Những hợp đồng không bắt buộc phải công chứng vẫn hợp pháp?

1. Hiểu thế nào là công chứng và chứng thực? 

Căn cứ Luật Công chứng năm 2014 thì công chứng được hiểu là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

Chứng thực là việc cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc xác nhận, chứng nhận một sự việc, giấy tờ, văn bản, chữ ký cá nhân, thông tin cá nhân,.. Hoạt động chứng thực không đề cập đến nội dung như công chứng mà chủ yếu chú trọng về mặt hình thức có thật. Theo Nghị định số 23/2015/NĐ-CP thì việc chứng thực sẽ có những loại sau: 

- Cấp bản sao từ sổ gốc: là việc cơ quan, tổ chức đang quản lý sổ gốc, căn cứ vào sổ gốc để cấp bản sao. Bản sao từ sổ gốc có nội dung đầy đủ, chính xác như nội dung ghi trong sổ gốc.

- Chứng thực bản sao từ bản chính: là việc cơ quan, tổ chức có thẩm quyền căn cứ vào bản chính để chứng thực bản sao là đúng với bản chính.

- Chứng thực chữ ký: là việc cơ quan, tổ chức có thẩm quyền theo quy định chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản là chữ ký của người yêu cầu chứng thực.

- Chứng thực hợp đồng, giao dịch: là việc cơ quan có thẩm quyền theo quy định chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch

Như vậy có thể thấy pháp luật có định nghĩa rõ về hai loại hoạt động này nhưng trên thực tế khi áp dụng vẫn còn nhiều người dân nhầm lẫn hai khái niệm này với nhau. Công chứng hiểu đơn giản là việc chứng nhận tính hợp pháp, xác thực của nội dung các giao dịch dân sự và hợp đồng. Còn chứng thực là chứng nhận tính chính xác, đúng đăn của các loại văn bản, giấy tờ và các giao dịch dưới góc độ hình thức là chủ yếu. 

Việc thực hiện công chứng và chứng thực còn giúp tăng tính minh bạch, đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia và tránh được những tranh chấp pháp lý có thể xảy ra. Đồng thời, việc công chứng và chứng thực còn giúp tăng cường sự tin tưởng và uy tín trong các hoạt động kinh doanh và giao dịch của các tổ chức và cá nhân. Các văn bản công chứng phải có đầy đủ nội dung, được lưu trữ và bảo quản đảm bảo tính toàn vẹn và bảo mật. Vì vậy mà có một số trường hợp pháp luật quy định rất rõ những hợp đồng, giao dịch nào bắt buộc phải công chứng, chứng thực mới có giá trị pháp lý. Nhưng bên cạnh đó pháp luật cũng quy định có những giao dịch không nhất thiết phải công chứng, chứng thực nhưng vấn hợp pháp. Cụ thể Luật Minh Khuê sẽ đề cập ở phần 2 của bài viết: 

2. Những hợp đồng không bắt buộc công chứng, chứng thực vẫn hợp pháp

Sau đây Luật Minh Khuê sẽ gửi đến quý khách các nhóm hợp đồng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực nhưng vẫn hợp pháp. Việc công chứng, chứng thực sẽ hoàn toàn phụ thuộc vào việc các bên thoả thuận và có nhu cầu. 

2.1. Giao dịch, hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất

Thông thường những giao dịch hay hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ bắt buộc phải công chứng mới có hiệu lực pháp lý. Tuy nhiên vẫn có những trường hợp ngoại lệ không cần phải công chứng do chủ thể ký kết và đối tượng của hợp đồng. Cụ thể: 

Theo điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, những hợp đồng về quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, bao gồm:

- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.

- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

- Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp (hợp đồng ghi nhận việc hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với nhau).

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Những loại hợp đồng trên được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Khi các bên có nhu cầu và thảo thuận với nhau sẽ mang hợp đồng, giao dịch đến tổ chức có quyền công chứng, chứng thực để thực hiện 

Xem thêm: Thủ tục và thời hạn công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch?

2.2. Giao dịch, hợp đồng kinh doanh bất động sản 

Căn cứ theo khoản 1 và khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, những loại hợp đồng kinh doanh bất động sản dưới đây được công chứng, chứng thực khi các bên có thỏa thuận, bao gồm:

- Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng.

- Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng.

- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.

- Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.

- Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

Lưu ý: Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì phải công chứng hoặc chứng thực. Đó là các hợp đồng:

- Hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất).

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. - Hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở.

- Hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình

Bên cạnh đó, tại Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận. Các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản hiện nay bao gồm:

- Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản;

- Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản;

- Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản.

2.3. Giao dịch, hợp đồng về nhà ở 

Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định đối với trường hợp sau đây, hợp đồng về nhà ở không bắt buộc công chứng, chứng thực (trừ trường hợp các bên có nhu cầu):

- Tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

- Mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư;

- Góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức;

- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Lưu ý: Đối với các giao dịch quy định nêu trên thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật Sư Tư Vấn Pháp Luật Miễn Phí Online 24/24 theo số điện thoại 19006162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc. Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!