Giá đất cụ thể do UBND tỉnh hay UBND huyện quyết định?

1. Mục đích ban hành giá đất cụ thể?

Theo quy định tại Điều 114 Luật Đất đai 2013 thì giá đất được áp dụng trong các trường hợp cụ thể sau đây đều là điểm tựa quan trọng để xác định các khoản thanh toán:

​- Đối với đất nông nghiệp khi vượt quá hạn mức giao đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình hoặc cá nhân, giá đất được xác định để tính tiền thuê đất.

​- Trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất mà không thông qua quy trình đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất được áp dụng để xác định khoản thanh toán thuê đất.

​- Khi doanh nghiệp nhà nước được cổ phần hóa và đất sử dụng thuộc quản lý của Nhà nước, giá trị quyền sử dụng đất được tính toán trong quá trình này. Điều này bao gồm các trường hợp như thu tiền sử dụng đất, thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê.

​- Trong trường hợp doanh nghiệp nhà nước sau khi cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất và thanh toán tiền thuê đất hàng năm, giá đất được sử dụng để xác định khoản thanh toán này.

​- Khi Nhà nước thu hồi đất từ cá nhân hoặc tổ chức, giá đất được sử dụng để xác định khoản bồi thường cần trả.

- Quy trình tính tiền sử dụng đất được áp dụng trong các tình huống sau đây:

+ Trong trường hợp Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình hoặc cá nhân, đặc biệt là khi phần diện tích đất vượt quá hạn mức, quy trình xác định giá trị sử dụng đất trở thành một phần không thể thiếu.

​+ Điều quan trọng khi Nhà nước cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp sang đất ở, đặc biệt khi phần diện tích vượt quá hạn mức giao đất cho hộ gia đình hoặc cá nhân. Quy trình này bao gồm việc xác định giá trị sử dụng đất phù hợp và công bằng.

- Quy trình xác định tiền sử dụng đất đang được thực hiện trong hai tình huống cụ thể sau đây:​

+ Khi Nhà nước giao đất mà không áp dụng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất, việc xác định giá trị sử dụng đất trở thành một phần không thể thiếu của quy trình này. Điều này đảm bảo rằng mức phí thu tiền sử dụng đất được xác định một cách công bằng và phản ánh đúng giá trị của tài sản đất đai.

​+ Khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cho phép tổ chức chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quy trình này cũng kèm theo việc xác định mức phí sử dụng đất tương ứng. Việc này đảm bảo rằng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất được thực hiện một cách hợp pháp và công bằng, đồng thời đóng góp vào việc quản lý hiệu quả các nguồn tài nguyên đất đai của quốc gia.

2. Uỷ ban tỉnh hay Uỷ ban huyện quyết định ban hành giá đất cụ thể?

Theo quy định tại khoản 3 của Điều 114 trong Luật Đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được giao trách nhiệm quyết định về giá đất cụ thể trong lãnh thổ của mình.

Tuy nhiên, vào ngày 06/5/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 73/NQ-CP, mở ra một bước ngoặt quan trọng khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện quyết định về giá đất cụ thể trong một số trường hợp quan trọng sau:

​- Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, quyết định về giá đất cụ thể sẽ được Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện để tính toán khoản bồi thường phù hợp cho các bên liên quan.

​- Khi giao đất cho mục đích tái định cư, Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ quyết định giá đất cụ thể để tính toán khoản tiền thu sử dụng đất tương ứng.

​- Trong các trường hợp như giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình hoặc cá nhân, Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ đảm nhận vai trò quyết định giá đất cụ thể, đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong các giao dịch đất đai này.

- ​Trong tình huống khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình hoặc cá nhân, việc xác định giá đất cho các diện tích vượt quá hạn mức trở nên cực kỳ quan trọng. Điều này đảm bảo rằng các khoản thanh toán được tính toán một cách công bằng và phản ánh đúng giá trị của tài sản đất đai.

​- Trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình hoặc cá nhân, việc xác định giá khởi điểm là một yếu tố quyết định quan trọng. Điều này đảm bảo rằng quá trình đấu giá diễn ra công bằng và minh bạch, đồng thời tạo ra một môi trường cạnh tranh lành mạnh.

Nghị quyết 73/NQ-CP đã có hiệu lực từ ngày 06/5/2023 và sẽ tiếp tục thực hiện cho đến khi Luật Đất đai được Quốc hội thông qua, thay thế Luật Đất đai năm 2013. Điều này phản ánh cam kết của Chính phủ trong việc cải thiện và cập nhật pháp luật để phản ánh những thách thức và cơ hội mới trong lĩnh vực quản lý đất đai của đất nước.

3. Thực hiện xác định giá đất cụ thể như thế nào?

Quy trình xác định giá đất cụ thể được thực hiện theo các bước sau:

- Xác định mục tiêu cụ thể của việc định giá đất, như mục đích tái định cư, đất nông nghiệp, đất ở, hoặc các mục đích khác tùy thuộc vào nhu cầu địa phương.

- Tập trung vào thu thập thông tin chi tiết về thửa đất và giá đất thị trường. Thông tin được tổng hợp và phân tích một cách cẩn thận, bằng cách áp dụng các phương pháp định giá đất chuyên sâu để đưa ra kết luận chính xác về giá trị của đất.

​- Sau khi thu thập và phân tích thông tin, phương án giá đất cụ thể được xây dựng. Đây là một quy trình tổ chức và công bằng, trong đó các yếu tố như vị trí, loại đất, và điều kiện kinh tế-xã hội được xem xét. Phương án này sau đó được trình bày và đề xuất cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để phê duyệt.

