1. Cần làm gì khi diện tích đất trên thực tế nhỏ hơn so với bản vẽ trên sổ hồng ?

Kính gửi công ty luật minh khuê trước hết tôi xin gửi lời chúc thành công và phát triển lớn mạnh đến quý công ty. Tôi gặp một vấn đề về đất đai, kính mong quý công ty tư vấn giúp: ba tôi mất năm 2010, khi mất không để lại di chúc.
Tài sản ba tôi để lại là ngôi nhà kèm đất với diện tích 705,2m2 đứng tên ba và mẹ tôi. Năm 2015 mẹ tôi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất từ tên ba mẹ tôi sang tên mẹ tôi (ghi sau thẻ đất, không đổi thẻ) đến nay mẹ tôi đã hoàn chỉnh hồ sơ (đính kèm) gia đình tôi nộp hồ sơ lên phòng một cửa ubnd thị xã thì bị trả về với lý do đất có biến động. Yêu cầu liên hệ ubnd phường nơi ở để làm thủ tục biến động.
- UBND phường trích lục hồ sơ xác nhận diện tích đất hiện tại là 704,8m2. Giảm 0,4m2 và yêu cầu gia đình tôi phải làm lại tất cả hồ sơ từ đầu, ngay từ khâu khai nhận thừa kế. Trong trường hợp này, kính mong quý cơ quan tư vấn giúp. Bởi tôi ở xa, mẹ tôi lại già yếu mà chạy lui chạy tới làm các thủ tục như gần 2 năm qua thì quá vất vả ?
Rất mong nhận được phản hồi từ quý cơ quan tôi xin chân thành cám ơn.
- Nguyễn Trọng T

Luật sư trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn như sau:

Chúng tôi rất đồng cảm với khó khăn mà gia đình bạn đang gặp phải, tuy nhiên theo thông tin mà bạn cung cấp thì mảnh đất đang đứng tên bố mẹ bạn có diện tích sử dụng thực tế nhỏ hơn diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, gia đình cần cử người đại diện làm thủ tục đính chính lại thông tin trên thửa đất, cụ thể:

Tại Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2013Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình (gọi chung là Giấy chứng nhận) đã cấp như sau:

Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

- Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

- Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

>> Thủ tục đính chính Giấy chứng nhận:

Đồng thời, theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ địa chính, khi thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn phải chuẩn bị những hồ sơ sau:

- Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ tại bộ phận một cửa phòng tài nguyên môi trường cấp quận/huyện nơi có bất động sản, phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót và lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho gia đình bạn đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.

Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thủ tục này được hoàn tất trong vòng 15 ngày kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận được hồ sơ hợp lệ từ bạn.

Như vậy, Bạn cần đến phòng đăng ký nhà và đất quận huyện để thực hiện thủ tục hiệu đính thông tin sai lệch trên sổ đỏ để tránh những khó khăn, vướng mắc về sau khi tiến hành các thủ tục hành chính như: Thế chấp vay vốn ngân hàng, tặng cho đất đai, mua bán đất đai, khai nhận di sản thừa kế về sau...

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Tư vấn thủ tục cấp sổ hồng và vấn đề xin cấp phép xây dựng ?

2. Tư vấn việc xây nhà lớn hơn diện tích đất thổ cư ?

Kính chào Luật Minh Khuê, mình có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Mình có đi coi căn nhà xây theo kiểu dự án phân lô, diện tích 4m x 12m. Người bán nói rằng được cấp sổ hồng cho căn nhà đó. Nhưng theo mình tìm hiểu thì hiện nay, muốn được cấp sổ hồng thì diện tích tối thiểu của miếng đất có nhà (Bình Dương) là 60m2.

Vậy trong trường hợp miếng đất khoảng 130m2, nhưng thổ cư chỉ có 40m2 thì mình có được phép xây nhà lớn hơn diện tích thổ cư không ? Nếu muốn xin chuyển thành đất thổ cư thì thủ tục thế nào và phí chuyển ra sao ?

Mình xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: H.T.T.T

Tư vấn việc xây nhà lớn hơn diện tích đất thổ cư và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo Khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất:

"Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan."

Theo đó, người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích sử dụng, loại đất được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy tờ khác về quyền sử dụng đất.

Vì vậy việc bạn muốn xây nhà ở lớn hơn phần diện tích đất thổ cư là hành vi vi phạm pháp luật, nếu cố tình thực hiện sẽ phải chịu mức xử phạt tương ứng. Tuy nhiên bạn cũng có thể xin chuyển mục đích sử dụng đất trước rồi mới xây nhà thì sẽ đúng theo quy định của pháp luật.

