1. Được đền bù đất nông nghiệp có được đền bù khi thu hồi ?

Kính chào luật sư! Tôi đã đọc câu hỏi và câu trả lời trên của các luật sư nhân đây cho tôi hỏi là tại quê tôi. Nhà nước thu hồi đất để làm khu CN. Thu hồi năm 2005. Và bồi thường cho người dân là 6 triệu đ/ sào (360 m2).

Mức bồi thường trên là bồi thường hoa mầu tính từ năm 2005 đến 2013. Quê tôi đất lúa cấy 2 vụ. Nhưng bây giờ là đất 50 năm. Cho tôi hỏi là người dân nghèo quê tôi có được hộ trợ đền bù tiếp tính từ năm 2013 trở đi nữa không? Tôi rất mong đợi câu trả lời từ luật sư

Trân trọng cảm ơn!

Người gửi: P.T.H

Được đền bù đất nông nghiệp  từ năm 2005 đến 2013 có được đền bù thêm không?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thưa quý khách hàng! Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Điều về bồi thường thiệt hại và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định về bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi như sau:

Điều 90. Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;

b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;

c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;

d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường;

b) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Theo quy định trên thì khi Nhà nước thu hồi đất nếu có thiệt hại đối cây hàng năm thì người dân sẽ được bồi thường với mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch (giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 3 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất). Hay nói cách khác cơ quan Nhà nước chỉ có trách nhiệm bồi thường với mức bồi thường bằng giá trị sản lượng của một vụ thu hoạch.

Như vậy, khi cơ quan Nhà nước có quyết định bồi thường từ năm 2005 đến năm 2013 thì cơ quan Nhà nước chỉ có trách nhiệm bồi thường theo đúng quyết định đó. Hay nói cách khác, người dân sẽ không được bồi thường nữa kể từ năm 2013 trở đi nếu cơ quan Nhà nước không có quyết định mới về việc bồi thường..

>> Xem thêm:  Mẫu đơn đề nghị cung cấp thông tin quy hoạch xây dựng nhà đất mới nhất

2. Tư vấn đền bù đất trồng rừng chuyển đổi sang trồng cây ăn quả ?

Đất trồng rừng có thể chuyển đổi thành đất trồng cây ăn quả không, Luật Minh Khuê tư vấn và giải đáp những vướng mắc pháp lý về vấn đề trên: Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi ở phường PĐ -UB -QN. Năm 1999 tôi có nhận chuyển nhượng lại diện tích 20.000m2 của người khác, trên GCN đất có ghi là đất rừng, kèm một lá đơn xin chuyển từ đất rừng trồng sang đất trồng cây ăn quả có xác nhận của chủ tịch UBND phường là đúng, thời gian xác nhận cũng là năm 1999. Năm 2013 nhà nước thu hồi diện tích trên để làm đường xin hỏi với trường hợp của tôi thì áp giá đền bù là giá đất rừng hay đất cây ăn quả.

Trả lời:

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định:

"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

Do vậy, trong trường hợp này, cơ sở để đuqọc nhà nước bồi thường khu bị thu hồi đất đó là bạn sẽ phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cơ quan có thẩm quyền bồi thường dựa trên nguyên tắc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi theo bảng giá đất của địa phương. Do vậy, nếu bạn có giấy chứng nhận quyền sử dụng với đất trồng cây ăn quả trên hoặc có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn sẽ có đủ điều kiện để được bồi thường.

=> Bạn sẽ được đền bù theo đất trồng cây ăn quả.

Thưa luật sư, xin hỏi: Vợ chồng tôi có mua một mảnh đất vào đầu năm 2010 của ông P với giá 75 triệu (đất trồng cây hàng năm khác), hai năm trước tôi chuyển 50 m sang đất thổ cư với mức tiền hơn 17 triệu đồng. Mọi mua bán giữa tôi và ông P hoàn toàn hợp pháp và không có vấn đề gì. Nhưng vào tháng 3 năm 2015 chủ đất cũ là bà Y bán cho ông P, đã kiện ông P vì trước đó khi mua bán giữa hai bên chỉ có chữ kí của chồng bà Y, bà đòi lại đất. Và hiện tại Hội cử tri quốc hội tỉnh KT đã đề nghị UBNN tỉnh KT hủy quyền sử dụng đất của Ông P và đã có quyết định của UBND Tỉnh KT phải hủy quyền sử dụng đất toàn bộ hơn 838 m2 trong đó có đất của tôi và một phần đất nữa ông P đã bán cho người ta. Xin tư vấn cho tôi, trong trường hợp ông P bị thua kiện vậy tôi sẽ đòi hỏi quyền lợi của mình như thế nào?

