Khách hàng: Chào Luật sư, mình xin hỏi vấn đề như sau: Bên mình đang có mặt bằng quy hoạch dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Đã tiến hành giải phóng mặt bằng xong nhưng hiện nay bên mình đang có ý định phân lô bán nền lại chứ không xây dựng nhà ở nữa. Mình đang muốn tiến hành việc bán các lô đất thông qua hình thức các hợp đồng góp vốn kinh doanh bất động sản.

Nhưng có một số điểm thắc mắc cần được giải quyết. Bên mình đã có đầy đủ hồ sơ quy định tại khoản 3 - Điều 19 của NĐ 99/2015. Nhưng mình có những thắc mắc sau rất mong bên bạn có thể giải đáp sớm giúp mình vì sự việc này bên mình đang cần giải quyết gấp.

Thứ nhất: - Phạm vi điều chỉnh của luật nhà ở 2015 có quy định : "Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản". Vậy đối với trường hợp của bên mình cũng như nội dung tại điều 19 NĐ99/2015 thì bên mình có thuộc phạm vi điều chỉnh của luật nhà ở 2015 không?

Thứ hai: - Theo quy định tại khoản 2 - Điều 19 - NĐ 99/2015 có quy định như sau: "Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở". Khi tiến hành huy động góp vốn bằng hợp đồng vay vốn hay hợp đồng góp vốn thì khi phân chia lợi nhuận chỉ được phân chia bằng tiền hoặc cổ phiếu, vậy có thể phân chia lợi nhuận  bằng căn hộ thực tế được không ạ .

Rất cảm ơn. Trân trọng !

 

Câu hỏi  được biên tập từ chuyên mụcTư vấn luật dân sự của Công ty Luật Minh Khuê.

 Luật sư tư vấn Luật dân sự trực tuyến gọi:1900.6162

Trả lời:

Kính chào và cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Luật Minh Khuê của chúng tôi.Với câu hỏi trên chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

I. Cơ sở pháp lý

Luật Nhà ở 2013

Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở

 

II. Nội dung phân tích

1. Phạm vi điều chỉnh

Luật Nhà ở 2013 điều chỉnh các quan hệ  sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch về nhà ở; quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Do vậy, nếu bạn tiến hành bán các lô đất nếu trên không vì mục đích huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chỉ với thu lợi nhuận, không tiếp tục đầu tư xây nhà thì không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật nhà ở 2013. Khi đó, các giao dịch và các quan hệ phát sinh từ các giao dịch đó sẽ được điều chỉnh bởi pháp luật kinh doanh bất động sản. 

 

2. Phân chia lợi nhuận từ hợp đồng góp vốn

Theo Điều 19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại

2. Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây:

a) Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này.

Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liênkết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằngtiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hìnhthức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thứchuy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp gópvốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;

4. Tổ chức, cá nhân huy động vốn quyđịnh tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vàođúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó; nghiêm cấm chủđầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định củapháp luật; trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quyđịnh của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bịtruy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

5. Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể việchuy động vốn quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này.

 

3. Nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở

Theo Luật Nhà ở 2013 quy định về nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở như sau:

Điều 68. Nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở

1. Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý.

2. Tổ chức, cá nhân huy động vốn phải có đủ điều kiện để huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở.

3. Bảo đảm công khai, minh bạch; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có vốn cho phát triển nhà ở.

4. Tổ chức, cá nhân phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích phát triển nhà ở đó, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác.

5. Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở và thực hiện chính sách nhà ở xã hội phải được quản lý theo quy định của Luật này, pháp luật có liên quan và theo thỏa thuận của các bên.

6. Chính phủ quy định chi tiết việc huy động vốn, nội dung, điều kiện, hình thức huy động vốn cho phát triển đối với từng loại nhà ở.

 

4. Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại

Theo Điều 69. Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại quy định như sau: 

1. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư.

2. Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

3. Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

4. Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.

Theo các quy đinh trên, nhà đầu tư, người tham gia góp vốn- nhà đầu tư, không được nhận lợi nhuận bằng sản phầm nhà ở mà chỉ có thể sử sụng phần lợi nhuận đó để mua nhà. Không thể phân chia lợi nhuận của hoạt động góp vốn bằng sản phẩm nhà được.