- ​Sau khi phương án giá đất được xây dựng, nó sẽ được thẩm định bởi các chuyên gia có liên quan. Quy trình này đảm bảo tính chính xác và công bằng của phương án, đồng thời đảm bảo rằng các yếu tố quan trọng như điều kiện địa phương và thị trường được tính đến một cách toàn diện.

​- Sau khi thẩm định, phương án giá đất sẽ được hoàn thiện dựa trên các đánh giá và phản hồi từ các chuyên gia. Phiên bản dự thảo cuối cùng sẽ được chuẩn bị để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

​- Cuối cùng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ tổ chức cuộc họp để xem xét và quyết định về giá đất. Quyết định này sẽ dựa trên dự thảo phương án đã được hoàn thiện, các thông tin và thẩm định từ các chuyên gia. Việc này đảm bảo rằng giá đất được xác định một cách minh bạch và công bằng, phản ánh đúng giá trị thực tế của tài sản đất và đáp ứng nhu cầu phát triển của cộng đồng địa phương.

Hồ sơ xác định giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định là một tài liệu quan trọng, bao gồm các thành phần sau:

- Bản tóm tắt mô tả cụ thể về phương án giá đất được đề xuất. Tờ trình này giải thích lý do, mục đích và cơ sở lý luận cho phương án giá đất, cùng với các lợi ích và tác động dự kiến của nó.

​- Bản dự thảo phương án giá đất là tài liệu chi tiết mô tả các yếu tố và phương pháp được sử dụng để xác định giá đất. Nó bao gồm các thông tin về việc thu thập dữ liệu, phương pháp phân tích, và kết quả dự kiến của việc xác định giá đất.

​- Báo cáo thuyết minh và giải thích chi tiết về quy trình xây dựng phương án giá đất. Nó trình bày các bước thực hiện, các tiêu chí và nguyên tắc được áp dụng, cũng như các phương pháp và công cụ sử dụng để đưa ra quyết định cuối cùng.

​- Văn bản chứa các kết quả và đánh giá từ quá trình thẩm định phương án giá đất. Nó bao gồm các ý kiến, nhận định và đề xuất từ các chuyên gia và các bên liên quan, cũng như các biện pháp cải thiện được đề xuất nếu cần.

* Quá trình thẩm định phương án giá đất được thực hiện thông qua việc thành lập Hội đồng thẩm định giá đất, với sự tham gia của các thành phần sau:

​- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đảm nhận vai trò Chủ tịch Hội đồng, chịu trách nhiệm chủ đạo và điều hành quá trình thẩm định.

​- Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính của địa phương được chỉ định làm thành viên thường trực của Hội đồng, đảm bảo sự liên kết với quy hoạch tài chính và nguồn ngân sách.

​- Đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường cùng với một đại diện từ Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất tham gia vào Hội đồng, đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá các yếu tố địa lý và môi trường địa phương.

​- Tổ chức hoặc chuyên gia có chức năng tư vấn và chuyên môn trong việc xác định giá đất cũng tham gia vào Hội đồng, đóng góp ý kiến và kiến thức chuyên sâu vào quá trình thẩm định.

​- Ngoài ra, Hội đồng cũng có thể bổ sung các thành viên khác được quy định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, nhằm đảm bảo sự đa dạng và đầy đủ trong quá trình thảo luận và ra quyết định.

Trong trường hợp sử dụng các phương pháp định giá đất theo quy định tại Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể. Quy trình này phải hoàn thành trong thời gian không quá 90 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định về việc giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hoặc thực hiện các biện pháp như:

- Trong quá trình quản lý đất đai và tài nguyên, việc chuyển đổi từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê là một quyết định có ảnh hưởng sâu rộng đến các bên liên quan và cần được xem xét kỹ lưỡng. Đồng thời, việc gia hạn sử dụng đất và điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cũng đòi hỏi sự cân nhắc và đánh giá đầy đủ về các yếu tố kinh tế, xã hội và môi trường.

- Khi cân nhắc việc chuyển đổi hình thức thuê đất từ trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần, cần xem xét đến sự ổn định và dài hạn của nguồn lực đất đai, cũng như khả năng tài chính của các bên liên quan. Việc thực hiện điều này có thể mang lại lợi ích trong việc giảm gánh nặng tài chính hàng năm cho các bên thuê đất, đồng thời cũng tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả hơn.

- Gia hạn sử dụng đất là một quyết định quan trọng trong việc duy trì và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất. Việc gia hạn này cần phải được xem xét cẩn thận để đảm bảo rằng sử dụng đất tiếp tục phản ánh các mục đích và nhu cầu thực tế của bên sử dụng, đồng thời đảm bảo tuân thủ các quy định pháp lý và quy định về quản lý đất đai.

- Cũng cần lưu ý rằng việc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cũng có thể phát sinh từ nhu cầu thay đổi của bên sử dụng hoặc do các yếu tố bên ngoài như phát triển kinh tế-xã hội, quy hoạch đô thị, hay biến động trong môi trường tự nhiên. Việc này đòi hỏi sự linh hoạt và đáp ứng kịp thời để đảm bảo rằng việc sử dụng đất tiếp tục phản ánh các mục tiêu phát triển bền vững của địa phương và quốc gia.

Ngoài ra, có thể tham khảo: Khung giá đất, mức giá đền bù đất ở khi nhà nước thu hồi đất.

Nếu có bất cứ vấn đề pháp lý nào cần hỗ trợ, vui lòng liên hệ tới bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua số điện thoại: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn. Trân trọng!