1. Cấp xã phường có quyền thu hồi đất xây chợ dân sinh không?

Thưa luật sư! Gia đình em có một thửa đất ao do cha em để lại. Có giấy tờ đầy đủ từ thời pháp thuộc. Sau cách mạng gia đình e có cho hợp tác xã mượn để thả cá. Mỗi năm hợp tác xã phải trả cho gia đình em mấy chục cân cá hoặc là tiền.

Sau đó hợp tác xã giải thể và trả lại cho gia đình em đến năm 2005 gia đình em có lấp đi và xây nhà cấp 4 ở trên ao và sống ở đó đến nay. Gia đình em cùng các gia đình khác đã làm đăng ký cấp giấy quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp (nên bây giờ vẫn chỉ có giấy tờ từ thời pháp là do cha ông để lại). Hiện nay chỗ em đã thành phường và phường mới có ý định làm chợ dân sinh vào diện tích đất nhà em. Chợ này không có trong dự án của thành phố hay nhà nước chỉ do phường tự làm. Vậy xin luật sư cho em hỏi phường có được quyền làm thế hay không?

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê.

Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này.

>> Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến (24/7) gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau

- Điều 66 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

"Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất."

Như vậy, chỉ có UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện mới có thẩm quyền thu hồi đất, trong trường hợp của bạn, UBND phường (xã) quyết định thu hồi đất là sai thẩm quyền.

>> Xem thêm:  Mua đất bằng giấy viết tay nhưng đã bị mất giấy tờ mua bán ? Mua đất chỉ thỏa thuận qua lời nói ?

2. Tư vấn về bồi thường về đất khi bị thu hồi?

Gia đình em có 1000m2 đất trồng lúa từ trước năm 1993 đến nay không có tranh chấp, không có sổ đỏ. Hiện tại có đường dự án đường cao tốc đi qua mà họ chỉ đền bù hoa màu còn đất thì không được đền bù mà chỉ hỗ trợ đất.
Vậy Luật sư cho em hỏi theo luật đất đai 2013 và các nghị định thì đất trên có được đền bù không. Nếu được thì quy định như thế nào và cơ sở pháp lý?
Em cảm ơn Luật sư và kính chúc Luật sư sức khỏe. Xin trân thành cám ơn!

Tư vấn về bồi thường về đất khi bị thu hồi ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi:1900.6162

Trả lời:

Theo như trường hợp của bạn thì đất của gia đình bạn do có dự án đường cao tốc đi qua nên bị thu hồi. Đây là trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định tại Điều 62 Luật đất đai năm 2013 như sau:

"Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:

1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;

2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:

a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;

c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;

3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:

a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;

b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;

c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.

Và để được bồi thường khi đất của gia đình bạn bị thu hồi thì mảnh đất của gia đình bạn cần phải đáp ứng các điều kiện để được bồi thường về đất như sau theo quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013:

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Như vậy, theo quy định trên thì để có thể được bồi thường sau khi bị thu hồi đất mảnh đất của bạn cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc đất của gia đình bạn thuộc trường hợp đủ điểu kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Do bạn không nói rõ tình trạng mảnh đất của bạn (về nơi có đất, các loại giấy tờ về đất trước đây- nếu có) mà chỉ nói mảnh đất của bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nhưng đất của gia đình bạn đã sử dụng từ trước năm 1993 và không có tranh chấp về đất nên chúng tôi sẽ tư vấn cho bạn như sau:

- Nếu như mảnh đất của bạn có một trong các loại giấy tờ sau theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 thì mảnh đất của gia đình bạn sẽ có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

- Còn nếu như mảnh đất của gia đình bạn không có các giấy tờ theo quy định tại điều 100 ở trên thì sẽ tùy theo tình trạng đất của bạn (về nơi có đất, mục đích sử dụng đất, thực trạng việc sử dụng đất) mà mảnh đất đó có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 như sau:

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Như vậy, bạn nên căn cứ vào tình hình thực tế mảnh đất của bạn xem có thể đáp ứng điều kiện nào trong 2 điều luật trên để có thể biết chính xác xem trường hợp mảnh đất của mình có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không và từ đó bạn mới có thể xác định đất của bạn có được đền bù khi bị thu hồi hay không.

Tuy nhiên, nếu như trường hợp của gia đình bạn nếu như không đáp ứng các điều kiện để được bồi thường về đất(do không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) theo điều 15 nói trên thì vẫn có thể được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của gia đình bạn theo quy định tại khoản 2 Điều 77 Luật đất đai 2013 nếu đáp ứng các điều kiện quy định tại điều này như sau:

“Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

...2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.”

Như vậy, theo quy định trên thì đất của gia đình bạn nếu như không đáp ứng đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn có thể được bồi thường đối với diện tích đất thực tế mà gia đình bạn đang sử dụng tuy nhiên diện tích này sẽ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 129 Luật đất đai 2013

Tóm lại, bạn nên căn cứ vào tình hình thực tế xem mảnh đất của bạn có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không nếu như đủ điều kiện này thì mảnh đất của gia đình bạn mới đáp ứng được các điều kiện để được bôi thường về đất khi bị Nhà nước thu hồi đất. Còn nếu như mảnh đất của gia đình bạn không đáp ứng đủ điều kiện trên thì mảnh đất của bạn có thể được bồi thường đối với diện tích đất mà bạn sử dụng thực tế (nhưng không vượt quá hạn mức đất tại điều 129 Luật đất đai 2013) bên cạnh việc gia đình bạn được hỗ trợ về đất.

>> Xem thêm:  Sử dụng đất ổn định từ năm 1990 đến nay nhưng không có GCNQSĐ có được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi không?

3. Tư vấn về việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi Nhà ở trên đất nông nghiệp?

Kính chào Luật Minh Khuê, em có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Vào 2006 em có mua ngôi nhà cấp 4 trên mảnh đất nông nghiệp 100m2 và đã ở cho đến hôm nay. Nếu như bây giờ nhà nước thu hồi đất thì em có được đền bù không? Và giá trị đền bù như thế nào?
Em xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: N.T.S

Tư vấn về việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi Nhà ở trên đất nông nghiệp ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Về việc xây nhà ở trên đất nông nghiệp

Việc bạn xây nhà trên đất nông nghiệp là không thể thực hiện được vì như vậy bạn sẽ sử dụng đất sai mục đích. Nếu như bạn muốn xây dựng nhà trên đất nông nghiệp thì bạn cần phải xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

2. Về việc bồi thường khi xây nhà ở trên đất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi đất theo Luật đất đai 2013:

"Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất

Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này"

"Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

2. Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai."

Như đã phân tích ở trên thì bạn đang sử dụng sai mục đích đất nhưng do bạn không nói rõ là bạn đã bị xử phạt hành chính về hành vi sử dụng sai mục đích hay chưa nên nếu như bạn đã bị xử phạt vi phạm hành chính về việc sử dụng sai mục đích đất này rồi mà tiếp tục vi phạm thì bạn sẽ không thể được bồi thường khi thu hồi đất nhưng nếu như bạn chưa bị xử phạt vi phạm hành chính về vấn đề sử dụng đất sai mục đích này thì bạn vẫn sẽ có thể được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất

3. Về giá trị đền bù đất

Theo quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 114 Luật đất đai 2013 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Bảng giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ do UBND tỉnh quy định phù hợp với tình hình kinh tế xã hội ở từng địa phương và quy hoạnh đã được phê duyệt. Gia đình có thể tham khảo thêm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại Nghị định 47/2014/NĐ - CP:

“Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.”

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về thắc mắc của bạn. Rất cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn chúng tôi. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Tư vấn chính sách hỗ trợ việc làm khi bị nhà nước thu hồi đất ? Trường hợp nào thì bị thu hồi đất ?

4. Thu hồi đất sai thẩm quyền thì xử lý như thế nào?

Thưa luật sư: Gia đình tôi có khai hoang và lập nghiệp trên mảnh đất từ năm 1975 và trồng hơn 80 cây điều nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Đến năm 1995 UBND xã thu hồi đất và chặt hơn 80 cây điều, chỉ để lại chiều ngang 10m và chiều dài 20m mà không có bồi thường và mọi thủ tục hoàn toàn bằng miệng.
Cho đến nay phần đất bị thu hồi không sử dụng vào mục đích công cộng mà lại được bán cho các hộ gia đình khác. Nay chúng tôi muốn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với phần đất còn lại thì như thế nào?
Cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

"Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất (Luật Đất đai năm 2013)

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất."

