Hỏi: Tôi có ký hợp đồng đặt cọc với ông A về việc đặt cọc mua bán đất với số tiền đặt cọc là 500 triệu đồng. Nhưng sau đó tôi phát hiện ra việc ký hợp đồng mua bán nhà là không thể diễn ra vì bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Cụ thể : Bà A có 900 m2 đất, trong đó bà A đã tách 300 m2 đất nông nghiệp trong 900 m2 đó để bán cho ông B. Ông B đã làm thủ tục để được tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ông B tự ý đem tách 300 m2 thành 3 lô đất khác nhàu và bán cho ông C 1 lô thông qua hình thức lập vi bằng, ông C lấy sổ đỏ phô tô có 300 m2 đất ở ( 1 sổ khác ) cho tôi xem để tạo dựng niềm tin. Tôi vì tin nên đã ký hợp đồng đặt cọc và đặt cọc số tiền là 500 triệu đồng. Sau khi ký xong hợp đồng tôi phát hiện ra 300 m2 đó không phải được chuyển sang đất ở toàn bộ và không đủ điều kiện để tách thành 3 lô đất để bán. Tôi đã yêu cầu ông C giải thích và trả lại tiền cọc cho tôi cũng như tiền bồi thường nhưng ông C không chịu? Trong trường hợp này tôi nên làm thế nào để lấy lại được số tiền đã đặt cọc với ông C. Xin chân thành cảm ơn

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

- Luật đất đai 2013

- Luật Dân sự 2015

2. Nội dung tư vấn

Thứ nhất :Căn cứ quy định tại Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"

Việc công chứng hợp đồng sẽ được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng còn việc chứng thực hợp đồng thì được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường/thị trấn.

Như vậy, việc chuyển nhượng đất giữa ông B và ông C thông qua giấy tờ viết tay là chưa đúng với quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng. Vi bằng chỉ xác nhận có giao dịch chuyển nhượng ông B và ông C để làm chứng cứ khi xảy ra tranh chấp mà không thẩm định được giao dịch đó có giá trị pháp lí hay không.

Thứ hai: đất đai đủ điều kiện chuyển nhượng là gì?

Theo Điều 188 Luật đất đai 2013, điều kiện thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

>>> Như vậy, đất đủ điều kiện để chuyển nhượng đó là có Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, trong trường hợp này ông C lại chưa được cấp giấy chứng nhận bởi lẽ giao dịch mua bán giữa ông B và ông C là viết tay và lập vi bằng. Hơn nữa, 300 m2 đó không đủ điều kiện để tách thành 3 lô như ông B mong muốn. Chính vì vậy, việc ông C trở thành chủ sở hữu hợp pháp của lô đất đó là không có cơ sở.

Thứ ba: Hợp đồng đặt cọc

Căn cứ theo quy định tại Điều 328. Đặt cọc

>>> Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

>>> Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Việc ông C ký hợp đồng đặt cọc với bạn trong trường hợp này hoàn toàn không trái quy định của pháp luật, tuy nhiên việc không thể ký kết hợp đồng trong tương lai giữa ông C và bạn hoàn toàn do lỗi của ông C. Bởi lẽ, trước khi ký hợp đồng đặt cọc ông C đã cho bạn xem hồ sơ pháp lý của 1 lô đất khác không phải lô đất đó. Sau đó, không thể thực hiện ký kết hợp đồng vì ông C hoàn toàn không phải chủ sở hữu hợp pháp của lô đất đó, và để là chủ sở hữu của lô đất đó thì buộc ông B phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. nếu đủ điều kiện tách thửa tức phải đạt đủ diện tích tách thửa tối thiểu thì ông B sẽ tách bán cho ông C. Để làm được điều đó thì lô đất đó phải đủ điều kiện tách thửa tối thiểu.

Khi ông C đã là chủ sở hữu hợp pháp của 1 lô đất đó thì ông C mới đủ điều kiện bán cho bạn. Trong trường hợp này ông C đã có hành vi " lừa dối" bạn, cung cấp hồ sơ giả mạo nhằm lấy lòng tin từ bạn để bạn tin tưởng và ký vào hợp đồng đặt cọc.

Ông C đã vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng đặt cọc, bạn cần căn cứ vào nội dung hợp đồng đặt cọc đã ký kết với ông C để yêu cầu ông C trả lại tiền đặt cọc và chịu phạt cọc cũng như bồi thường thiệt hại (nếu trong hợp đồng có quy định)

Nếu không đạt được thỏa thuận thì bạn có quyền khởi kiện ông C ra tòa để đòi lại số tiền đặt cọc và khoản tiền phạt cọc cũng như bồi thường thiệt hại (nếu có)

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê