Mục lục bài viết

Những chính sách ưu đãi Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không chỉ nhằm bù đắp phần lợi nhuận bị khống chế của chủ đầu tư trong lĩnh vực nhà ở xã hội, mà còn thể hiện rõ vai trò điều tiết của Nhà nước trong việc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước – doanh nghiệp – người dân. Chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê có ý nghĩa quan trọng, góp phần làm rõ định hướng pháp luật, nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở xã hội trong giai đoạn mới. Chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê được thể hiện cụ thể như sau:

1. Chính sách ưu đãi về đất

Trong cơ cấu giá thành bất động sản, chi phí đất đai (bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và chi phí giải phóng mặt bằng) thường chiếm tỷ trọng lớn (từ 20-40% đối với nhà ở thương mại). Đối với NƠXH, mục tiêu giảm giá bán đòi hỏi phải loại bỏ chi phí này. Luật Nhà ở 2014 đã quy định miễn tiền sử dụng đất, nhưng cơ chế thực thi "tính trước - miễn sau" đã tạo ra rào cản khổng lồ. Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn 2024-2026 đã giải quyết triệt để vấn đề này.

1.1. Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Điểm a khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023, được hướng dẫn chi tiết bởi Nghị định 100/2024/NĐ-CP, quy định: Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không bằng vốn đầu tư công được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án.   

Điểm đột phá nằm ở vế sau của quy định: "...không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất".   

Trước năm 2025, để được miễn tiền sử dụng đất, chủ đầu tư phải trải qua quy trình xác định giá đất thị trường (vốn rất phức tạp và đầy rủi ro pháp lý cho cán bộ định giá). Sau khi ra được con số (ví dụ: 100 tỷ đồng), cơ quan thuế mới ra quyết định miễn 100 tỷ đồng đó. Quy trình này thường kéo dài 1-3 năm, khiến dự án bị "treo", chi phí lãi vay phát sinh trong thời gian chờ đợi được cộng vào giá thành hoặc ăn mòn lợi nhuận doanh nghiệp. Quy định mới đã cắt bỏ hoàn toàn khâu này. Khi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư là NƠXH, quyền miễn đất được kích hoạt tự động.

Ưu đãi này áp dụng cho toàn bộ diện tích đất trong phạm vi dự án đã được phê duyệt quy hoạch, bao gồm đất xây dựng nhà ở xã hội, đất xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, và quan trọng nhất là cả phần diện tích đất dành cho kinh doanh thương mại (trong tỷ lệ 20% cho phép). Đây là một ưu đãi kép cực lớn, vì phần đất thương mại nếu làm dự án độc lập sẽ phải đóng tiền sử dụng đất rất cao.   

1.2. Cơ chế tiếp cận quỹ đất và chuyển mục đích sử dụng đất

Bên cạnh ưu đãi tài chính, cơ chế tiếp cận đất đai cũng được nới lỏng để tạo thuận lợi cho nhà đầu tư:

  • Đấu thầu và Chấp thuận nhà đầu tư: Đối với quỹ đất công hoặc đất sạch đã được quy hoạch làm NƠXH, Nhà nước tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Tuy nhiên, nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký tham gia (trường hợp thường gặp do biên lợi nhuận NƠXH thấp), Nghị định 100/2024/NĐ-CP cho phép thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư mà không cần đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu lại, giúp rút ngắn thời gian.   
  • Doanh nghiệp có quyền sử dụng đất: Đối với doanh nghiệp đang sở hữu quỹ đất hợp pháp (đất ở, đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp...) và có nguyện vọng chuyển đổi sang làm NƠXH, Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án. Trong trường hợp này, chủ đầu tư vẫn được miễn tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích làm NƠXH. Đây là chính sách khuyến khích các nhà máy, xí nghiệp di dời hoặc chuyển đổi công năng để xây nhà cho công nhân.

2. Chính sách ưu đãi về thuế

Theo điểm b khoản 2 Điều 85, chủ đầu tư được hưởng ưu đãi thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật thuế.