 

5. Huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở

Cơ sở pháp lý: Điều 9, Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định việc huy động vốn 

“Điều 9. Huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở
1. Trường hợp chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới (chủ đầu tư cấp I) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì chỉ được huy động vốn theo các hình thức sau đây:
a) Ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật để huy động số vốn còn thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; bên cho vay vốn hoặc bên mua trái phiếu không được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở;
b) Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II;
c) Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và phải tuân thủ quy định về số lượng nhà ở được phân chia nêu tại điểm d khoản 3 Điều này;
d) Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia hợp tác kinh doanh chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì phải tuân thủ quy định về số lượng nhà ở được phân chia nêu tại điểm d khoản 3 Điều này;
đ) Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Trường hợp chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở độc lập (kể cả chủ đầu tư cấp II trong dự án phát triển khu nhà ở, khu đô thị mới, công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thì chỉ được huy động vốn theo các hình thức quy định tại các điểm a, c, d và điểm đ khoản 1 Điều này.
3. Các chủ đầu tư quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này khi thực hiện huy động vốn để xây dựng nhà ở phải tuân thủ các điều kiện sau đây:
a) Đối với trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự án và đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án. Sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án thì chủ đầu tư cấp I được ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư cấp II.
Trong trường hợp chủ đầu tư cấp II có nhu cầu huy động vốn để xây dựng nhà ở trên diện tích đất nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư cấp I thì chỉ được ký hợp đồng huy động vốn sau khi đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký với chủ đầu tư cấp I, có thỏa thuận trong hợp đồng về việc chủ đầu tư cấp II được huy động vốn để xây dựng nhà ở và đã có đủ các điều kiện để huy động vốn theo quy định tại khoản này; trường hợp chưa chuyển quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư cấp I sang chủ đầu tư cấp II theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc huy động vốn phải được chủ đầu tư cấp I đồng ý bằng văn bản;
b) Đối với trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e khoản này;
c) Đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng hợp tác kinh doanh sau khi đã có dự án nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới của dự án và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e khoản này.
Trường hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh được phân chia sản phẩm là nhà ở mà có nhu cầu bán, cho thuê nhà ở đó thì không được trực tiếp ký hợp đồng mua bán, cho thuê mà do chủ đầu tư (bên có quyền sử dụng đất) trực tiếp ký hợp đồng với người mua, người thuê sau khi có đủ điều kiện quy định tại khoản này; trong trường hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh đã nhận bàn giao nhà ở và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được phân chia thì được trực tiếp ký hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở đó theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này;
d) Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm c và điểm d khoản 1 Điều này mà trong hợp đồng có thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án (tính trên tổng số lượng nhà ở thương mại của dự án cấp I hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập không phải là dự án cấp II) không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở để xác nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 60 của Nghị định này; số lượng nhà ở còn lại trong mỗi dự án này chủ đầu tư phải thực hiện bán, cho thuê theo đúng quy định tại điểm đ và điểm e khoản này;
đ) Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm đ khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e khoản này.
Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định tại điểm này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng;
e) Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại các điểm b, c và điểm đ khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn.
Trong văn bản thông báo phải nêu rõ hình thức huy động vốn, số vốn cần huy động; trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm b khoản 1 Điều này thì phải nêu rõ diện tích đất sẽ chuyển nhượng, tên chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm c khoản 1 Điều này thì phải nêu rõ tên, địa chỉ của tổ chức, cá nhân tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, nếu có thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì phải nêu rõ số lượng, loại nhà ở sẽ phân chia, tên và địa chỉ của tổ chức, cá nhân được phân chia nhà ở; trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm đ khoản 1 Điều này thì phải nêu rõ số lượng, loại nhà ở (nhà ở riêng lẻ, nhà biệt thự, căn hộ chung cư) và địa chỉ của nhà ở sẽ bán. Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng huy động vốn hoặc hợp đồng mua bán nhà ở khi đã có đủ các điều kiện quy định tại Điều này.
4. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng dự án phát triển nhà ở đó, không được dùng số vốn đã huy động vào mục đích khác hoặc sử dụng cho các dự án phát triển nhà ở khác. Những trường hợp huy động vốn không đúng các hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều này thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn bị xử lý theo quy định hiện hành.
Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể việc huy động vốn quy định tại Điều này.”
 
 

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự