1. Quy định pháp luật về việc bồi thường khi thu hồi đất đang tranh chấp
Khi Nhà nước thu hồi đất từ người sử dụng, nếu họ đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 75 của Luật đất đai 2013, họ sẽ được bồi thường. Bồi thường có thể được thực hiện thông qua việc cấp lại đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Trong trường hợp không có đất để cấp lại, bồi thường sẽ được thực hiện bằng tiền, dựa trên giá đất cụ thể của loại đất thu hồi tại thời điểm quyết định thu hồi đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Quá trình bồi thường phải tuân thủ các nguyên tắc dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
(1) Trong trường hợp đất bị thu hồi là đất nông nghiệp, Luật đất đai 2013 quy định về bồi thường đối với cây trồng như sau:
- Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính dựa trên giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng được tính dựa trên năng suất cao nhất trong 03 năm trước đó của cây trồng chính tại địa phương, cộng với giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất.
- Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính theo giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất, không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất.
- Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển, bồi thường bao gồm chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển và trồng lại.
- Đối với cây rừng trồng từ nguồn vốn ngân sách nhà nước, bồi thường dựa trên giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.
(2) Bên cạnh việc được bồi thường đất, người sở hữu còn được bồi thường tài sản trên đất nếu có lúa hoặc cây trồng hàng năm tại thời điểm thu hồi đất. Bồi thường cũng bao gồm thiệt hại về tài sản và sản xuất kinh doanh khi nhà nước thu hồi đất. Khi chủ sở hữu có tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thu hồi, Nhà nước sẽ tiến hành bồi thường theo nguyên tắc và quy định của pháp luật, với mỗi loại tài sản được xác định một chế độ bồi thường riêng, nhằm đảm bảo lợi ích tối đa cho các tổ chức và cá nhân đó.
(3) Quy định về bồi thường thiệt hại đối với nhà cửa và công trình xây dựng trên đất khi nhà nước thu hồi được chi tiết trong Điều 89 của Luật đất đai năm 2013 như sau:
- Đối với nhà ở và các công trình phục vụ sinh hoạt liên quan đến đất của hộ gia đình, cá nhân, và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nếu phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần với phần còn lại không đạt tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định, chủ sở hữu sẽ được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn tương đương. Nếu phần còn lại vẫn đạt tiêu chuẩn kỹ thuật, bồi thường sẽ dựa trên thiệt hại thực tế.
- Đối với các công trình khác không liên quan đến nhà ở mà phải tháo dỡ do không đạt tiêu chuẩn kỹ thuật, bồi thường sẽ theo quy định của Chính phủ.
- Các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội liên quan đến đất, nếu không thuộc các trường hợp đã nêu ở các khoản trên, sẽ được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.
(4) Bên cạnh các khoản bồi thường trên, người dân còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, và tìm kiếm việc làm khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, theo quy định của Luật đất đai 2013 và Nghị định 47/2014/NĐ-CP.
(5) Khi nhà nước thu hồi đất gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản, bồi thường được thực hiện như sau:
- Nếu vật nuôi đã đến thời kỳ thu hoạch tại thời điểm thu hồi đất, không cần bồi thường.
- Nếu vật nuôi chưa đến thời kỳ thu hoạch, sẽ được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm. Trong trường hợp có thể di chuyển, sẽ được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển, mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
(6) Bồi thường chi phí di chuyển khi nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 91 của Luật đất đai 2013 như sau:
- Khi Nhà nước thu hồi đất và phải di chuyển tài sản, Nhà nước sẽ bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, và lắp đặt. Trường hợp cần di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất, sẽ được bồi thường cho thiệt hại trong quá trình tháo dỡ, vận chuyển, và lắp đặt.
- Mức bồi thường được quy định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại khoản 1 của Điều này.
(7) Bồi thường thiệt hại đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ an toàn được quy định như sau:
Khi Nhà nước xây dựng các công trình công cộng, quốc phòng, an ninh có hành lang bảo vệ an toàn mà không thu hồi đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn, người sử dụng đất sẽ được bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất và thiệt hại tài sản gắn liền với đất, theo quy định của Chính phủ.
Điều kiện để hộ gia đình được bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là:
- Không sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm.
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Do đó, nếu đáp ứng đủ các điều kiện quy định, người sử dụng đất có thể được bồi thường những khoản đã nêu. Tuy nhiên, theo khoản 3 của Điều 30 trong Nghị định 47/2014/NĐ-CP về Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, quy định về đền bù đất có tranh chấp như sau:
Trong trường hợp diện tích đất thu hồi đang gặp tranh chấp về quyền sử dụng đất và vẫn chưa được giải quyết, số tiền bồi thường và hỗ trợ cho phần diện tích đất đang trong tình trạng tranh chấp sẽ được chuyển vào Kho bạc Nhà nước. Đây là biện pháp tạm thời, đợi đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết xong vụ tranh chấp, sau đó số tiền này sẽ được trả cho người sở hữu đúng quyền sử dụng đất.
2. Quy trình giải quyết tranh chấp về tiền bồi thường khi thu hồi đất
Trong trường hợp đất đang bị tranh chấp và cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quy trình sẽ được thực hiện như sau:
- Thông báo cho các bên liên quan về quá trình thu hồi đất và thiết lập thời hạn giải quyết tranh chấp.
- Hỗ trợ các bên tranh chấp trong việc giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật.
- Sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định xác định người có quyền nhận tiền bồi thường, cơ quan này sẽ chi trả tiền bồi thường cho người được hưởng.
3. Giải quyết tranh chấp về tiền bồi thường khi thu hồi đất
Người sử dụng đất có thể giải quyết tranh chấp về tiền bồi thường khi thu hồi đất theo các hình thức sau:
- Hòa giải.
- Trọng tài.
- Toà án.
(1) Hòa giải
Luật Đất đai năm 2024 mở rộng phạm vi lựa chọn các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai, như được khuyến khích bởi nhà nước. Theo luật này, các bên tranh chấp được khuyến khích chọn lựa từ các phương thức hòa giải sau để giải quyết tranh chấp đất đai của họ:
- Tự hòa giải
- Hòa giải tại cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải cơ sở
- Hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại
- Các cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.
Có thể thấy rằng, trong khi Luật Đất đai năm 2013 chỉ khuyến khích các bên cân nhắc hòa giải (không bắt buộc) thông qua hai phương thức: tự hòa giải và hòa giải tại cơ sở, thì Luật Đất đai năm 2024 mở rộng phạm vi các phương thức hòa giải có sẵn cho các bên tranh chấp để lựa chọn.
(2) Trọng tài
Theo Luật Trọng tài Thương mại năm 2010, trọng tài thương mại được ủy quyền giải quyết các mâu thuẫn giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại hoặc có ít nhất một bên liên quan đến hoạt động thương mại. Tuy nhiên, theo Điều 203 của Luật Đất đai năm 2013, chỉ tòa án mới có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai.
Hiện nay, đa số các trung tâm trọng tài thương mại tại Việt Nam lo ngại về thẩm quyền giải quyết của mình đối với các tranh chấp thương mại liên quan đến bất động sản. Việc Luật Đất đai năm 2024 mở rộng thẩm quyền của trọng tài để giải quyết các mâu thuẫn liên quan đến hoạt động thương mại và đất đai được xem là phù hợp và cần thiết.
Theo quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và được Nhà nước đại diện chủ sở hữu và quản lý thống nhất. Việc mở rộng phạm vi thẩm quyền của trọng tài, theo quan điểm của tôi, cần phải được xem xét kỹ lưỡng trong các giao dịch cụ thể và các loại tranh chấp nhất định. Điều này sẽ giúp giảm bớt gánh nặng công việc cho tòa án khi có quy định cụ thể.
(3) Tòa án
Nếu sau quá trình hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà các bên vẫn muốn giải quyết tranh chấp, họ có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, thẩm quyền của Tòa án bao gồm thẩm quyền theo loại vụ án, theo cấp và theo lãnh thổ.
Theo Điều 26 khoản 9, điểm a khoản 1 và khoản 3 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, trong đơn khởi kiện phải ghi rõ thông tin về Tòa án nhân dân, bao gồm tên huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc thuộc thành phố trực thuộc trung ương nơi có tranh chấp xảy ra.
Khi hoàn tất việc ghi đơn, người khởi kiện có thể lựa chọn nộp đơn theo một trong ba hình thức sau:
- Nộp trực tiếp tại Tòa án (phổ biến nhất);
- Gửi đến Tòa án thông qua dịch vụ bưu chính;
- Gửi trực tuyến thông qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.
Bài viết liên quan: Tư vấn về vấn đề bồi thường thu hồi đất? Đất nông nghiệp bị thu hồi có được đền bù không?
Luật Minh Khuê xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn của quý khách hàng qua số hotline: 1900.6162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn. Xin trân trọng cảm ơn!