Về thủ tục và chi phí khi yêu cầu xin chuyển mục đích xử dụng đất:

Theo điều 52 Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014 quy định thì để được phép chuyển mục đích sử dụng đất phải đáp ứng những điều kiện nhất định:

Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Nếu đáp ứng các điều kiện trên bạn có thể nộp đơn yêu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Chúng tôi xin đưa ra tư vấn về trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

1. Trình tự thực hiện:

+ Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường,

+ Phòng Tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa; xem xét tính phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với trường hợp chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc làm trích sao hồ sơ địa chính.

+ Văn phòng đăng ký đất đai làm trích sao hồ sơ địa chính gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường và gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

+ Phòng Tài nguyên và môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký lại hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý lại cho người sử dụng đất.

2. Thành phần, số lượng hồ sơ:

Thành phần hồ sơ, bao gồm:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có) sau:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

f) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên (từ khoản a đến khoản e) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp.

g) Bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất: Do bạn không nói rõ mục đích chuyển loại đất của bạn là gì nên chúng tôi không thể tư vấn một cách cụ thể. Tuy nhiên, theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất về nghịa vụ tài chính khi cá nhân, hộ gia đình xin chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

"a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này."

Bạn có thể căn cứ vào những quy định này để xác định nghĩa vụ tài chính phải nộp cho cơ quan nhà nước.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

3. Một diện tích đất nằm trên nhiều đơn vị hành chính ?

Thưa luật sư: tôi có một mảnh đất trước kia thuộc địa bàn xã A. Nhưng gần đây thay đổi địa giới hành chính, mảnh đất của tôi thuộc địa giới của cả xã A, B . Tôi đi làm lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng cả hai xã đều không chịu làm lại. Vậy tôi phải làm sao?

Một diện tích đất nằm trên nhiều đơn vị hành chính?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Điều 30 Nghị định 43/2014/ NĐ-CP về việc diện tích đất nằm ở hai khu vực hành chính riêng:

Điều 30. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp khu đất của một người sử dụng nằm trên nhiều đơn vị hành chính

1. Trường hợp sử dụng đất thuộc phạm vi nhiều xã, phường, thị trấn nhưng cùng thuộc thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của một cơ quan thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất; trong đó phải xác định từng phần diện tích thuộc phạm vi từng đơn vị hành chính cấp xã.

2. Trường hợp sử dụng đất thuộc phạm vi nhiều xã, phường, thị trấn thuộc thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của các cơ quan khác nhau thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất thuộc thẩm quyền của từng cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định: nếu như diện tích đất thuộc phạm vi nhiều xã, phường , thị trấn thuộc thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...gắn liền với đất thuộc các cơ quan khác nhau thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất thuộc thẩm quyền của từng cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều 37. Cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận

1. Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:

a) Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

2. Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:

a) Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Như vậy căn cứ vào từng địa phương thì cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này là khác nhau. Trường hợp không đủ tách thửa một phần diện tích có thể tiến hành thỏa thuận với người sử dụng đất lân cận về việc cùng đứng tên trên sổ đỏ.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

4. Tư vấn về việc đòi bồi thường đối với diện tích đất xây mộ tổ ?

Thưa luật sư, tôi có câu hỏi xin được giải đáp: Mộ tổ của dòng họ em đã có từ rất lâu nằm trong 1 cánh rừng, khu rừng đó mới đây được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình đó. gia đình đó trồng cây ăn quả và cây gỗ vào sát mộ cây gần nhất là cách khoảng 1 mét.
Bên em cũng đã có bảo gia đình đó chuyển cây đi chỗ khác trồng và đã dùng cuốc đào quanh mộ làm ranh giới tuy nhiên gia đình đó không chuyển cũng như chặt cây đó đi nên bên em đã chặt bỏ số cây đó, nay gia đình đó đòi bồi thường. Trong trường hợp trên bên em phải làm như thế nào ạ?
Kính mong luật sư tư vấn giúp! Em cảm ơn!
Người gửi: T.M

Tư vấn về việc đòi bồi thường đối với diện tích đất xây mộ tổ ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi:1900.6162

Trả lời:

- Theo điều 629 Bộ luật dân sự 2005 quy định về bồi thường do xâm phạm mồ mả như sau:

" Cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác gây thiệt hại đến mồ mả của người khác phải bồi thường thiệt hại. Thiệt hại do xâm phạm mồ mả gồm chi phí hợp lý để hạn chế, khắc phục thiệt hại."

Theo quy định tại Điều 246 Bộ luật hình sự năm 1999 sửa đổi bổ sung 2009 cũng quy định như sau:

" Người nào đào, phá mồ mả, chiếm đoạt những đồ vật để ở trong mộ, trên mộ hoặc có hành vi khác xâm phạm thi thể, mồ mả, hài cốt, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến một năm hoặc phạt tù từ ba tháng đến hai năm. Phạm tội gây hậu quả nghiêm trọng thì bị phạt tù từ một năm đến năm năm."

Xác định hành vi nào là hành vi xâm phạm mồ mả, cần xác định:

Thú nhất, người có hành vi cho dù là với bất kì mục đích gì mà xâm phạm trực tiếp đến xác, hài cốt, tro hài cốt của người chết, xâm phạm đến sự nguyên dạng của xác, hài cốt, tro hài cốt hoặc làm hao hụt hài cốt, tro hài cốt đã mai táng thì hành vi đó là hành vi xâm phạm mồ mả;

Thứ hai, người có hành vi di chuyển vị trí chôn cất xác, hài cốt, tro hài cốt của cá nhân trái với ý chí của những người thân thích của những người chết (trừ trường hợp phải di rời mồ mả theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền);

Thứ ba, người có hành vi thay đổi tấm bia ghi tên người chết có xác, hài cốt, tro hài cốt dưới mộ gây ra sự nhầm lẫn với người thân thích của người chết đó;

Thứ tư, người có hành vi san phẳng mồ mả của người chết, làm mất dấu tích của ngôi mộ, khiến không thể phát hiện được vị trí của ngôi mộ đó.

Khi xác định hành vi xâm phạm mồ mả còn cần hiểu theo nghĩa rộng là hành vi xâm phạm đến không gian (phạm vi), hình dáng, tường rào bao bọc xung quanh ngôi mộ. Bởi vị trí ngôi mộ được xây dựng có mối liên hệ hữu cơ với mục đích giữ gìn, bảo vệ xác, hài cốt, tro hài cốt của người có ngôi mộ đó, do vậy mọi hành vi làm biến dạng kiến trúc liên quan đến mục đích bảo vệ người đã chết được nguyên vẹn, đều bị coi là hành vi xâm phạm mồ mả.

Nếu như gia đình đó có những hành vi trên bạn hoàn toàn có thể báo cơ quan công an yêu cầu xử phạt.

-Theo quy định tại khoản 10 điều 125 bộ luật dân sự năm 2005 thì ngừoi sử dụng đất được sử đụng đất ổn định lâu dài trong trường hợp đất là nghĩa trang nghĩa địa như do đó ngội mộ tổ của gia đình bạn đã có ở đó từ lâu đời thì bạn vẫn có thể để ngôi mộ đó nhưng việc việc sử dụng đất phải tuân thủ theo nguyên tắc luật đất đai là tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.Như vậy việc bạn chặt số cây xung quanh ngôi mộ mà không được sự cho phép của hộ gia đình đó là việc làm sai pháp luật hơn nữa đây là hành vi mà pháp luật cấm.Theo Nghị định 99/2009/NĐ-CP về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý rừng,bảo vệ rừng và quản lý lâm sản quy định về xử phạt hành chính trong quản l‎ý rừng thì hành vi phá hoại rừng được quy định tại Điều 17 như sau :

Điều 17. Phá rừng trái pháp luật

Người có hành vi chặt phá cây rừng; đào bới, san ủi, nổ mìn, đào, đắp ngăn nước, xả chất độc hoặc các hành vi khác gây thiệt hại đến rừng với bất kỳ mục đích gì (trừ hành vi quy định tại Điều 18 của Nghị định này) mà không được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng rừng nhưng không thực hiện đúng quy định cho phép bị xử phạt như sau:

1. Phạt tiền từ 200.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu phá rừng trái pháp luật thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Cây trồng chưa thành rừng dưới 5.000 m2.

b) Rừng sản xuất dưới 1.000 m2;

c) Rừng phòng hộ dưới 800 m2;

d) Rừng đặc dụng dưới 300 m2.

2. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu phá rừng trái pháp luật thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Cây trồng chưa thành rừng từ 5.000 m2 đến 10.000 m2.

b) Rừng sản xuất từ 1.000 m2 đến 2.000 m2.

c) Rừng phòng hộ từ 800 m2 đến 1.500 m2.

d) Rừng đặc dụng từ 300 m2 đến 500 m2.

3. Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu phá rừng trái pháp luật thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Cây trồng chưa thành rừng từ trên 10.000 m2 đến 20.000 m2.

b) Rừng sản xuất từ trên 2.000 m2 đến 3.000 m2.

c) Rừng phòng hộ từ trên 1.500 m2 đến 2.000 m2.

d) Rừng đặc dụng từ trên 500 m2 đến 700 m2.

4. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu phá rừng trái pháp luật thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Cây trồng chưa thành rừng từ trên 20.000 m2 đến 30.000 m2.

b) Rừng sản xuất từ trên 3.000 m2 đến 5.000 m2.

c) Rừng phòng hộ từ trên 2.000 m2 đến 3.000 m2.

d) Rừng đặc dụng từ trên 700 m2 đến 1.000 m2.

5. Người có hành vi vi phạm trên đây còn bị tịch thu lâm sản; tịch thu công cụ, phương tiện sử dụng để vi phạm hành chính; có thể bị buộc trồng lại rừng hoặc thanh toán chi phí trồng lại rừng.

6. Chủ rừng được Nhà nước giao rừng tự nhiên hoặc rừng trồng bằng vốn ngân sách, vốn viện trợ không hoàn lại để quản lý, bảo vệ và sử dụng vào mục đích lâm nghiệp, nếu thiếu trách nhiệm để rừng bị phá trái pháp luật cũng bị xử phạt theo quy định tại Điều này.

Căn cứ vào điều trên thì bạn sẽ xử phạt theo quy định này mức phạt còn tùy thuộc vào diện tích mà bạn đã chặt số cây trồng chưa thành rừng đó.Ngoài ra bạn còn có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả bằng cách trồng lại rừng bị thiệt hại hoặc thanh toán chi phí trồng lại rừng theo suất đầu tư được áp dụng ở địa phương tại thời điểm vi phạm hành chính . Vì thế để tạo thuận lợi tốt nhất cho bạn trong trường hợp này bạn nên bồi thường số tiền mà họ yêu cầu do bạn chặc cây của họ nếu mức tiền quá lớn bạn có thể thoả thuận với họ là bạn sẽ khắc phục bằng cách trông lại số cây đó .

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

5. Diện tích đất nào phải nộp thuế TNCN, lệ phí trước bạ ?

Tôi mới mua một mảnh đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: dt đất 86m2, loại đất đô thị. trên đất có nhà 3 tầng xây dựng năm 2011 đã xuống cấp, tổng diện tích sàn nhà là 200m2 chưa đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Cho tôi hỏi khi tiến hành chuyển nhượng diện tích này tôi có phải nộp thuế TNCN và lệ phí trước bạ hay không?
Mong luật sư tư vấn giúp tôi vấn đề trên, Tôi xin cảm ơn!
Người gửi: H.T

>> Luật sư tư vấn pháp luật thuế gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo như nội dung mà bạn yêu cầu, nhà và tài sản trên đất của bạn vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bạn chưa được công nhận quyền sở hữu. Do đó, bạn cũng không có quyền được tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất này. Vì vậy, trước hết bạn cần phải tiến hành thủ tục đính chính thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn cho phù hợp với thực tế sử dụng đất theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:

“Điều 86. Thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp

1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.

Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.”

Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bạn có thể tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Khi chuyển nhượng bạn sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhận trừ các trường hợp sau đây theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 của Quốc hội:

“Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.”

Ngoài 2 trường hợp chuyển nhượng được miễn thuế nêu trên thì mọi trường hợp chuyển nhượng đất khác đều phải khai thuế nộp thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng.

Theo hướng dẫn tại điều 17 thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn như sau:

Điều 17. Sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC như sau:

Điều 12. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

1. Giá chuyển nhượng

a) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng...vv

2. Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

3. Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

4. Cách tính thuế

a) Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

=

Giá chuyển nhượng

x

Thuế suất 2%

b) Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.”

2. Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

3. Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

4. Cách tính thuế

a) Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

=

Giá chuyển nhượng

x

Thuế suất 2%

b) Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.”

Vậy căn cứ tính thuế TNCN là Giá chuyển nhượng theo hợp đồng, và thuế suất là 2%.

Về vấn đề nộp lệ phí trước bạ, theo quy định tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ : Về lệ phí trước bạ thì nghĩa vụ này chỉ đặt ra khi bạn thực hiện hành vi được quy định sau đây:

“Điều 3. Người nộp lệ phí trước bạ

Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp quy định tại Điều 4 Nghị định này.”

Hiện tại bạn là bên chuyển nhượng, không cần phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền với diện tích đất đã chuyển nhượng thì bạn không có nghĩa vụ phải nộp lệ phí trước bạ.

Do đó, nếu thuộc các trường hợp phải nộp thuế hay lệ phí trước bạ mà chúng tôi đã nêu trên thì bạn phải thực hiện nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật.

Trân trọng.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại