1. Cơ sở pháp lý về phá dỡ nhà chung cư

- Luật nhà ở năm 2014

- Nghị định 69/2021/NĐ-CP

2. Nhà chung cư là gì?

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụn chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

3. Trường hợp phá dỡ nhà chung cư

Các trường hợp phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được quy định tại Điều 110 Luật Nhà ở 2014 gồm:

(i) Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng theo kết luận kiểm định chất lượng do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư tiến hành (điểm b khoản 2 Điều 99)

- Nhà chung cư phải phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ theo quy định của pháp luật

- Nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn sử dụn theo quy định của pháp luật nhưng có kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc một trong các trường hợp sau đây:

+ Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

+ Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng chát chữa cháy; cấp, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng các yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho người sử dụng và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị.

(ii) Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ ở trường hợp (i);

(iii) Nhà chung cư không thuộc trường hợp (i) và (ii) nhưng được tất vả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.

4. Quyền của chủ sở hữu nhà chung cư và người sử dụng nhà chung cư khi chung cư thuộc diện phá dỡ

Về quyền của chủ sở hữu nhà chung cư

Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu diện tích khác trong nhà chung cư.

Chủ sở hữu nhà chung cư là các tổ chức, cá nhân đã được cấp hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất qua các thời kỳ (Giấy chứng nhận), trừ trường hợp chủ sở hữu diện tích nhà thuộc sở hữu nhà nước.

Người sử dụng nhà chung cư là chủ sở hữu đang trực tiếp sử dụng nhà chung cư hoặc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hợp pháp căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư thông qua các hình thức thuê, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý sử dụng hoặc sử dụng theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo quy định tại Điều 19 Nghị định 69/2021/NĐ-CP thì chủ sở hữu nhà chung cư có các quyền sau khi nhà chung cư thuộc diễn phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư:

- Được tham gia lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định;

- Được tái định cư, được giải quyết chỗ ở tạm thời, được lựa chọn hình thức bồi thường theo quy định; yêu cầu chủ đầu tư thanh toán tiền chênh lệch bồi thường nếu có;

- Được cơ quan có thẩm quyền cấp GIấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai đối với nhà ở, công trình đã được bồi thường, bố trí tái định cư;

- Được tham gia giám sát quá trình triển khai thực hiện dự án theo quy định của pháp luật;

- Được mua nhà ở bố trí tạm thời trong trường hợp nhà ở này thuộc diện được bán nếu chủ sơ hữu không có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở tái định cư;

- Được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư, nhà ở bố trí tạm thời (nếu được mua nhà ở này); trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán được thực hiện như đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản; người nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư cuối cùng được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở;

- Được bồi thường thiệt hại trong trường hợp có thiệt hại xảy ra theo nội dung của hợp đồng đã ký kết và theo quy định của pháp luật;

- Được hưởng các quyền khác theo quy định của pháp luật.

Theo đó thì người sử dụng căn hộ chung cư không có được các quyền như đối với người sở hữu nhà chung cư.

Về trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư

(i) Thực hiện theo phương án bồi thường đã được phê duyệt; chấp hành di dời để thực hiện việc giải tỏa, phá dỡ nhà ở và công trình xây dựng trong phạm vi dự án theo phương án, gaiir pháp phá dỡ đã được duyệt;

(ii) Chấp hành và tạo điều kiện để các tổ chức, đơn vị và cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về xây dựng;

(iii) Tạo điều kiện để chủ đầu tư dự án, nhà thầu xây dựng triển khai thực hiện dự án theo nội dung đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

(iv) Tham gia lấy ý kiến để lựa chọn chủ đầu tư dự án; tuân thủ các nội dung của hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà ở tái định cư đã ký kết; nộp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư khi mua, thuê mua nhà ở tái định cư theo quy dịnh của pháp luật nhà ở;

(v) Chấp hành các quyết định có liên quan của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

(vi) Thực hiện các nghĩa vụ, trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.

Người sử dụng nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại được bố trí tái định cư không được hưởng các quyền như người sở hữu nhà chung cư nhưng có trách nhiệm thực hiện các nội dung theo thỏa thuận với chủ sở hữu và các nội dung (i, ii, iii, v, vi) nêu trên.

5. Bố trí chỗ ở tạm thời cho chủ sở hữu, người sử dụng chung cư bị phá dỡ như thế nào?

- Trường hợp chủ sở hữu tự lo chỗ ở thì chủ đầu tư có trách nhiệm chi trả chi phí thuê nhà ở và các chi phí khác nếu có trong thời gian thực hiện dự án theo phương án bồi thường đã được phê duyệt.

- Trường hợp chủ sở hữu không thể tự lo chỗ ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với chủ đầu tư để bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hứu theo các hình thư như: mua nhà ở thương mại hoặc sử dụng quỹ nhà tái định cư hoặc đầu tưu xây dựng quỹ nhà bằng nguồn vốn từ ngân sách hoặc từ Quỹ đầu tưu phát triển, Quỹ phát triển nhà ở của địa phương nếu có để bố trí chỗ ở tạm thời.

Lưu ý: Việc bố trí chỗ ở tạm thời phải bảo đảm thuận tiện cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng; trường hợp đầu tư xây dựng quỹ nhà để bố trí chỗ ở tạm thời thì phải bảo đảm yêu cầu về chất lượng, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng nhà ở; trường hợp nhà ở bố trí tạm thời thuộc diện được bán thì chủ sở hữu đang ở nhà ở tạm thời có nhu cầu mua thì thực hiện bán nhà ở này cho các chủ sở hữu thay cho việc tái định cư; giá bán nhà ở này và việc thanh toán tiền chênh lệch nếu có được xác định như đối với trường hợp bồi thường, hỗ trợ, tai định cư trong phương án bồi thường.

Việc bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong thời gian thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được xác định rõ trong phương án bồi thường.

Mọi trường hợp chung cư hư hỏng nặng phải phá dỡ đều được xây lại nhà chung cư?

Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 99 Luật nhà ở 2014 thì trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì kết luận kiểm định chất lượng thì theo đề nghị của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác.

Theo đó, nhà chung cư hư hỏng phải phá dỡ sẽ được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới nếu khu đất có nhà chung cư đó vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở; trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoặc xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được phê duyệt.

Tuy nhiên, chủ sở hữu nhà chung cư không quá lo lắng vì trong trường hợp sẽ xây lại nhà chung cư mới hay xây dựng công trình khác thì vẫn sẽ đảm bảo triển khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để bảo đảm quyền lợi cho chủ sở hữu chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Bài viết được đăng tải nhằm mục đích phổ biến, tuyên truyền pháp luật không nhằm mục đích thương mại. Thông tin chia sẻ trong bài viết được triển khai trên cơ sở quy định pháp luật hiện hành và chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế. Nếu trong nội dung chia sẻ có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng khiến quý khách còn vướng mắc xin vui lòng phản hồi với chúng tôi qua Holine 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

Luật Minh Khuê (Tổng hợp và phân tích)