Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Kính gửi: Công ty Luật Minh Khuê.

Hiện tôi đang làm việc và sinh sống tại huyện A, tỉnh B

Tôi muốn nhờ quý Công ty tư vấn cho tôi một việc sau: Bố mẹ tôi ly hôn năm 1988, tôi được tòa án xử cho ở với bố. Năm 1989, tôi về ở với mẹ. Từ năm 1989 khi về ở với mẹ cho đến năm 2002 (khi tôi đã xây dựng gia đình, có công ăn việc làm) bố tôi không quan tâm, chăm sóc con cái, không chu cấp nuôi dưỡng, mặc dù nhà bố tôi đang ở chỉ cách nhà mẹ con tôi khoảng 1,5km. Mẹ con tôi cũng không đòi hỏi ông phải chu cấp hay có trách nhiệm. Năm 2002, tôi có về làm nhà trên mảnh đất có diện tích 100m2. Nguồn gốc mảnh đất đó như sau: Khoảng năm 1993, bố tôi và anh trai của ông có mua chung 1 mảnh đất. Giấy tờ, thủ tục mua đất đều là bác tôi đứng ra mua (hiện nay giấy tờ gốc đó vẫn còn lưu tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, tôi cũng có bàn photo các loại giấy tờ đó). Năm 2002, tôi về làm nhà trên mảnh đất đó có sự đồng ý của bác bá và bố tôi (không có giấy tờ gì về việc đồng ý đó cả). Năm 2003, bác tôi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên 02 vợ chồng bác. Đến năm 2012, bác bá làm thủ tục sang tên cho vợ chồng tôi để chúng tôi làm lại nhà (Vợ chồng tôi đã được UBND huyện cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất năm 2012 và đã xây dựng 01 ngôi nhà 03 tầng trên mảnh đất đó). Tháng 4 năm 2018, tôi có đón mẹ đẻ của tôi về ở chung (do bà đang ở 1 mình và sức khẻo bị yếu). Tháng 5 năm 2020, bố tôi có đến cơ quan tôi làm việc đề nghị tôi ký vào đơn trả lại đất cho ông nhưng tôi không đồng ý. Đến tháng 8 năm 2020, bố tôi có đơn đề nghị và tuyên bố sẽ kiện tôi ra tòa án để đòi lại mảnh đất tôi đang ở (ông có 1 tờ giấy viết tay từ bác tôi, trong đó có nội dung mua chung mảnh đất đó, viết trong khoảng từ năm 1995 đến 1997). Tôi muốn xin công ty tư vấn cho tôi: Theo quy định của pháp luật hiện hành, bố tôi có đòi lại mảnh đất mà tôi đang ở và được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất được hay không? Tôi xin trân thành cám ơn quý Công ty!

CƠ SỞ PHÁP LÝ

Bộ luật dân sự 2015;

Luật đất đai 2013;

NỘI DUNG TƯ VẤN

>> Xem thêm:  Đơn giá bồi thường thiệt hại cây trồng, vật nuôi, tài sản khi nhà nước thu hồi đất là bao nhiêu tiền ?

Nguồn gốc ban đầu của diện tích đất này là bố anh và anh trai của bố anh (sau đây tôi sẽ gọi là bác anh) cùng nhau mua chung. Tuy nhiên, trên phương diện pháp lý là do bác anh đứng ra mua. Thủ tục và hồ sơ về đất đều chứng minh điều đó.

Đến năm 2003 bác anh làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hai vợ chồng bác. Theo quy định tại khoản 16 Điều 13 Luật đất đai 2013 quy định:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.

2. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

3. Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.

4. Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.

5. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm xác định, được lập theo từng đơn vị hành chính.

6. Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bổ các loại đất tại thời điểm cuối kỳ của quy hoạch đó.

>> Xem thêm:  Chỉnh sửa thông tin trên sổ đỏ như thế nào ? Cần làm gì khi Nhà nước ghi sai thông tin trên sổ đỏ ?

7. Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

8. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

9. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.

10. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

11. Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.

12. Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.

13. Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được.

14. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.

15. Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.

16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

>> Xem thêm:  Đất đang trong diện quy hoạch thì có được tách thửa không ? Có được chuyển nhượng nhà đất trong khu quy hoạch ?

17. Thống kê đất đai là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm thống kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần thống kê.

18. Kiểm kê đất đai là việc Nhà nước tổ chức điều tra, tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính và trên thực địa về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần kiểm kê.

19. Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.

20. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.

21. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

22. Hệ thống thông tin đất đai là hệ thống tổng hợp các yếu tố hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin, phần mềm, dữ liệu và quy trình, thủ tục được xây dựng để thu thập, lưu trữ, cập nhật, xử lý, phân tích, tổng hợp và truy xuất thông tin đất đai.

23. Cơ sở dữ liệu đất đai là tập hợp các dữ liệu đất đai được sắp xếp, tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thông qua phương tiện điện tử.

24. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

25. Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất, gây ô nhiễm đất, làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định.

26. Tổ chức sự nghiệp công lập là tổ chức do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật.

>> Xem thêm:  Tư vấn việc cho thuê nhà xưởng ? Mẫu hợp đồng cho thuê nhà xưởng ?

27. Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

28. Đất để xây dựng công trình ngầm là phần đất để xây dựng công trình trong lòng đất mà công trình này không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất.

29. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

30. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó.”.

Vậy khi vợ chồng bác anh đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có nghĩa là đã được Nhà nước xác nhận rằng quyền sử dụng đất này thuộc về vợ chồng bác của anh. Hơn nữa, mặc dù biết vợ chồng bác anh được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bố anh cũng không có đơn từ khiếu nại nào thể hiện sự phản đối về quyền sở hữu đất của bác anh đối với diện tích đất này.

Do vậy, có thể kết luận rằng vào trước thời điểm chuyển quyền sử dụng đất cho anh. Diện tích đất này thuộc quyền sở hữu của vợ chồng bác anh.

Theo quy định tại Điều 166, khoản 1 Điều 167 Luật đất đai quy định:

Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất

1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

>> Xem thêm:  Quy định về bồi thường về đất và tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất

3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

>> Xem thêm:  Có được chuyển đổi đất nông nghiệp sang làm đất trang trại không ? Thủ tục cấp phép làm trang trại ?

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Quy định trên khẳng định quyền chung của người sử dụng đất đó là được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đến năm 2012, bác bá anh làm thủ tục sang tên cho vợ chồng anh hoàn toàn đúng quy định của pháp luật. Qua thông tin anh cung cấp thì có thể thấy không có khiếu nại, tố cáo nào về việc sang tên cho anh. Vì vậy, có thể khẳng định việc anh được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoàn toàn hợp pháp. Bố anh không có căn cứ để đòi lại đất.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi vềtư vấn đất đai” Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai và quy trình giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án ?

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH Minh Khuê

>> Xem thêm:  Giải quyết trường hợp người dân lấn chiếm đất như thế nào?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Nhà nước công nhận quyền sừ dụng đất thông qua hình thức nào?

Trả lời:

Khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.

Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định được hướng dẫn bởi Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Như vậy, đối với vấn đề công nhận quyền sử dụng đất thì ngoài việc nhà nước giao đất thì còn cho thuê đất đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.

Câu hỏi: Có được góp vốn bằng quyền sử dụng đất không?

Trả lời:

Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Câu hỏi: Điều kiện để thực hiện quyền của người sử dụng đất là gì?

Trả lời:

Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện để thực hiện quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”