=> Trường hợp của bạn là giao dịch của ông P và bà Y diễn ra trước giao dịch của ông P và bạn, mà ông P không có quyền sử dụng với mảnh đất này nên giao dịch của bạn vô hiệu, vậy bạn sẽ được đền bù và nếu bà Y không muốn chuyển quyền sử dụng đất cho bạn thì bạn phải trả lại mảnh đất này.

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi có mảnh đất 100m2 nhưng chỉ đc 40m2 đất ở còn lại là đất trồng cây lâu năm thế có xin đc giấy phép xây dựng không ?

=> Bạn có thể làm thủ tục chuyển mục đích sủ dụng đất rồi làm nhũng việc khác.

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định:

"Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định."

Thưa luật sư, xin hỏi:Nhà tôi có tổng diện tích đất ở là: 285 mét vuông được dùng để xây nhà ở và trong diện tích đó có 1 chuồng bò 33met vuông trong cùng thửa đất. Nhà tôi thuộc diện giải tỏa để làm khu công nghiệp. Khi được bồi thường thì nhà tôi chỉ được đền bù là: 140 mét vuông,Số đất còn lại là 145 mét vuông được" đền bù theo đất vườn ao trong cùng thửa đất ở bằng 2 lần mức giá đất trồng cây lâu năm hạng 1". Đơn giá đất ở là: 580.000đ/mét vuông. Đất trồng cây lâu năm hạng 1 là 29.000đ/mét vuông. Thưa luật sư: Chúng tôi được đền bù như vậy là có đúng không?

=> Bạn phải xem xét đất bạn đang sử dụng trên Giấy chứng nhận là đất gì và đơn giá đất ở địa phương bạn là bao nhiêu mới biết được.

Thưa luật sư, xin hỏi: tôi có mua mảnh đất 150m,đã có sổ đỏ là đất trồng cây lâu năm.nay không chuyển đổi mục đích sử dụng được vì nằm hoàn toàn vô đường giao thông nông thôn.tôi có được bồi thường gì không ạ.xin cảm ơn

=> Vì là đất bạn có quyền sử dụng nên bạn vẫn được bồi thường.

>> Xem thêm:  Hạn mức giao đất là gì ? Có được sở hữu đất nông nghiệp vượt quá hạn mức cho phép không ?

3. Tư vấn đền bù tài sản trên đất ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Gia đình tôi là một cổ đông của Công ty cổ phần. Trước khi có quy hoạch năm 2012 được sự nhất trí của lãnh đạo Công ty cổ phần, gia đình tôi tự bỏ kinh phí để làm nhà, xưởng mộc cột bằng gỗ, mái lợp Fibrô trên diện tích đất của Công ty cổ phần (công ty có đầy đủ giấy tờ về đất, hàng năm công ty nộp đầy đủ tiền sử dụng đất cho nhà nước).

Đất hiện tại không có tranh chấp, đang sử dụng ổn định, đến tháng 5/2015 UBND huyện có quy hoạch thu hồi diện tích đất này để làm mặt bằng dân cư. Tôi xin hỏi quý cơ quan số tài sản (nhà, xưởng…) của gia đình tôi làm trên đất của Công ty cổ phần có được đền bù không?

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: P.L

Tư vấn đền bù tài sản trên đất ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số:1900.6162

Trả lời:

Điều 92 Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất như sau:

Điều 92. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất

1. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật này.

2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.”

Điều 64 và Điều 65 quy định như sau:

“Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.”

“Điều 65. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

1. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:

a) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;

đ) Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;”

e) Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.

Do bạn không nêu là việc xây dựng nhà, xưởng trên đất có được phép hay không? Nên chúng tôi chưa thể trả lời cụ thể cho bạn được. Bạn có thể dựa theo những căn cứ trên để xác định gia đình có được bồi thường tài sản có trên đất hay không.

>> Xem thêm:  Mức bồi thường thỏa đáng đối với đất nông nghiệp khi bị nhà nước thu hồi ?