2.1. Ưu đãi Thuế Giá trị gia tăng (GTGT) - VAT

Thuế GTGT là thuế gián thu, nhưng ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán nhà và khả năng hấp thụ của thị trường. 

Mức thuế suất 5%: Theo các quy định hiện hành và dự thảo Luật Thuế GTGT sửa đổi áp dụng cho năm 2026, hoạt động bán, cho thuê mua NƠXH được áp dụng mức thuế suất ưu đãi là 5%. So với mức thuế suất phổ thông 10% áp dụng cho nhà ở thương mại, mức giảm 50% này giúp giá bán NƠXH giảm tương ứng khoảng 4-5% trên tổng giá trị hợp đồng, làm tăng khả năng chi trả của người thu nhập thấp.   

Đối với hoạt động cho thuê: Có những đề xuất và quy định hướng dẫn riêng biệt cho năm 2026 xem xét áp dụng mức thuế suất 5% hoặc thậm chí thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT đối với dịch vụ cho thuê NƠXH, nhằm khuyến khích mô hình "Build-to-rent" vốn có biên lợi nhuận ròng rất mỏng.

Lưu ý hạch toán: Doanh nghiệp cần lưu ý rằng ưu đãi thuế suất 5% chỉ áp dụng cho phần doanh thu từ NƠXH. Phần doanh thu từ bán nhà ở thương mại (trong quỹ đất 20%) hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh dịch vụ vẫn phải chịu thuế suất 10%. Việc xuất hóa đơn và kê khai thuế cần tách biệt rõ ràng để tránh bị truy thu thuế oan.   

2.2. Ưu đãi Thuế Thu nhập doanh nghiệp (TNDN) - CIT

Đây là ưu đãi quan trọng nhất để cải thiện chỉ số hoàn vốn nội bộ (IRR) cho chủ đầu tư.

Thuế suất ưu đãi 10%: Theo Điều 85 Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn về thuế 2025-2026, thu nhập của doanh nghiệp từ thực hiện dự án đầu tư - kinh doanh NƠXH được áp dụng thuế suất 10%. So với mức thuế suất phổ thông 20%, chủ đầu tư tiết kiệm được một nửa chi phí thuế TNDN.   

Thời gian miễn, giảm thuế: Ngoài thuế suất thấp, doanh nghiệp còn được hưởng ưu đãi miễn, giảm có thời hạn:

  • Miễn thuế 4 năm: Kể từ khi có thu nhập chịu thuế.
  • Giảm 50% số thuế phải nộp trong 9 năm tiếp theo: Tức là trong 9 năm này, mức thuế thực đóng chỉ là 5% (50% của 10%).   

Điều kiện hưởng ưu đãi: Doanh nghiệp phải hạch toán riêng thu nhập từ dự án NƠXH. Nếu doanh nghiệp không hạch toán riêng được thì thu nhập được xác định theo tỷ lệ doanh thu. Tuy nhiên, với yêu cầu kiểm toán chặt chẽ của dự án NƠXH, việc hạch toán riêng gần như là bắt buộc.

Tình huống: Giả sử một dự án NƠXH có lợi nhuận trước thuế là 100 tỷ đồng.

  • Nếu là dự án thương mại: Thuế TNDN = 100 x 20% = 20 tỷ. Lợi nhuận sau thuế = 80 tỷ.
  • Nếu là dự án NƠXH (trong thời gian miễn thuế): Thuế TNDN = 0. Lợi nhuận sau thuế = 100 tỷ.
  • Nếu là dự án NƠXH (trong thời gian giảm 50%): Thuế TNDN = 100 x 10% x 50% = 5 tỷ. Lợi nhuận sau thuế = 95 tỷ. Rõ ràng, chính sách thuế giúp bảo toàn gần như nguyên vẹn phần lợi nhuận định mức 10% cho doanh nghiệp.

3. Chính sách ưu đãi về tín dụng và nguồn vốn

Theo điểm đ khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023, Chủ đầu tư được vay vốn với lãi suất ưu đãi, dự án xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê được hưởng lãi suất thấp hơn, thời gian vay dài hơn. 

