Điều kiện diện tích tối thiểu tách thửa đất ở Thành phố Hà Nội

1. Những đặc điểm nổi bật của thành phố Hà Nội

Hà Nội là thủ đô của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, là trung tâm đầu não về chính trị, văn hoá và khoa học kĩ thuật, đồng thời là trung tâm lớn về giao dịch kinh tế và quốc tế của cả nước.

Hà Nội tiếp giáo với các tỉnh Thái Nguyên - Vĩnh Phúc ở phía Bắc, Hà Nam - Hoà Bình ở phía Nam; Bắc Giang - Bắc Ninh - Hưng Yên ở phía Đông và Hoà Bình - Phú Thọ ở phía tây.

Hà Nội hiện nay vừa có núi, có đồi và địa hình thấp dần từ Bắc xuống nam, từ Tây sang Đông, trong đó đồng bằng chiếm tới 3/4 diện tích tự nhiên của thành phố. Độ cao trung bình của Hà Nội từ 5 đến 20 mét so với mặt nước biển, các đồi núi cao đều tập trung ở phía Bắc và Tây. Các đình cao nhất là Ba Vì 1.281 mét...Khu vực nội đô có một số gò đồi thấp như gò Đống Đa, núi Nùng.

Các lợi thế về địa hình, về điều kiện thiên nhiên là lợi thế của Hà nội trong phát triển kinh tế - xã hội. Từ đó, nhu cầu tách thửa ở Hà Nội phát triển và lớn hơn rất nhiều so với các địa phương khác. Điều này, đòi hỏi cơ quan có thẩm quyền của thành phố Hà Nội phải đưa ra một chính sách hay nói cụ thể hơn là đưa ra các điều kiện về tách thửa trên địa bàn Hà Nội phù hợp nhất với những đặc điểm nội bật của mình.

2. Các trường hợp không được phép tách thửa tại thành phố Hà Nội

Tại điều 5 Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 01 tháng 06 năm 2017 quy định rõ các trường hợp không được phéo tách thửa như:

- Thửa đất nằm trong dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Thửa đất gắn liền với diện tích nhà đang thuê của Nhà nước, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp giấy chứng nhận theo quy định;

- thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước đã bán, đã tư nhân hoá nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn thành phố do UBND thành phố phê duyệt;

- Đất thuộc khu vực Nhà nước đã có Thông báo thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai 2013;

- Các thửa đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Lưu ý: Không cấp giấy chứng nhận, không làm thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp tự tách thửa đất hình thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện theo quy định. 

3. Điều kiện tách thửa tại thành phố Hà Nội

Tại Hà Nội, các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

- Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu do với chỉ giới xây dựng (tức là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từu 3 mét trở lên;

- Có diện tích không nhỏ hơn 30m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mức giao đất ở (mức tối thiểu) sau đây với các xã còn lại:

Hạn mức giao đất ở tái định cư; giao đất làm nhà ở nông thông tại điểm dân sư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội được quy định như sau:

Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáo ranh. Thửa đất sau khi tách phải đảm bảo điều kiện tách thửa nêu trên.

Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày 10/4/2009 (là ngày quyết định số 58/2009/QĐ-UBND của UBND thành phố có hiệu lực thi hành) có diện tích, kích thước nhỏ hơn mức tối thiểu quy định, nhưng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận. Việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất đó phảo theo quy định của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội.

nếu người sử dụng đất xin tách thửa đất được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo các điều kiện về diện tích tối thiểu cũng như khi tách không đảm bảo điều kiện về việc mặt cắt ngang khi hình thành ngõ. Để hợp với thửa đất ở khác liền kề tạo thành thửa đất mới đảm bảo các điều kiện đã nêu ở trên thì được phép tách thửa đồng thời hợp thửa đất vàd dược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới. 

