1. Đăng ký tài sản là gì?

Đăng ký tài sản là việc cơ quan có thẩm quyền ghi vào sổ đăng ký hiện trạng của tài sản, xác nhận chủ sở hữu của tài sản đó và công nhận bằng một loại giấy tờ nhất định (như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy đăng ký xe, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở…)

Ví dụ: đối với đăng ký bất động sản, cơ quan có thẩm quyền ghi vào sổ đăng ký bất động sản hiện trạng của bất động sản và việc thay đổi, chấm dứt, hạn chế quyền đối với bất động sản nhằm mục đích công nhận và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức đăng ký bất động sản.

 

2. Pháp luật Việt Nam về đăng ký tài sản

Theo Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, hiện có khoảng 64 văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động đăng ký tài sản, đăng ký GDBĐ. Trong đó có Hiến pháp, 26 Luật, Bộ luật; 18 Nghị định; 19 Thông tư; 01 Quyết định của Bộ trưởng.

Các quy định về đăng ký do nhiều cơ quan thực hiện với với mục đích khác nhau. Có trường hợp đăng ký với ý nghĩa là đăng ký xác định quyền sở hữu tài sản, sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất hoặc quyền khác về tài sản, có quy định về đăng ký với ý nghĩa để sử dụng, lưu hành, có những quy định về đăng ký nhằm mục đích để kiểm duyệt, lưu hành (như đối với thuốc thú y, dược, hóa chất…)…

Dù số lượng văn bản không phải là ít nhưng có thể nhận thấy, pháp luật về đăng ký tài sản, đăng ký giao dịch bảo đảm hiện nay không những chưa đầy đủ (những loại tài sản, quyền tài sản nào bắt buộc phải đăng ký, những trường hợp để bảo đảm đối kháng với người thứ ba, và những tài sản nào thuộc diện đăng ký tự nguyện) mà còn rất tản mạn, được quy định trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau.

– Trong Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 có một số điều quy định về đăng ký tài sản hoặc liên quan đến đăng ký tài sản, ví dụ Điều 106 quy định: quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản được đăng ký theo quy định của BLDS và pháp luật về đăng ký tài sản, việc đăng ký tài sản phải được công khai (Quyền khác đối với tài sản có nhiều nội dung được bổ sung, sửa đổi nhưng cho đến nay chưa có văn bản nào quy định về thủ tục đăng ký quyền khác đối với tài sản được thực hiện như thế nào); Điều 133 quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình khi người này dựa vào việc tài sản được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền để tham gia giao dịch; Điều 297, khoản 2 Điều 298 quy định về biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm và thời điểm bắt đầu có hiệu lực đối kháng với người thứ ba là từ thời điểm đăng ký; về biện pháp bảo đảm là cầm cố, thế chấp (khoản 2 Điều 310, khoản 2 Điều 319), Bộ luật cũng quy định hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ thời điểm đăng ký giao dịch.

– Việc đăng ký cũng được quy định trong một số luật khác như Luật Đất đai năm 2013, tại các điều: Điều 95; khoản 3 Điều 188; Luật Nhà ở năm 2014, tại Điều 12, khoản 1 Điều 118; Luật Bảo vệ và phát triển rừng năm 2004, tại khoản 7 Điều 3; Luật Hàng không dân dụng năm 2006 được sửa đổi, bổ sung năm 2014, tại các Điều 28, 29, 30; Bộ luật Hàng hải năm 2015, tại các Điều 18, 19, 36; Luật Sở hữu trí tuệ năm 2005 được sửa đổi, bổ sung năm 2009; Luật Giao thông đường bộ…

Vấn đề đăng ký cũng được quy định trong một số nghị định của Chính phủ, thông tư của các bộ, ngành, ví dụ Nghị định 163/2006 NĐ-CP ngày 19/12/2006, Nghị định 83/2010-NĐ-CP ngày 23/7/2010 quy định về GDBĐ và đăng ký GDBĐ, Nghị định 43/2014-NĐ-CP ngày 15/5/2014, Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Nghị định 8020/VBHN-BTP ngày 10/12/2013 về đăng ký GDBĐ, Nghị định 68/2015/NĐ-CP ngày 28/8/2015 về đăng ký quốc tịch và đăng ký các quyền đối với tàu bay, Nghị định 171/2016/NĐ-CP ngày 27/12/2016…; Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính, Thông tư 37/2010/TT-BCA ngày 12/10/2010, Thông tư 15/2014/TT-BCA ngày 4/4/2014 của Bộ Công an quy định về đăng ký xe, quy trình đăng ký,…

Mặt khác, pháp luật về đăng ký tài sản có hiện tượng chưa thống nhất, như tài sản gắn liền với đất như nhà ở, tài sản khác không bắt buộc đăng ký (khoản 3 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 khác hẳn với quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013), chỉ đăng ký theo yêu cầu nhưng điều mâu thuẫn là chỉ khi nào đăng ký mới được giao dịch (điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014), vậy có phải là bắt buộc đăng ký?

Trong thực tiễn cũng xuất hiện những nhìn nhận khác nhau về một số quy định, ví dụ đối với phương tiện giao thông việc đăng ký là để lưu hành, hay xác định sở hữu thì trong xã hội cũng như giữa các bộ có liên quan cũng có nhận thức khác nhau. Từ nhận thức sẽ liên quan đến giải thích Điều 133 BLDS năm 2015, tùy theo nhận thức của cơ quan có thẩm quyền khi giải thích sẽ làm cho quy định của Điều 133 BLDS năm 2015 có sức sống tăng hay giảm xuống trong thực tiễn. Sở dĩ như vậy là do phạm vi áp dụng Điều 133 BLDS có thể rộng (áp dụng được nhiều trường hợp diễn ra trong thực tế) hoặc hẹp tùy theo nhận thức, giải thích cụm thuật ngữ: “tài sản phải đăng kýmà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền” mà cốt lõi là giải thích thuật ngữ “đăng ký” chỉ bao hàm đăng ký quyền sở hữu, đăng ký quyền SDĐ, quyền khác đối với tài sản hay “đăng ký” còn bao gồm những tài sản theo quy định của pháp luật được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy đăng ký, loại giấy này không phải là giấy chứng nhận quyền sở hữu, nhưng cũng có giá trị chứng minh, dưới góc độ pháp lý người đứng tên trong giấy đăng ký được coi là chủ tài sản. Ví dụ như giấy đăng ký xe máy, giấy đăng ký xe ô tô, giấy đăng ký tàu, thuyền (không nhầm lẫn khi mua

Xét về bản chất thì đăng ký tài sản, quyền khác đối với tài sản là một hoạt động quản lý của Nhà nước, vì vậy, cần phải xác định loại tài sản nào trong xã hội cần phải đăng ký. Nói cách khác, chỉ loại tài sản nào Nhà nước thấy cần phải thể hiện vai trò quản lý của Nhà nước thì mới bắt buộc phải đăng ký. Nhưng cần phải nhận thức mục đích sâu xa của hoạt động quản lý trong cơ chế thị trường là nhằm bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân, tăng tính minh bạch từ đó tạo thuận lợi đưa tài sản tham gia lưu thông dân sự, tăng tính an toàn trong giao dịch, tăng tính ổn định cho các quan hệ dân sự, kinh tế, thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội theo hướng bền vững. Vì vậy, việc đòi hỏi quá nhiều giấy tờ, thủ tục rườm rà như hiện nay đang gây khó khăn, vướng mắc, phiền toái cho người dân, doanh nghiệp khi khai thác tài sản, đưa tài sản vào lưu thông là không hợp lý. Việc hoàn thiện pháp luật về đăng ký tài sản để khắc phục tình trạnh tản mạn, thiếu thống nhất là cần thiết. Tuy nhiên, điều quan trọng nhất khi hoàn thiện pháp luật là các quy định phải đáp ứng được yêu cầu dù đăng ký tài sản thuộc trường hợp bắt buộc hay theo yêu cầu của chủ tài sản phải tạo cho chủ có quyền sở hữu, quyền sử dụng, chủ có quyền khác đối với tài sản khai thác tài sản của mình được thuận tiện, dễ dàng, nhanh chóng, đặc biệt là giảm chi phí khi muốn đưa tài sản vào tham gia giao dịch trên thị trường, đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội trong xu thế hội nhập.

 

3. Đăng ký đất đai là gì?

Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định, đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.

Căn cứ Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý có nghĩa vụ bắt buộc phải đăng ký đất đai; riêng quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu.

 

4. Không đăng ký đất đai có bị phạt không?

Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất là nghĩa vụ bắt buộc của người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý.

Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về xử lý vi phạm hành chính đối với hành vi không đăng ký như sau:

Không thực hiện đăng ký lần đầu

Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký, phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng - 1 triệu đồng nếu trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày 5.1.2020 mà không thực hiện đăng ký lần đầu.

Phạt tiền từ 1 - 2 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày 5.1.2020 mà không thực hiện đăng ký lần đầu.

Lưu ý, mức phạt trên đây áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nông thôn; tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 2 lần mức xử phạt đối với khu vực nông thôn; đối với tổ chức bằng 2 lần mức xử phạt đối với hộ gia đình, cá nhân.

 

5. Mức phạt khi không đăng ký biến động đất đai

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền của mình như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn.

- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất được phép đổi tên.

Phạt tiền 1 - 3 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không đăng ký.

- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở tài sản là tài sản riêng của vợ, chồng thành tài sản chung của vợ chồng.

- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình hoặc của tổ chức hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất.

- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế như quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác đối với thửa đất liền kề.

Phạt tiền từ 2 - 5 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn theo quy định mà không đăng ký.

Ngoài việc bị phạt tiền, các trường hợp trên buộc phải đăng ký biến động theo quy định.

Lưu ý, mức phạt tiền trên đây áp dụng với hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nông thôn; tại khu vực đô thị mức phạt sẽ gấp đôi ( mức cao nhất lên tới 10 triệu đồng).

Mức phạt đối với tổ chức bằng 2 lần mức xử phạt đối với hộ gia đình, cá nhân (tại khu vực đô thị phạt tới 20 triệu đồng).