4. Hướng dẫn về việc đền bù đất nông nghiệp ?

Chào luật sư. Tôi là 1 nông dân ở Thôn : Hữu Bằng - Xã :Tam Hợp - Huyện:Bình Xuyên - Tỉnh: Vĩnh Phúc. Tôi có 1 vấn đề rất bức xúc muốn gửi đến luật sư và muốn luật sư lấy lại công bằng cho người nông dân quê tôi như sau:

Cách đây mấy tháng, có 1 doanh nghiệp họ về quê tôi lấy đất ruộng ( Người dân chúng tôi không biết doanh nghiệp đó thực chất là ai), chỉ nghe cán bộ xã nói là doanh nghiệp lấy đất để trồng rau sạch. Và họ trả người dân với giá 84tr/ sào (360m2). Và khi làm thủ tục để lấy tiền thì có rất nhiều vấn đề xảy ra mà người dân bị mất rât nhiều quyền lợi:

- Doạnh nghiệp họ chỉ biết mua tổng diện tích đất ví dụ (20ha) và trả tiền cho xã là 20 ha nhưng thực chất cán bộ xã chỉ phải trả cho người dân tầm 15 ha còn lại 5ha là bờ ruộng+ đường đi+ kênh mương+ ruộng hoang,...Những diện tích đó có thuộc quyền sở hữu của người dân không?

2 - Ngày xưa khi nhà nước chia ruộng cho nông dân,ví dụ diện tích thực của thửa ruộng đó là (400m2/ 1 sào), nhưng ngày xưa người nông dân phải đóng thuế ruộng nên chỉ dám khai vào diện tích trong sổ lưu bên xã là (360m2=1 sào) để được giảm tiền thuế ruộng. Bây giờ doanh nghiệp họ lấy ruộng người dân chúng tôi yêu cầu đo đạc lại diện tích thực của thửa ruộng thì cán bộ xã bảo không được, vì ngày xưa như thế nào thì để yên như vậy. Luật sư cho hỏi thế có đúng không, và số diện tích thừa đó(400-360=40m2) thuộc quyền sở hữu của ai hay của xã?

3 - Khi họp dân, chủ tịch xã có nói những ruộng đất nào mà ai vỡ hoang nhưng không có tên trong sổ sách thì được hưởng 20% số tiền so với người có sổ sách, khi chúng tôi hỏi thế số diện tích thừa của người dân ( như ví dụ trên là 40m2) thì có được tính là vỡ hoang và được nhận 20% không thì chủ tịch xã không nói gì. Luật sư cho hỏi thế có đúng với pháp luật không?

4- Nhà tôi và rất nhiều người dân khác gặp phải trường hợp, ngày xưa cán bộ xã làm ăn tắc trách, không ghi chép ruộng nhà tôi vào sổ và bây giờ ruộng nhà tôi và rất nhiều người khác bị cho là vỡ hoang và ngậm ngùi chỉ được nhận tiền với số tiền là 20% của 84tr. Mặc dù ruộng đó là của gia đình chúng tôi được nhà nước chia cho từ đời các cụ rồi. Nhưng 1 câu hỏi đặt ra là nếu cán bộ xã cố tình gạch tên của chúng tôi đi thì sao? và doanh nghiệp khi mua đất họ trả tiền bằng nhau hết, cớ sao xã lại có cái quy định ruộng hoang thì chỉ được 20%, còn 60% thì ai được? Năm vừa rồi người dân chúng tôi bị doanh nghiệp lấy mấy chục ha đất, còn 48ha nữa chuẩn bị lấy, nhưng cứ như cái quy định này thì người dân bị mất hết quyền lợi mà cán bộ xã thì ăn quá nhiều. Rất mong luật sư có sự can thiệp kịp thời để sắp tới nếu có lấy 48ha nữa của nông dân ( mà chắc chắn chuẩn bị lấy) thì người dân được hưởng quyền lợi chính đáng và cho người dân đỡ bức xúc.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tư vấn đền bù đất trồng rừng chuyển đổi sang trồng cây ăn quả ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi:1900.6162

Trả lời:

Chào bạn,Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Thứ nhất, về tổng diện tích đất đền bù.

Theo quy định của pháp luật, việc xác định tiền đền bù đất cho dân được xác định trên diện tích đất sử dụng và giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm đền bù. Như vậy, tổng diện tích đất tính tiền đền bù đất cho dân là tổng diện tích đất nông nghiệp của các hộ dân, số diện tích đất còn lại là bờ kè, kênh mương, đường đi, sẽ thuộc quyền quản lý của nhà nước. Có nghĩa là, số tiền đền bù cho 5ha đất còn lại thuộc nguồn thu ngân sách địa phương, đó chính là số tiền đầu tư cho công tác thủy lợi, giao thông mà chính quyền địa phương đã chi trước đó.

Thứ hai, về diện tích đất nông nghiệp sử dụng thực.

Điều 12 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về vấn đề này như sau:

"Điều 12. Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất

Trường hợp thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) thì được bồi thường theo quy định sau đây:

1. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

2. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định là không thay đổi, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

3. Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

4. Đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có thì không được bồi thường về đất.

5. Việc bồi thường về tài sản gắn liền với đất trong trường hợp đất thu hồi quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định này."

Như vậy, quy định của pháp luật là khi bồi thường, hỗ trợ đền bù về đất thì phải tiến hành đo đạc lại diện tích đất đang sử dụng trên thực tế, việc cán bộ xã không tiến hành đo đạc lại là sai quy định pháp luật. Theo khoản 2 Điều 12 Nghị định 47/2014 thì các bác sẽ được tiền đền bù theo diện tích đo đạc thực tế hiện nay.

Thứ ba, Về diện tích đất do khai hoang.

Diện tích đất do người dân khai hoang thì thuộc diện người sử dụng không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Quy định của pháp luật về vấn đề này như sau:

"Điều 13. Bồi thường về đất cho người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất.

2. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng tiền thì số tiền bồi thường phải trừ khoản tiền nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước."

Khoản 5 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

"5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;

b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 126 và Khoản 4 Điều 210 của Luật Đất đai;

c) Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích hiện trạng đang sử dụng như trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này; nếu người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật."

Trong trường hợp , hộ gia đình sử dụng ổn định trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp, trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có xác nhận của UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì thuộc trường hợp đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và nếu đáp ứng được điều kiện trên, gia đình sẽ được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất với diện tích đền bù là 100% chứ không phải là 20% như cán bộ xã đã trình bày.

Như đã trình bày ở trên, nếu chứng minh được diện tích đất khai hoang của mình là không có tranh chấp, bác và các hộ gia đình khác hoàn toàn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được bồi thường 100% diện tích đo đạc thực tế.

Có thể thấy, cán bộ xã bác đã thực hiện sai các quy định của pháp luật trong hoạt động đền bù đất. Để bảo vệ cho quyền lợi của chính mình, các bác nên gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền; hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

>> Xem thêm:  Đất bị thu hồi do hết hạn sử dụng có được Nhà nước bồi thường không ? Mức đền bù đất thu hồi

5. Đền bù đất ở được quy định thế nào?

Xin chào Luật sư, Em có 1 câu hỏi về vấn đề quy hoạch đường tỉnh lộ 8, khu công nghiệp Đông Nam, xã Bình Mỹ, huyện Củ Chi, tp HCM như sao? Em có 2 lô đất liền nhau 2 sổ, mặt tiền đường tỉnh lộ 8 cấp ngày 27/07/2011, có 2 nhà trên 2 lô đất này (điện tích nhà khoản 60% điện tích đất) :

Một lô 332.6m2 (251.1m2 đất ở, 81.5m2 cây lâu năm), 1 lô 266.8m2 (158.4m2 đất ở nhưng nợ 86.5m2, 108.4m2 cây lâu năm). Khi UBND huyện Củ chi thông báo quy hoạch, giải phóng mặt bằng từ lề đường vào, diện tích đất quy họach là 99m2 nhưng giá bồi thường chỉ là 2.975.000đ.m2 chứ không phải là 6.500.000đ/m2 dành cho khung giá đất ở, ngoài ra còn các hỗ trợ khác như:

- cây cối, hoa màu: 1.648.000đ - nhà cửa: 23.672.000đ - Tài sản khác: 37.678.700đ

- Các chính sách hỗ trợ khác: 5.400.000đ Theo lý giải của UBND huyện Củ Chi thì do đất của em có tổng diện tích đất ở vượt quá hạn mức (409.5m2 đất ở) vì vậy 99m2 nằm trong quy hoạch không được tính giá 6.500.000đ/m2 dành cho đất ở mà chỉ tính giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm và hỗ trợ thêm 40% giá đất ở của thửa đất đó (375.000đ + (6.500.000đ x 40%))=2.975.000đ/m2.

Như vậy có đúng không? trong khi đất của em lại là đất ở. Nếu bồi thường với giá 2.975.000đ/m2 như vậy thì 99m2 bị quy hoạch sẽ là đất ở hay là đất trồng cây lâu năm?

Rất mong luật sự giúp em hiểu rõ vấn đề này. Trân trọng cảm ơn!

>> Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến: 1900.6162

Trả lời:

Theo Quy định tại Điều 1 quyết định 18/2016/QĐ-UBND của UBND thành phố Hồ Chí Minh thì hạn mức đất ở của các khu vực trên địa bàn thành phố như sau:

Điều 1. Quy định hạn mức đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân và mục đích áp dụng hạn mức như sau:

1. Hạn mức đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú không quá 160m2/hộ.

b) Các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện: Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè không quá 200m2/hộ.

c) Khu quy hoạch phát triển đô thị không quá 250m2/hộ.

d) Huyện Cần Giờ và các khu dân cư nông thôn tại các xã của các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè không quá 300m2/hộ.

Như vậy, bạn ở huyện củ chi, hạn mức giao đất ở đối với mỗi hộ gia đình, cá nhân ở địa bàn này là không quá 200m2/hộ/cá nhân. Tuy nhiên, diện tích đất ở của bạn ở cả hai thửa đất thực tế là 409,5m2 vượt quá hạn mức quy định giao đất ở đối với mỗi hộ gia đình, cá nhân là 209,5m2. Tuy nhiên, khi xác định mức đền bù, phải căn cứ vào GCN QSDĐ.

Trước hết, để xác định việc đền bù như thế nào là hợp lý, bạn cần xem lại GCN QSDĐ của mình, mục đích sử dụng đất được ghi trên đó là gì, xem lại bản đồ in trên GCN QSDĐ để xác định ranh giới đất ở, đất trồng cây lâu năm đến đâu và xác định phần giải phóng mặt bằng nằm vào phần diện tích đất ở hay đất trồng cây hằng năm.

Nếu trên GCN QSDĐ của bạn, ghi mục đích sử dụng đất là đất ở, thì khi giải phóng mặt bằng, mức đền bù phải là mức đền bù dành cho đất ở. Nếu có chia ra đất ở và đất trồng cây lâu năm thì căn cứ vào diện tích thực tế giải phóng mặt bằng thuộc khu vực nào để xác định mức đền bù.

Trường hợp của bạn đã có GCN QSDĐ chứng tỏ rằng nhà nước đã công nhận các nội dung ghi trên GCN QSDĐ, đối với diện tích đất ở vượt hạn mức quy định, để được cấp GCN QSDĐ bạn đã phải nộp tiền sử dụng đất vượt hạn mức. Do đó, nếu trên GCN QSDĐ có ghi rõ diện tích đất ở thì UBND huyện cho rằng khi đền bù sẽ không đền bù diện tích vượt hạn mức giao đất ở là không phù hợp với quy định của pháp luật.

Căn cứ vào GCN QSDĐ của mình, bạn có thể xác định quyết định đền bù của UBND huyện Củ Chi là đúng hay sai. Khi xét thấy quyết định này không hợp lý, bạn có thể làm đơn khiếu nại theo quy định của Luật khiếu nại 2011:

Khoản 1 Điều 7 Luật khiếu nại 2011 quy định:

"Điều 7. Trình tự khiếu nại

1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính."

Hồ sơ khởi kiện gồm có:

+ Đơn khởi kiện có đầy đủ nội dung theo Điều 105 Luật tố tụng hành chính (theo mẫu);

+ Cam kết của người khởi kiện không khiếu nại đến người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại;

+ Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện;

+ Bản sao quyết định hành chính, quyết định luật buộc thôi việc, quyết định, giải quyết khiếu nại về quyết định xử lý vụ việc cạnh tranh, bản sao các quyết định giải quyết khiếu nại (nếu có),…;

+ Cung cấp cho Tòa án hồ sơ giải quyết khiếu nại (nếu có) và bản sao các văn bản, tài liệu trong hồ sơ giải quyết việc hành chính, hồ sơ xét kỷ luật mà căn cứ vào đó để ra quyết định hành chính, quyết định kỷ luật buộc thôi việc, hoặc thực hiện hành vi hành chính,…

+ Giấy ủy quyền tham gia tố tụng (nếu có);

+ Bản sao hộ khẩu, giấy chứng minh thư nhân dân (có chứng chực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền);

+ Bản thống kê danh mục các tài liệu (ghi rõ bản chính, bản sao).

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật MInh Khuê

>> Xem thêm:  Đơn giá bồi thường thiệt hại cây trồng, vật nuôi, tài sản khi nhà nước thu hồi đất là bao nhiêu tiền ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Quy định bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi

Trả lời:

a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;

b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;

c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;

d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

Câu hỏi: Quy định bồi thường đối với vật nuôi

Trả lời:

a) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường;

b) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Câu hỏi: Quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Trả lời:

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.