1. Quy định của pháp luật về hình thức hợp đồng chuyển nhượng đất

Quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 đã chỉ rõ về hình thức của giao dịch dân sự, xác định hai trường hợp vi phạm hình thức giao dịch, bao gồm việc văn bản không tuân theo quy định pháp luật và vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực. Theo đó, giao dịch dân sự giữa các bên cần phải được thể hiện bằng văn bản. Thêm vào đó, giao dịch dân sự qua phương tiện điện tử, theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử, cũng được coi là giao dịch bằng văn bản (Điều 119 BLDS năm 2015).

Để Tòa án xem xét công nhận hiệu lực của văn bản không tuân thủ về hình thức, một bên hoặc các bên đã phải thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch đó theo Điều 129 BLDS năm 2015. Trường hợp văn bản không tuân thủ về hình thức là khi một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó, nếu văn bản không tuân thủ về hình thức theo yêu cầu của bên liên quan.

Tuy nhiên, việc xác định liệu một hoặc các bên đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ như thế nào sẽ gặp khó khăn trong thực tế. Luật Đất đai năm 2013, tại điểm a khoản 3 Điều 167 quy định rằng các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, nhưng việc này không tự đồng nghĩa với việc giao dịch có hiệu lực mà cần sự xem xét cẩn thận từ phía Tòa án sau khi đánh giá đầy đủ các điều kiện giao dịch theo quy định.

Do đó, thông thường, khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân theo quy định về công chứng, chứng thực, hợp đồng đó sẽ trở thành vô hiệu. Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ ràng về việc công chứng, chứng thực cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ). Tuy nhiên, theo các hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, vẫn có hai trường hợp ngoại lệ, trong đó các bên không cần hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực (như hợp đồng viết tay hoặc hợp đồng đánh máy nhưng không có công chứng hoặc chứng thực) vẫn có thể nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) theo quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP (gọi tắt là Nghị định 43).

Theo Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43, có hai trường hợp mua bán đất thông qua hợp đồng viết tay hoặc hợp đồng không được công chứng, nếu chưa có Giấy CNQSDĐ, vẫn có thể được cấp Giấy CNQSDĐ lần đầu mà không cần thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Điều kiện cụ thể bao gồm việc sử dụng đất và việc có giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008 hoặc từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014, tuân theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43. Điều này đồng nghĩa với việc các cơ quan nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy CNQSDĐ không yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực.

Tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, quy định rõ ràng về việc công chứng hoặc chứng thực cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi một bên hoặc các bên tham gia là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, theo Khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015, giao dịch dân sự vi phạm quy định về công chứng, chứng thực nhưng đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch có thể được Tòa án công nhận hiệu lực mà không cần thực hiện công chứng, chứng thực.

Vì vậy, trong trường hợp hợp đồng CNQSDĐ không được công chứng, vẫn có thể được công nhận nếu đáp ứng các điều kiện cụ thể: được lập bằng văn bản, một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (thường là trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng của thửa đất), và bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.

Do vẫn tồn tại trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng nhưng vẫn được cấp Giấy CNQSDĐ. Tuy nhiên, trong hai tình huống đã nêu, quy định chỉ áp dụng trong quá trình tiếp nhận hồ sơ yêu cầu cấp Giấy CNQSDĐ. Trong quá trình này, cơ quan tiếp nhận hồ sơ, tức Văn phòng Đăng ký đất đai, không yêu cầu người nộp hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất bằng hợp đồng hay văn bản theo quy định của pháp luật. Thay vào đó, chỉ khi Tòa án thụ lý và giải quyết, các bên mới có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng CNQSDĐ, bất kể nó được lập bằng văn bản hay có ít nhất một bên thực hiện 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng. Tuy nhiên, việc này dẫn đến sự đa dạng trong cách hiểu và nhận thức trong thực tế, gây khó khăn cho Thẩm phán trong việc giải quyết các vụ án liên quan đến tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ trước khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực. Cách tiếp cận không công chứng, không chứng thực một cách đồng nhất dẫn đến việc áp dụng pháp luật một cách linh hoạt, không đúng theo quy định, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên liên quan và gây ra việc kéo dài thời gian giải quyết vụ án.

2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng thì có kiện được không?

Như đã phân tích, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng đòi hỏi việc công chứng theo quy định của pháp luật. Theo Điều 129, khoản 2 của Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự, nếu được thiết lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng và chứng thực, có thể bị công nhận là vô hiệu. Tuy nhiên, trong trường hợp một bên hoặc các bên thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, Tòa án có thể quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó mà không yêu cầu công chứng hay chứng thực.

Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được xem là hợp pháp khi đã được cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực. Trừ khi một bên hoặc các bên tham gia là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản, thì việc công chứng hay chứng thực sẽ theo yêu cầu của các bên.

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền, nó sẽ bị coi là vô hiệu nếu không có bên nào trong hai bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Ngoại trừ khi một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng, khi đó các bên có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng CNQSDĐ.

Tóm lại, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, có thể khởi kiện để yêu cầu Tòa án xem xét và tuyên bố hợp đồng đó là vô hiệu.

3. Một số lưu ý tránh gặp rủi ro khi thực hiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đầu tiên, việc xác minh thông tin từ bên chuyển nhượng là cực kỳ quan trọng. Phải làm rõ liệu thửa đất có phải là tài sản chung của vợ chồng hoặc nhiều người không. Nếu thửa đất này thuộc sở hữu chung, việc ký hợp đồng chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý của cả vợ chồng và tất cả người được ghi trong giấy chứng nhận.

Tiếp theo, việc xác minh xem đất có giấy chứng nhận không cũng rất quan trọng. Vì để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định, cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoại trừ trường hợp người chuyển nhượng là người thừa kế theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, việc xác minh xem đất có nằm trong phạm vi bị quy hoạch không cũng rất quan trọng. Nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng hàng năm từ cấp huyện, người sử dụng vẫn có quyền chuyển nhượng, tặng. Nhưng khi đã có kế hoạch sử dụng từ cấp huyện, người sử dụng chỉ được thực hiện một số quyền nhưng không được xây mới nhà ở, công trình hay trồng cây lâu năm. Mua đất nằm trong kế hoạch quy hoạch của cấp huyện có thể gây thiệt hại lớn trong giao dịch.

Thứ tư, việc lập hợp đồng đặt cọc cũng cực kỳ quan trọng khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng. Nếu bên bán yêu cầu đặt cọc, người mua cần lập hợp đồng đặt cọc và công chứng để tránh tranh chấp khi bên nhận cọc "giữ đất" để không tiếp tục chuyển nhượng.

Thứ năm, việc lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải có công chứng theo quy định của Luật Đất đai. Nếu không, hợp đồng có thể trở thành vô hiệu khi có tranh chấp.

Cuối cùng, thông tin về đất đai có thể được khai thác qua các kênh chính thống như mạng internet, cổng thông tin đất đai, hoặc thông qua yêu cầu tại cơ quan có thẩm quyền. Người dân cần tìm hiểu kỹ thông tin này trước khi thực hiện giao dịch để tránh rủi ro và nên tìm sự tư vấn từ người có chuyên môn hoặc luật sư để được giải thích rõ về các vấn đề pháp lý trong hợp đồng.

Bài viết liên quan: Các giấy tờ cần nộp khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Luật Minh Khuê xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn của quý khách hàng thông qua số hotline: 1900.6162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn. Xin trân trọng cảm ơn!