"Điều 67. Thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm..."

- Theo điều 66 Luật Đất Đai 2013 thì UBND cấp xã không có thẩm quyền thu hồi đất và việc thu hồi đất không thông báo trước, không có quyết định thu hồi là hoàn toàn trái với uy định của pháp luật. Thêm nữa, đất đã thu hồi không sử dụng vào mục đích công cộng như đã thông báo mà lại phân ra để bán. Với những căn cứ trên bạn có thể làm đơn khiếu nại để được bồi thường.

Việc khiếu nại về quyết định bồi thường thu hồi đất được thực hiện như sau:

Đầu tiên, bạn gửi đơn khiếu nại về quyết định bồi thường, thu hồi đất lên chủ tịch UBND cấp huyện. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được khiếu nại, chủ tịch UBND cấp huyện xem xét và thụ lý giải quyết và thông báo quyết định này cho bạn.

Thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu: 30 ngày kể từ ngày thụ lý, trong trường hợp vụ việc phức tạp thì có thể kéo dài nhưng không quá 45 ngày. Trong trường hợp vùng sâu vùng xa thì thời hạn giải quyết khiếu nại là 45 ngày có thể kéo dài đến 60 ngày.

Trong thời hạn 3 ngày làm việc, quyết định về giải quyết khiếu nại sẽ được gửi đến cho bạn kể từ ngày có quyết định.

Trong trường hợp bạn không đồng ý với quyết định này thì có thể nộp đơn khiếu nại lần hai lên chủ tịch UBND tỉnh trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hoặc từ ngày hết thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu mà không được giải quyết. Thời hạn này có thể kéo dài đến 45 ngày ở vùng sâu, vùng xa.

Đơn khiếu nại lần hai phải kèm theo quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu (nếu có) và một số tài liệu liên quan.

Trong trường hợp hết thời hạn khiếu nại lần hai mà khiếu nại không được giải quyết hoặc đã được giải quyết mà bạn không đồng ý với quyết định này thì bạn có thể khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa theo luật tố tụng hành chính.

Gia đình bạn khai hoang và lập nghiệp trên mảnh đất này từ năm 1975. Bạn đưa ra các giấy tờ chứng minh rằng đất này đã sử dụng ổn định và lâu dài để được xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với phần đất còn lại. Cơ sở pháp lý quy định tại Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 để nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.

>> Xem thêm:  Quy định của pháp luật đất đai về việc tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ? Điều kiện thu hồi đất

5. Có được thu hồi đất sử dụng không hiệu quả?

Thưa luật sư, Tôi muốn hỏi: Gia đình ông Quang được giao 0,8 ha đất để trồng lúa nước nhưng do hoàn cảnh gia đình khó khăn, vợ ông ốm nặng không có khả năng lao động, hai con còn nhỏ đang đi học nên hơn một năm nay ông Quang phải lên thành phố tìm việc làm để nuôi gia đình. Trong thời gian đó, diện tích đất được giao cho gia đình ông Quang phải bỏ hoang không canh tác.
Vì vậy, trên cơ sở kiểm tra thực tế việc sử dụng đất, UBND xã nơi gia đình ông Quang sống đã quyết định giao diện tích đất nói trên cho hộ bà Chi với lý do gia đình ông Quang không sử dụng đất trong khi gia đình bà Chi lại đang thiếu đất canh tác. Khi về thăm nhà, biết sự việc nên ông Quang đã đến UBND xã gặp cán bộ địa chính và Chủ tịch xã để khiếu nại việc xã thu hồi đất của gia đình ông.
Chủ tịch UBND xã sẽ giải quyết trường hợp này như thế nào?
Cảm ơn!

