Có được sử dụng phương pháp thặng dư để xây dựng bảng giá đất?

1. Có được sử dụng phương pháp thặng dư để xây dựng bảng giá đất?

Căn cứ theo quy định tại Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 có quy định nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất như sau:

- Phương pháp so sánh

Phương pháp này được sử dụng khi có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng và các yếu tố tương đồng liên quan đến giá trị đất, đã được chuyển nhượng trên thị trường hoặc đã trải qua đấu giá quyền sử dụng đất. Điều kiện tiên quyết là người trúng đấu giá đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá. Phương pháp này chủ yếu áp dụng trong những tình huống thị trường có dữ liệu giao dịch minh bạch và ổn định, giúp phản ánh giá trị thực của đất.

- Phương pháp thu nhập

Đây là phương pháp được áp dụng cho đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) khi không thể áp dụng phương pháp so sánh. Tuy nhiên, trường hợp này yêu cầu có thể xác định được các nguồn thu nhập và chi phí phát sinh từ việc sử dụng đất. Mục đích của phương pháp là xác định giá trị đất dựa trên khả năng sinh lời, phù hợp với những loại đất có tiềm năng tạo ra dòng tiền ổn định từ các hoạt động sản xuất hoặc kinh doanh.

- Phương pháp thặng dư

Phương pháp này dành cho các thửa đất hoặc khu đất sử dụng cho dự án đầu tư. Khi không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh hay phương pháp thu nhập, cơ quan có thẩm quyền sẽ sử dụng phương pháp thặng dư. Điểm đặc biệt của phương pháp này là việc dựa trên ước tính tổng doanh thu và chi phí phát triển của dự án để tính toán giá trị đất. Phương pháp này thường được áp dụng cho các khu đất phục vụ dự án có quy mô lớn, bao gồm cả dự án bất động sản và khu đô thị, nơi mà các yếu tố tiềm năng phát triển cần được tính toán kỹ lưỡng.

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp này được sử dụng để tính giá trị bồi thường khi Nhà nước thực hiện thu hồi nhiều thửa đất liền kề, có cùng mục đích sử dụng. Điều kiện áp dụng là những thửa đất này đã được quy định giá trong bảng giá đất nhưng lại không đủ cơ sở để sử dụng phương pháp so sánh. Phương pháp này giúp điều chỉnh giá trị đất theo mức độ ảnh hưởng của từng trường hợp cụ thể, đảm bảo quyền lợi của người dân trong các trường hợp thu hồi đất phục vụ cho các dự án công ích.

Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai 2024, phương pháp thặng dư được sử dụng để xây dựng bảng giá đất. Trong những trường hợp này, cơ quan chức năng sẽ dựa vào các ước tính về tổng doanh thu từ quá trình phát triển dự án và tổng chi phí đầu tư để xác định giá trị đất. Đây là phương pháp quan trọng đối với các dự án có quy mô lớn, đòi hỏi phải xem xét toàn diện các yếu tố tài chính để đưa ra mức giá phù hợp, vừa bảo đảm lợi ích nhà đầu tư, vừa bảo đảm tính khách quan trong việc quản lý giá đất của Nhà nước.

2. Định giá đất theo phương pháp thặng dư được áp dụng trong trường hợp nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định về trường hợp áp dụng phương pháp định giá đất theo phương pháp thặng dư như sau:

- Phương pháp thặng dư được sử dụng khi thửa đất hoặc khu đất dự kiến sử dụng cho dự án đầu tư không đủ điều kiện để áp dụng các phương pháp định giá khác, chẳng hạn như phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập. Những hạn chế này có thể do thiếu dữ liệu so sánh với các giao dịch đất đai tương tự trên thị trường hoặc do không thể xác định được dòng thu nhập ổn định từ việc sử dụng đất đó.

Tuy nhiên, phương pháp thặng dư sẽ được áp dụng nếu có thể ước tính chính xác tổng doanh thu phát triển của dự án sau khi hoàn thành và tổng chi phí phát triển cần thiết cho dự án. Tổng doanh thu phát triển bao gồm các khoản thu từ việc bán, cho thuê hoặc các hoạt động kinh doanh khác phát sinh từ dự án. Tổng chi phí phát triển sẽ bao gồm chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí quản lý dự án, và các chi phí phát sinh khác trong quá trình triển khai dự án.

Như vậy, phương pháp thặng dư là một công cụ quan trọng trong quá trình định giá đất, đặc biệt hữu ích cho các dự án đầu tư lớn, phức tạp hoặc trong những trường hợp mà thị trường thiếu thông tin so sánh trực tiếp. Phương pháp này giúp cơ quan nhà nước và các bên liên quan có được giá trị đất hợp lý dựa trên dự báo doanh thu và chi phí, tạo cơ sở để xác định giá trị sử dụng đất một cách hiệu quả và khách quan.

3. Căn cứ định giá đất có bao gồm thời hạn sử dụng đất không?

Theo quy định tại Điều 30 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, việc định giá đất cụ thể cần phải thực hiện theo những quy định chặt chẽ được nêu trong Điều 158 Luật Đất đai 2024 cùng với các điều khoản tại Điều 4, 5, 6, và 7 của Nghị định này. Quá trình định giá đất không chỉ đơn thuần là xác định một con số, mà còn cần phải có một phương pháp luận rõ ràng, dựa trên việc tổng hợp và phân tích các thông tin về giá đất thị trường. Đồng thời, việc này cũng phải xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, từ đó đưa ra kết luận chính xác và phù hợp.

Giá đất cụ thể được xác định theo từng mục đích sử dụng đất khác nhau. Các yếu tố xác định giá đất cụ thể bao gồm diện tích đất được nêu trong hồ sơ, cũng như các trường hợp liên quan như giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, phương án đấu giá quyền sử dụng đất, thông báo thu hồi đất, và các kết quả điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm liên quan đến đất đai.

Theo khoản 2 Điều 158 Luật Đất đai 2024, các căn cứ để định giá đất bao gồm: