1. Bảng giá đất được hiểu là như thế nào?
Luật Đất đai 2013 (đã hết hiệu lực) cũng như Luật Đất đai 2024 (đang có hiệu lực) đều không đưa ra một định nghĩa cụ thể về khái niệm "bảng giá đất". Tuy nhiên, theo cách hiểu đơn giản và phổ biến trong thực tiễn, bảng giá đất có thể được hiểu là một bảng tổng hợp các mức giá của từng loại đất, được phân theo từng khu vực, vị trí cụ thể. Các mức giá này được xác định và công bố bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, sau khi đã được Hội đồng nhân dân cùng cấp xem xét và thông qua. Bảng giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị đất đai trong nhiều giao dịch, từ việc tính thuế, phí, đến việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Mặc dù không có định nghĩa chính thức trong các văn bản pháp lý, bảng giá đất vẫn được áp dụng rộng rãi trong quản lý và sử dụng đất đai tại các địa phương.
2. Nội dung Báo cáo 245 về điều chỉnh Bảng giá đất để tiếp tục áp dụng đến 31/12/2025
Ngày 10/10/2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã gửi Báo cáo số 245/BC-BTNMT đến Thủ tướng Chính phủ, trong đó có nội dung quan trọng liên quan đến việc điều chỉnh Bảng giá đất để tiếp tục áp dụng đến ngày 31/12/2025. Cụ thể, Báo cáo nêu rõ vướng mắc trong việc điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 257 của Luật Đất đai 2024. Theo đó, Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 sẽ vẫn được áp dụng cho đến hết ngày 31/12/2025. Tuy nhiên, nếu cần thiết, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có thể quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định mới của Luật Đất đai 2024, sao cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại từng địa phương.
Đây là một quy định chuyển tiếp quan trọng, nhằm tạo điều kiện cho các địa phương có thời gian thực hiện lộ trình xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, áp dụng chính thức từ ngày 01/01/2026. Mục đích của quy định này là để tránh sự biến động mạnh về giá đất, giúp các địa phương tránh được "cú sốc" tăng giá đất đột ngột, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất và các đối tượng có liên quan trong quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là khi các địa phương tiến hành điều chỉnh bảng giá đất hiện hành, nếu không thận trọng và xem xét một cách kỹ lưỡng, đặc biệt là không đánh giá tác động đầy đủ, thì sẽ xảy ra tình trạng bảng giá đất điều chỉnh có sự chênh lệch rất lớn so với bảng giá đất hiện tại. Điều này có thể gây ra sự bất bình và phản ứng từ phía người dân và doanh nghiệp, bởi họ sẽ phải chịu nghĩa vụ tài chính cao hơn khi bảng giá đất được điều chỉnh. Một số địa phương, trong giai đoạn từ năm 2021 đến 2024, không hoặc ít thực hiện điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, nên khi điều chỉnh theo Luật Đất đai 2024, sự chênh lệch có thể rất lớn, gây ảnh hưởng trực tiếp đến tài chính của các cá nhân và tổ chức.
Đặc biệt, tại Thành phố Hồ Chí Minh, việc áp dụng Luật Đất đai 2024 đã dẫn đến sự điều chỉnh bảng giá đất với mức tăng đột biến, chênh lệch lớn so với bảng giá đất hiện hành. Sự thay đổi này đã khiến các đối tượng chịu tác động, như người dân và doanh nghiệp sử dụng đất, có phản ứng mạnh mẽ. Việc điều chỉnh này ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của họ, đặc biệt là trong các trường hợp liên quan đến việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, hoặc tính tiền thuê đất hàng năm. Những thay đổi lớn về giá đất có thể tạo ra một gánh nặng tài chính không nhỏ, gây lo lắng cho các đối tượng bị ảnh hưởng, đặc biệt là trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp và người dân vẫn đang đối mặt với những khó khăn kinh tế sau đại dịch.
Thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Công văn số 6121/VPCP-NN và Công văn số 6159/VPCP-NN, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chủ trì, phối hợp với các bộ, cơ quan liên quan, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh tổ chức cuộc họp vào ngày 10 tháng 9 năm 2024 nhằm thống nhất phương án giải quyết các vấn đề liên quan đến việc điều chỉnh Bảng giá đất tại Thành phố Hồ Chí Minh. Sau cuộc họp, Ủy ban nhân dân Thành phố đã đưa ra phương án điều chỉnh Bảng giá đất với lộ trình phù hợp, dựa trên thực tế tại địa phương, đồng thời gắn kết với các yếu tố khu vực, vị trí và các đối tượng bị ảnh hưởng. Việc điều chỉnh này nhằm đảm bảo giải quyết hiệu quả các vấn đề liên quan đến nghĩa vụ tài chính, thuế của người dân và doanh nghiệp, đồng thời giúp từng bước tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về đất đai đang tồn tại trên địa bàn Thành phố.
Việc điều chỉnh Bảng giá đất là một nhiệm vụ thường xuyên và liên tục được quy định trong các văn bản pháp lý, từ Luật Đất đai 2013 đến nay. Đối với những địa phương thực hiện điều chỉnh Bảng giá đất đúng theo quy định của Luật Đất đai 2013, việc áp dụng các quy định của Luật Đất đai 2024 (cụ thể là khoản 1 Điều 257) đã không gặp vướng mắc nào và không ảnh hưởng đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Theo thống kê, có 29 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện điều chỉnh Bảng giá đất một cách thường xuyên, đảm bảo giá đất trong bảng giá tiệm cận với mức giá thực tế tại địa phương. Tuy nhiên, vẫn còn 11 tỉnh, thành phố chưa thực hiện điều chỉnh Bảng giá đất từ năm 2020 đến nay, trong khi 23 tỉnh, thành phố khác chỉ thực hiện điều chỉnh bảng giá đất một lần duy nhất.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 257 của Luật Đất đai 2024, việc điều chỉnh Bảng giá đất phải được thực hiện theo các quy định cụ thể của Luật này. Trong thực tế, hành lang pháp lý để xây dựng, điều chỉnh và bổ sung bảng giá đất đã được Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định một cách đầy đủ và chi tiết. Các quy định này đảm bảo rằng các địa phương có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện việc điều chỉnh bảng giá đất mà không gặp phải vướng mắc, từ đó giúp cho quá trình điều chỉnh diễn ra thuận lợi và đúng tiến độ, đồng thời giảm thiểu những bất cập về giá đất so với thực tế tại địa phương.
Đối với các trường hợp áp dụng Bảng giá đất cho những khu vực, vị trí đất chưa được quy định trong bảng giá đất, Điều 16 khoản 3 Nghị định 71/2024/NĐ-CP đã đưa ra một quy định linh hoạt. Cụ thể, nếu thửa đất hoặc khu đất cần định giá không có giá trong bảng giá đất, cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp tỉnh sẽ căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương và dựa trên giá đất của khu vực có điều kiện hạ tầng tương tự để xác định giá đất. Sau đó, cơ quan này sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất phù hợp, trừ các trường hợp đặc biệt được quy định tại khoản 3 Điều 111 của Luật Đất đai. Quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các địa phương, giúp cắt giảm thủ tục hành chính, giảm chi phí tuân thủ và tăng tính linh hoạt khi áp dụng Bảng giá đất trong thực tế, đồng thời giải quyết những vướng mắc đối với các khu vực, vị trí chưa có giá đất cụ thể trong bảng giá.
Tuy nhiên, một trong những khó khăn mà các địa phương gặp phải là việc xây dựng định mức kinh tế - kỹ thuật để lập dự toán xây dựng, điều chỉnh hoặc bổ sung Bảng giá đất. Quy định về vấn đề này đã được nêu rõ tại Nghị định 32/2019/NĐ-CP ngày 10/4/2019 của Chính phủ, và các hướng dẫn của Bộ Tài chính tại Công văn 13257/BTC-HCSN ngày 22/11/2021. Theo đó, việc xác định định mức kinh tế - kỹ thuật thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, có nhiệm vụ ban hành các định mức để lập dự toán liên quan đến công tác xây dựng và điều chỉnh Bảng giá đất. Để hỗ trợ các địa phương trong quá trình này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản 6647/BTNMT-QHPTTNĐ ngày 20/9/2024, khuyến khích các địa phương chủ động thực hiện các nhiệm vụ được giao mà không cần phải chờ đợi hướng dẫn từ Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Từ đó có thể thấy rằng những khó khăn và vướng mắc mà một số địa phương gặp phải khi thực hiện khoản 1 Điều 257 của Luật Đất đai 2024 chủ yếu xuất phát từ việc tổ chức thực hiện chưa tốt, thiếu chủ động và linh hoạt trong quá trình áp dụng chính sách, chứ không phải do vấn đề nằm ở chính sách hay quy định của Luật hay các văn bản hướng dẫn thi hành. Sự thiếu chủ động của một số địa phương trong việc xây dựng, điều chỉnh Bảng giá đất đã làm chậm tiến trình triển khai các quy định của pháp luật, từ đó ảnh hưởng đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
3. Khi bảng giá đất chưa được công bố thì người dân có được tiếp cận hay không?
Căn cứ theo Điều 24 của Luật Đất đai 2024, quyền tiếp cận thông tin đất đai của công dân được quy định rất rõ ràng, nhằm đảm bảo tính minh bạch và công khai trong việc quản lý đất đai. Điều này không chỉ giúp người dân nâng cao nhận thức về các quy định, chính sách liên quan đến đất đai, mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của họ. Theo đó, công dân có quyền tiếp cận với các thông tin quan trọng liên quan đến đất đai, bao gồm các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, kết quả thống kê và kiểm kê đất đai, các thông tin về giao đất, cho thuê đất, và đặc biệt là bảng giá đất đã được công bố. Ngoài ra, công dân còn có quyền tiếp cận các phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, kết quả thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp đất đai, cùng các thủ tục hành chính và văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai.
Việc tiếp cận thông tin đất đai là một quyền của công dân, được thực hiện theo các quy định của Luật Đất đai 2024, pháp luật về tiếp cận thông tin, cũng như các quy định pháp lý khác có liên quan. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng quyền tiếp cận này chỉ được thực hiện đối với các thông tin đã được công bố công khai. Điều này có nghĩa là, trong trường hợp bảng giá đất chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố, công dân sẽ không có quyền tiếp cận thông tin này. Quy định này nhằm đảm bảo tính chính xác và hợp pháp của thông tin được công khai, tránh tình trạng thông tin không chính thức hoặc chưa được phê duyệt được lan truyền ra ngoài.
Vì vậy, nếu bảng giá đất chưa được công bố, người dân sẽ không thể tiếp cận thông tin về giá đất tại khu vực của mình cho đến khi bảng giá được công khai. Đây là một biện pháp nhằm bảo vệ quyền lợi của người dân, đồng thời giúp các cơ quan chức năng có thời gian điều chỉnh, hoàn thiện bảng giá đất trước khi công bố chính thức.
Xem thêm bài viết: Bảng giá đất tỉnh Bình Phước năm 2024 Giá đất thổ cư, nông nghiệp
Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được tư vấn.