3.1. Vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội

Đây là kênh vốn có chi phí rẻ nhất nhưng điều kiện tiếp cận khắt khe nhất.

Đối tượng: Ưu tiên cho các chủ đầu tư xây dựng NƠXH để cho thuê, nhà ở công nhân, và các dự án cải tạo chung cư cũ.

Lãi suất cho vay đối với chủ đầu tư tại NHCSXH thường được quy định thấp hơn lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại nhà nước. Dữ liệu năm 2026 cho thấy lãi suất cho vay người mua nhà khoảng 4.6% - 4.8%/năm. Đối với chủ đầu tư, mức lãi suất thường cao hơn một chút nhưng vẫn rất hấp dẫn (dao động trong khoảng 7-8%/năm cố định hoặc thả nổi với biên độ thấp).   

Thời hạn vay dài, có thể lên đến 15-20 năm đối với dự án cho thuê, phù hợp với dòng tiền thu hồi chậm của loại hình này.

3.2. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và sự tham gia của Ngân hàng Thương mại

Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng (khởi động từ 2023) tiếp tục là chủ lực trong năm 2026 với sự tham gia của "Big 4" ngân hàng (Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank) và các ngân hàng TMCP khác.

 Lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi thấp hơn 1.5% - 2% so với lãi suất cho vay bình quân trung dài hạn của 4 ngân hàng quốc doanh.

Trước áp lực giải ngân chậm, lãi suất của gói này đã được điều chỉnh giảm mạnh. Đến đầu năm 2026, lãi suất áp dụng cho chủ đầu tư đã giảm xuống mức 8%/năm (và có dự báo giảm tiếp xuống 6-7% tùy thời điểm để kích cầu). Mức này thấp hơn đáng kể so với lãi suất vay thương mại cho BĐS thông thường (đang ở mức 10-12%/năm).   

Thời gian ưu đãi: Thường là 3 năm đối với chủ đầu tư. Sau thời gian này, lãi suất thả nổi. Đây là rủi ro lãi suất mà chủ đầu tư phải tính toán trong mô hình tài chính.

3.2. Huy động vốn từ các kênh khác

Luật Nhà ở 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi cũng mở rộng cửa cho chủ đầu tư huy động vốn từ:

  • Trái phiếu doanh nghiệp: Phát hành trái phiếu xanh (Green Bonds) cho các dự án NƠXH đạt tiêu chuẩn môi trường, với cơ chế bảo lãnh phát hành tiềm năng.
  • Quỹ đầu tư phát triển địa phương: Các quỹ này tại TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng... có cơ chế cho vay ưu đãi đối với các dự án hạ tầng xã hội, trong đó có NƠXH.
  • Vốn hợp tác quốc tế: Dòng vốn FDI từ các tổ chức tài chính quốc tế (như IFC, ADB) đang quan tâm đến phân khúc nhà ở vừa túi tiền (affordable housing) tại Việt Nam, với lãi suất USD thấp và kỳ hạn dài.

4. Quyền dành 20% quỹ đất để kinh doanh

Điểm d khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 và hướng dẫn tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định: Chủ đầu tư dự án NƠXH được dành tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.

Trước đây, khái niệm "20% quỹ đất" thường bị hiểu nhầm là trên tổng diện tích dự án. Luật mới làm rõ là "20% tổng diện tích đất ở". Ví dụ: Dự án 10ha, đất ở chiếm 40% (4ha). Vậy chủ đầu tư được dành 20% của 4ha = 0.8ha để làm nhà thương mại.

Như đã phân tích ở trên, phần diện tích 0.8ha này cũng được miễn tiền sử dụng đất. Đây là lợi ích kinh tế khổng lồ. Chủ đầu tư bán nhà thương mại trên đất không mất tiền mua đất, biên lợi nhuận có thể lên tới 50-60%

Điểm d khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 khẳng định: Chủ đầu tư được hạch toán riêng doanh thu, chi phí của phần kinh doanh thương mại này. Lợi nhuận từ phần 20% này không tính chung vào lợi nhuận định mức 10% của phần NƠXH. Điều này có nghĩa là: Lợi nhuận tổng của dự án = (Lợi nhuận NƠXH max 10%) + (Lợi nhuận Thương mại theo giá thị trường). Tổng lợi nhuận thực tế của toàn dự án có thể đạt mức 15-25%, đủ sức hấp dẫn các tập đoàn lớn.

