1. Tóm tắt nội dung yêu cầu tư vấn của khách hàng:

Thưa luật sư, xin hỏi: Gia đình tôi có một thửa đất do các cụ ngày xưa để lại nhưng trong giấy tờ cấp đất năm 1969 cho gia đình tôi ghi “3 miếng ước tính khoảng 2 sào”, nên vào trước những năm 90 các cấp chính quyền vẫn không phân xử diện tích cụ thể là bao nhiêu m2.

Do có 1 số ý kiến nói rằng gia đình tôi lấn chiếm đất ở nên vào ngày 25/08/1990, các bên liên quan của xã và huyện đã tiến hành đo thực địa. Kết luận là: “So 299, hụt thực trạng sử dụng là 94,2m2”. Theo bản đồ 299 thì diện tích thửa đất của nhà tôi là 879m2.

Vào năm 2006, khi xã tổ chức đo thực trạng (các bên xung quanh tự nhận mốc giới) thì diện tích đất ở của gia đình đo được là 958 m2. Và từ khi đó gia đình vẫn nộp thuế đất ở hàng năm trên diện tích 958 m2 (có biên lai nộp thuế).

Do có sự ách tắc dòng chảy có liên quan đến thửa đất của gia đình nên UBND xã đã mời lên trao đổi. Trong buổi làm việc, các cấp chính quyền và đích thân Chủ tịch (hiện nay đã mất) và Phó chủ tịch (đương nhiệm) đều nói rằng không phải gia đình lấn chiếm nên đề nghị gia đình bớt 1 phần (24m2) đất để làm rãnh tiêu thoát nước. Vì vậy, gia đình đã đồng ý và thống nhất trong “Biên bản làm việc thống nhất việc Quy hoạch xây dựng rãnh tiêu thoát nước” có xác nhận của địa chính xã và UBND xã (ghi ngày 10/08/2019). Trong Biên bản này ghi “Sau khi thống nhất bớt một phần diện tích đất ở để làm rãnh tiêu thoát nước, diện tích còn lại 934 m2 của gia đình ông Nguyễn Tài Hà đủ điều kiện để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

Câu hỏi: Dựa vào phần trình bày trên thì gia đình tôi có được công nhận diện tích đất thổ cư là 879m2 theo bản đồ 299 không? Nếu có thì dựa vào điều nào của luật đất đai?

Cảm ơn luật sư!

Người hỏi: N.T.H

2. CĂN CỨ PHÁP LÝ:

- Luật đất đai 2013;

- Nghị định 43/2013/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.

- Thông tư 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai.

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ tài nguyên môi trường quy định về hồ sơ địa chính.

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai.

- Các văn bản pháp luật khác liên quan.

3. Luật sư tư vấn:

>> Xem thêm:  Tư vấn thủ tục cấp sổ hồng và vấn đề xin cấp phép xây dựng ?

3.1 Căn cứ xác định đất sử dụng ổn định là gì?

Căn cứ Điều 100 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Theo hướng dẫn tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì các giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định tại điểm g Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai có tên người sử dụng đất bao gồm:

“1. Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.

2. Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:

a) Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;

b) Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;

c) Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này....”

Trong đó, “bản đồ 299” được lập ra dựa trên chỉ thị 299/TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 10 tháng 11 năm 1980 về công tác đo đạc, phân hàng và đăng ký ruộng đất trong cả nước. Các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện việc đăng ký ruộng đất theo chỉ thị 299/TTg là một trong các căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà người đang sử dụng đất đó không phải nộp tiền sử dụng đất.

Theo thông tin Quý khách cung cấp, trên “bản đồ 299” thể hiện diện tích thửa đất của Quý khách là 879m2. Hơn nữa, tại biên bản đo đất thổ cư lập ngày 25/08/1990 đã được đại diện Ủy ban nhân dân, Hội đồng nhân dân, Công an, Ban quản lý đất đai xã Tiến Yên, đại diện ban quản lý ruộng đất huyện xác nhận về diện tích thửa đất đang sử dụng là 784,8m2, bị thiếu hụt 94,2m2 so với “bản đồ 299”. Do vậy, đây là cơ sở để Quý khách yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình.

Đồng thời, Quý khách có thể nộp đơn yêu cầu trích lục hồ sơ địa chính tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để biết được cụ thể phần diện tích đất được ghi nhận trên ‘bản đồ 299”. Căn cứ Điều 11 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường về việc khai thác dữ liệu thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản yêu cầu.

1. Tổ chức, cá nhân có nhu cầu khai thác dữ liệu đất đai nộp phiếu yêu cầu hoặc gửi văn bản yêu cầu cho các cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai theo Mẫu số 01/PYC được ban hành kèm theo Thông tư này.

2. Khi nhận được phiếu yêu cầu, văn bản yêu cầu hợp lệ của tổ chức, cá nhân, cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện việc cung cấp dữ liệu cho tổ chức, cá nhân có yêu cầu khai thác dữ liệu. Trường hợp từ chối cung cấp dữ liệu thì phải có văn bản trả lời nêu rõ lý do.

3.2 Trình tự, thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu:

a) Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu được hướng dẫn bởi Điều 8, Khoản 2, 3, 4 Điều 11, Điều 12 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên môi trường gồm:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK đính kèm Thông tư;

- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất

- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

- Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);…

b) Trình tự đăng ký đất đai được quy định tại Điều 71 Nghị định 43/2013/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ như sau:

- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.

- Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định;

+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

+ Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

>> Xem thêm:  Có thể chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở (đất thổ cư) hay không ?

+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;

+ Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;

+ Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

+ Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.

- Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

+ Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

+ Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.

c. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 03 ngày.

Trên đây là tư vấn, phân tích quy định pháp luật của chúng tôi. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Mọi vướng mắc pháp lý: Hãy gọi ngay: 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến về vấn đề của Bạn.

>> Xem thêm:  Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất nhà ở?

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty Luật TNHH Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn chuyển quyền sở hữu đất thổ cư khi mua ?