4. Thủ tục tách thửa tại thành phố Hà Nội

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ 01 bộ hồ sơ 

Cá nhân, tổ chức, hộ gia đình chuẩn bị các thành phần hồ sơ như sau:

- Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu;

- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;

- Bản chính trích đo địa chính do Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội hoặc đơn vị có tư cách pháp nhân về đo đạc lập, được sở tài nguyên và môi trường thẩm định;

Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáom đấu giá đất đai, do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án thì người nhận quyền quyền phải nộp các giấy tờ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyết quyết định việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại, ...

Bước 2. Nộp hồ sơ

Nộp hồ sơ và lấy phiếu nhận và hẹn trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính

Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội sẽ kiểm tra, thẩm định hồ sơ và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận hoặc đăng ký biến động trên giấy chứng nhận; chỉnh lý cập nhật biến động đất đai vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu quản lý đất đai. 

Nếu hồ sơ chưa đủ, văn phòng thông báo cho người dân được biết để có thể chỉnh sửa bổ sung đầy đủ

Bước 3.  Trả kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai trả kết quả giải quyết  theo quy định.

5. Tình trạng tách thửa tại thành phố Hà Nội trong thời gian gần đây

Như nhiều trang báo, bài viết phản ánh về tình trạng tách thửa hay phân lô bán nền "núp bóng" dưới việc tách thửa. Thời gian qua, nhiều huyện ven trung tâm của Thành phố Hà Nội như Thanh oai, Thạch Thất, Chương Mỹ, Sơn Tây...cho phép tách thửa với tình trạng khá lớn. Điều đáng chú ý là các khu đất sau khi tách thửa sẽ thực hiện việc chuyển mục đích và tách thành những thửa đất nhỏ với mục đích sau đó là rao bán tràn lan.

Có những cá nhân riêng việc chuyển đối đã lên đến vài nghìn mét vuông. Việc này diễn ra khá phổ biến và rầm rộ mặc dù những địa điểm đất tách thửa này vẫn hầu hết là chưa có bất kỳ hoạt động xây dựng nào. Các lô đất này vẫn được rao bán nhiều tỷ động với số lượng đất lớn.

Vì vậy, Hà Nội đã cho dừng việc phân lô, tách thửa môt thời gian. Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trang phân lô bán nền và đẩy giá đất lên cao bắt nguồn từ các văn bản dưới luật. Vì vậy, tới đấy cơ quan có thầm quyền sẽ ban hành quy định mới nhằm hạn chế cũng như triệt tiêu tình trạng tương tự.

Theo nhiều chuyên gia đánh giá thì dự tháo mới sẽ quy định cụ thể hơn về diện tích được phép tách thửa và sẽ phải phân loại chi tiết hơn cho từng khu vực. Không thể đánh đồng giống nhau với các khu vực có điều kiện kinh tế cũng như nhu cầu sử dụng khác nhau.

Ngoài ra, có ý kiến cho rằng việc quy định diện tích tối thiểu tách thửa chỉ là vấn đề "ngọn" vấn đề gốc rễ là vấn đề "thiết kế đô thị" vốn đã được đặt ra rất lâu nhưng lại được giải quyết hời hợt. Do đó, để có thể giải quyết công chuyện tương tự thì phải có một tầm nhìn xa hơn và cần có quy định cụ thể để phân cấp cho chính quyền địa phương quản lý và chịu trách nhiệm cụ thể.

Tham khảo thêm:

• Diện tích cấp sổ đỏ và diện tích tối thiểu tách thửa tại 63 tỉnh thành phố 
• Thủ tục tách thửa và làm sổ đỏ theo quy định mới nhất?
• Các trường hợp không được phép tách thửa đất mới nhất

Bài viết trên chủ yếu phân tích các vấn đề xung quanh điều kiện tách thửa đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Trong trường hợp còn bất kỳ vướng mắc nào, mời bạn đọc liên hệ ngay với chúng tôi - Công ty Luật Minh Khuê thông qua hệ thống tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến: 1900. 6162 để được giải đáp nhanh chóng và chính xác nhất.