5. Chính sách về lợi nhuận định mức của chủ đầu tư

Theo điểm c khoản 2 Điều 85  Luật Nhà ở 2023 Chủ đầu tư chỉ được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích nhà ở xã hội.

Công thức xác định giá bán (cơ bản): Giá bán = (Tổng chi phí đầu tư xây dựng + Chi phí tài chính + Lợi nhuận định mức 10%) / Diện tích kinh doanh.

Trong đó:

  • Tổng chi phí đầu tư xây dựng: Phải được kiểm toán và thẩm định bởi cơ quan nhà nước (Sở Xây dựng). Chỉ các chi phí "hợp lý, hợp lệ" theo định mức của Bộ Xây dựng mới được chấp nhận. Đây là rủi ro lớn cho chủ đầu tư nếu họ quản lý chi phí kém, chi phí thực tế vượt định mức nhà nước thì phần vượt đó không được tính vào giá bán, làm giảm lợi nhuận thực tế xuống dưới 10%, thậm chí lỗ.
  • Chi phí bán hàng, quản lý doanh nghiệp: Được tính vào chi phí đầu tư theo một tỷ lệ phần trăm nhất định.

6. Vai trò của chính quyền địa phương trong việc ban hành cơ chế hỗ trợ bổ sung

6.1. Hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội

Theo điểm e khoản 2 Điều 85, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm hỗ trợ đấu nối hạ tầng kỹ thuật, bảo đảm đồng bộ hạ tầng trong và ngoài dự án. 

Quy định này có ý nghĩa đặc biệt trong thực tiễn, bởi chi phí hạ tầng thường là rào cản lớn khiến doanh nghiệp ngại tham gia phát triển nhà ở xã hội. Việc Nhà nước chia sẻ trách nhiệm đầu tư hạ tầng thể hiện nguyên tắc đồng hành công – tư trong phát triển an sinh xã hội.

6.2. Hỗ trợ khác

Theo điểm g khoản 2 Điều 85, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh được quyền ban hành cơ chế hỗ trợ riêng, phù hợp điều kiện từng địa phương

Điều này tạo ra không gian pháp lý linh hoạt, cho phép địa phương chủ động hỗ trợ lãi suất, hỗ trợ thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, bố trí quỹ đất sạch. Đây là điểm tiến bộ rất lớn so với pháp luật trước đây vốn mang tính cứng nhắc, thiếu phân quyền.

Kết luận

Có thể khẳng định rằng, hệ thống chính sách ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê là một trong những trụ cột quan trọng trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. Thông qua việc thiết kế đồng bộ các cơ chế ưu đãi về đất đai, miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, ưu đãi thuế, hỗ trợ tín dụng, bố trí nguồn vốn và đơn giản hóa thủ tục hành chính, Nhà nước đã từng bước tạo dựng hành lang pháp lý thuận lợi, khuyến khích doanh nghiệp mạnh dạn tham gia lĩnh vực vốn mang tính xã hội cao nhưng lợi nhuận không lớn này.

Không chỉ dừng lại ở việc hỗ trợ về mặt kinh tế, các chính sách ưu đãi còn thể hiện rõ quan điểm nhân văn và định hướng phát triển bền vững của pháp luật nhà ở, khi đặt mục tiêu bảo đảm quyền có chỗ ở của người dân lên hàng đầu, đồng thời gắn trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp với lợi ích lâu dài của cộng đồng. Việc chủ đầu tư được hưởng ưu đãi đi kèm với nghĩa vụ bảo đảm chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án và đúng đối tượng thụ hưởng đã góp phần nâng cao tính minh bạch, hiệu quả và kỷ cương trong quản lý nhà ở xã hội.

 Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.