Trả lời:

Trong trường hợp này, ông Quang đã thực hiện việc khiếu nại đối với việc UBND xã giao đất đang thuộc quyền sử dụng của ông cho người khác, nên theo quy định tại Điều 17 Luật Khiếu nại 2011, tố cáo thì Chủ tịch UBND xã có trách nhiệm thụ lý đơn khiếu nại của ông Quang và căn cứ vào quy định về thủ tục, trình tự giải quyết khiếu nại và quy định pháp luật đất đai để giải quyết khiếu nại lần đầu của ông Quang.

Về việc UBND xã thu hồi đất đối với gia đình ông Quang: Một trong những nguyên tắc Luật Đất đai năm 2013 quy định đối với việc sử dụng đất là việc sử dụng đất phải tiết kiệm, có hiệu quả và đúng mục đích sử dụng. Trong trường hợp người sử dụng đất sử dụng không theo đúng yêu cầu của Nhà nước thì Nhà nước có thể thu hồi đất. Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, trong đó có trường hợp: "h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;"... Căn cứ quy định nói trên, có thể thấy trong trường hợp này gia đình ông Quang đã bỏ hoang phí đất, sử dụng đất không có hiệu quả, không tiến hành canh tác trên diện tích đất được giao trong thời gian dài (hơn 1 năm). Do đó, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai hoàn toàn có cơ sở thực tế để áp dụng việc thu hồi đất của gia đình ông Quang theo quy định tại điểm h Khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013.

Tuy nhiên, Điều 53 Luật Đất đai năm 2013 quy định, việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi đất đó. Theo quy định tại khoản 2 Điều 66 Luật Đất đai năm 2013, thì thẩm quyền thu hồi đất trong trường hợp này là UBND cấp huyện chứ không phải là UBND cấp xã. UBND cấp xã chỉ quản lý đất đó sau khi đất đó đã được thu hồi.

Như vậy, việc UBND xã quyết định giao diện tích đất đang thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Quang cho gia đình bà Chi trong khi chưa có quyết định thu hồi đất của UBND huyện là việc làm sai nguyên tắc. Việc khiếu nại của ông Quang về quyết định hành chính của UBND xã là có căn cứ pháp luật.

Đề xuất hướng giải quyết: Với tính chất sai phạm như trên, căn cứ Điều 27 Luật Khiếu nại 2011, UBND xã có trách nhiệm ra quyết định giải quyết khiếu nại đối với ông Quang, đồng thời gửi quyết định này cho hộ bà Chi (người có quyền và nghĩa vụ liên quan) theo hướng phục hồi quyền sử dụng đất của gia đình ông Quang đối với diện tích đất mà UBND xã đã giao cho hộ bà Chi sai nguyên tắc. Cùng với việc giải quyết khiếu nại, với trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại cấp xã, bảo đảm việc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, UBND xã cần tiếp tục thực hiện các việc sau:

- Phân tích cho ông Quang thấy rõ việc bỏ hoang đất đai là vi phạm quy định nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai năm 2013. Trên cơ sở đó, UBND xã thuyết phục ông Quang cho bà Chi mượn đất của ông Quang để canh tác hoặc có thể đề nghị ông Quang cho bà Chi thuê lại đất nếu ông Quang chưa có điều kiện để tiếp tục canh tác.

- Trường hợp ông Quang không đồng ý với đề nghị trên của UBND cấp xã và vẫn tiếp tục bỏ hoang diện tích đất đó, UBND cấp xã có thể kiến nghị cơ quan có thẩm quyền (cụ thể là UBND cấp huyện) thu hồi đất của ông Quang theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định.

Căn cứ khoản 3 Điều 82 Luật Đất đai năm 2013 về những trường hợp thu hồi đất mà không bồi thường quy định, Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất trong trường hợp đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền, nên trong trường hợp ông Quang bị cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất thì ông không được bồi thường. Tuy nhiên, trong trường hợp đất ông Quang sử dụng đã nộp tiền sử dụng đất, có đầu tư tài sản trên diện tích đó, khi bị thu hồi thì ông có thể được lấy lại phần giá trị còn lại của tiền sử dụng đất, tài sản đã đầu tư trên đất.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất ? Hướng dẫn chính sách đền bù khi bị thu hồi đất đai ?