận tuyệt đối 100% là vô cùng khó khăn, do đó trường hợp này thường chỉ khả thi ở các chung cư quy mô nhỏ (mini) hoặc các khu tập thể của một cơ quan, đơn vị cụ thể.

3. Bảng so sánh các trường hợp phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại

Để cung cấp một cái nhìn trực quan và dễ dàng tra cứu, bảng dưới đây tổng hợp các đặc điểm pháp lý cốt yếu của 5 trường hợp trên, dựa trên các quy định của Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP.   

Có thể thấy, Luật Nhà ở 2023 đã phân tầng mức độ can thiệp của Nhà nước. Mức độ nguy hiểm càng cao (Trường hợp 1, 2, 3), quyền lực hành chính của Nhà nước càng mạnh mẽ để bảo vệ lợi ích công cộng. Ngược lại, khi mức độ nguy hiểm thấp (Trường hợp 5), quyền tự quyết của chủ sở hữu được tôn trọng tuyệt đối. Trường hợp 4 là sự giao thoa, nơi Nhà nước can thiệp vì mục tiêu quy hoạch dài hạn nhưng vẫn phải bảo đảm quyền lợi kinh tế cho người dân thông qua các cơ chế bồi thường thỏa đáng.

4. Quyền lợi của người dân khi bị phá dỡ nhà chung cư

4.1. Cơ chế "Hệ số K" bồi thường

Một trong những tranh chấp dai dẳng nhất trước đây là việc xác định diện tích căn hộ mới mà người dân được nhận lại. Khái niệm "Hệ số K" (hệ số quy đổi diện tích) lần đầu tiên được quy định chi tiết, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc thương lượng.   

Bản chất của Hệ số K là tỷ lệ nhân với diện tích sử dụng căn hộ cũ để ra diện tích căn hộ tái định cư. Ví dụ: Căn hộ cũ 50m2, K = 1.5, thì căn hộ mới được nhận là 75m2 mà không phải trả thêm tiền.

Quy định cụ thể theo Nghị định 98/2024/NĐ-CP:

- Đối với căn hộ tầng 1: 

Đây là các căn hộ có giá trị thương mại cao nhất. Nghị định quy định hệ số K áp dụng cho tầng 1 dao động từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng cũ.

Tầng 1 thường được sử dụng để kinh doanh buôn bán, tạo ra dòng tiền hằng ngày cho hộ dân. Khi xây dựng lại chung cư cao tầng, họ thường mất lợi thế mặt tiền này. Hệ số K cao (lên tới 2.0) được xem là khoản bù đắp cho thiệt hại về cơ hội kinh doanh ("chi phí cơ hội") và giá trị đất vượt trội của tầng 1.

UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào vị trí, giá đất khu vực để quyết định mức cụ thể trong khung 1-2 lần. Điều này tạo sự linh hoạt cho từng địa phương nhưng vẫn khống chế trần để tránh lạm phát chi phí dự án.   

- Đối với căn hộ từ tầng 2 trở lên: 

Hệ số K thường thấp hơn, do UBND cấp tỉnh quy định (thực tế thường từ 1.0 đến 1.5 tùy dự án).

Nếu diện tích căn hộ tái định cư (sau khi nhân hệ số K) vẫn nhỏ hơn một diện tích tối thiểu (ví dụ 45m2 theo quy chuẩn nhà ở), chủ đầu tư có trách nhiệm bố trí căn hộ đủ chuẩn và người dân có thể phải thanh toán hoặc được hỗ trợ phần chênh lệch tùy theo chính sách cụ thể của từng dự án.

4.2. Quyền ưu tiên mua diện tích kinh doanh thương mại

Đối với các chủ sở hữu căn hộ tại tầng 1, ngoài việc được bồi thường căn hộ ở, họ còn có nhu cầu tiếp tục kinh doanh.

Nếu dự án mới có bố trí khu vực kinh doanh dịch vụ, thương mại (thường là khối đế của tòa nhà), chủ sở hữu tầng 1 được quyền ưu tiên mua hoặc thuê một phần diện tích tại đây.   

Giá bán hoặc giá thuê phần diện tích này không phải là giá thị trường thả nổi mà được tính toán dựa trên suất đầu tư xây dựng phân bổ cộng với lợi nhuận định mức hợp lý. Điều này giúp người dân có cơ hội tái lập sinh kế với chi phí hợp lý, tránh việc họ bị đẩy ra khỏi khu vực kinh doanh quen thuộc do giá thuê quá cao của các trung tâm thương mại hiện đại.

4.3. Các hình thức bồi thường và tái định cư

Luật Nhà ở 2023 (Điều 60) và các văn bản hướng dẫn  đa dạng hóa các lựa chọn cho người dân, không ép buộc họ vào một con đường duy nhất:   

- Tái định cư tại chỗ:

Đây là ưu tiên số 1. Người dân giao nhà cũ và nhận nhà mới tại đúng vị trí đó sau khi xây xong.

Người dân được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ hồng) cho căn hộ mới ngay sau khi bàn giao.

- Tái định cư tại địa điểm khác:

• Áp dụng khi quy hoạch mới không cho phép xây dựng nhà ở tại vị trí cũ (ví dụ: khu đất đó được quy hoạch làm công viên, trường học) hoặc khi người dân không muốn chờ đợi xây dựng.
• Địa điểm tái định cư phải được bố trí trên cùng địa bàn xã/phường, hoặc nếu không có thì trên cùng địa bàn quận/huyện, bảo đảm điều kiện hạ tầng tương đương.

- Nhận tiền bồi thường:

• Chủ sở hữu có quyền từ chối nhận nhà và yêu cầu nhận tiền mặt.
• Cơ sở định giá: Giá bồi thường được tính theo giá thị trường của căn hộ tại thời điểm phê duyệt phương án. Đối với các dự án dùng vốn ngân sách, giá này do Nhà nước quyết định nhưng phải tiệm cận giá thị trường. Đối với dự án doanh nghiệp, giá do hai bên thỏa thuận.

- Mua, thuê mua Nhà ở xã hội:

Nếu số tiền bồi thường không đủ mua nhà ở thương mại, người dân thuộc diện giải tỏa được ưu tiên mua nhà ở xã hội mà không cần phải bốc thăm hay chứng minh thu nhập khắt khe như các đối tượng thông thường.

4.4. Chỗ ở tạm thời và Chi phí liên quan

Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm bố trí chỗ ở tạm thời cho cư dân hoặc thanh toán tiền để cư dân tự thuê nhà.

Nếu là dự án thương mại, nguồn kinh chí phí chi trả cho Chủ đầu tư chi trả toàn bộ.

Nếu là di dời khẩn cấp (Sử dụng nguồn vốn công): Ngân sách địa phương sẽ chi trả chi phí quản lý vận hành chỗ ở tạm thời (nếu bố trí vào quỹ nhà công) cho đến khi lựa chọn được chủ đầu tư dự án cải tạo chính thức.   

Mức hỗ trợ: Nếu nhận tiền tự thuê, mức hỗ trợ thường được tính theo giá thuê trung bình tại khu vực lân cận nhân với diện tích số hộ khẩu hoặc diện tích căn hộ cũ.

5. Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi 1: Nếu tôi không đồng ý với kết quả kiểm định chất lượng nhà, tôi có quyền yêu cầu kiểm định lại không?

Về nguyên tắc, kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền (Sở Xây dựng hoặc đơn vị được chỉ định) là căn cứ pháp lý cao nhất. Tuy nhiên, Luật cho phép chủ sở hữu có quyền kiến nghị. Trong thực tế, nếu có sự nghi ngờ có căn cứ về tính minh bạch, tập thể cư dân có thể thuê đơn vị kiểm định độc lập thứ hai để đối chứng. Tuy nhiên, kết quả của đơn vị thứ hai này chỉ mang tính tham khảo. Nếu có sự khác biệt lớn, UBND cấp tỉnh sẽ là người ra quyết định cuối cùng hoặc trưng cầu giám định của Bộ Xây dựng. Việc khiếu nại về kết quả kiểm định không đương nhiên làm đình chỉ việc thực hiện di dời nếu tòa nhà đang ở trạng thái nguy hiểm khẩn cấp.

Kết luận

Có thể khẳng định rằng, quy định về các trường hợp phá dỡ nhà chung cư theo Luật Nhà ở năm 2023 là một trong những nội dung mang tính đột phá và có ý nghĩa thực tiễn sâu sắc trong hệ thống pháp luật về nhà ở hiện hành. Thông qua việc xác định rõ các căn cứ phá dỡ như: nhà chung cư bị hư hỏng nặng, không còn bảo đảm an toàn; hết niên hạn sử dụng nhưng không đủ điều kiện gia hạn; không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng; hoặc bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi thiên tai, hỏa hoạn và sự cố bất khả kháng, Luật Nhà ở 2023 đã thiết lập một khuôn khổ pháp lý tương đối đầy đủ, minh bạch và thống nhất cho việc xử lý các công trình chung cư cũ.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài, gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng!