Giải pháp hoàn thiện thực hiện và áp dụng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất.

1. Khái niệm quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền.

Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Nhà nước quản lý đất đai thông qua các quyết định trao quyền sử dụng dưới nhiều hình thức cho các đối tượng nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.

Tuy Luật Đất đai quy định quyền sở hữu thuộc về Nhà nước, nhưng thực chất quyền sử dụng đất cũng bao gồm quyền sở hữu đất đai một cách hợp pháp. Nhà nước không chỉ trao quyền sử dụng mà còn trao quyền định đoạt cho người sử dụng thông qua các hình thức giao dịch đa dạng như: chuyển nhượng, thừa kế, góp vồn, tặng cho, thừa kế, hoặc từ bỏ quyền sử dụng (trả lại cho Nhà nước).

2. Tặng cho quyền sử dụng đất

Một khi mà bản chất của quyền sử dụng đất chưa rõ ràng thì bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất cũng chưa được làm rõ. Dưới góc độ của Luật đất đai, tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trong giao lưu dân sự, kinh tê của thị trường bất động sản, Dưới góc độ Luật dân sự, tặng cho quyền sử dụng đất là một loại quyền khác ngoài quyền sở hữu. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất là một vật quyền, quyền năng của nó không chỉ do pháp luật xác định mà còn được xác định do ý chí của chủ sở hữu là Nhà nước, nên nó bị hạn chế hơn so với quyền sở hữu.

Về lý luận, nếu đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, có nghĩa là, “tài sản thuộc sở hữu nhà nước (tài sản công) thì việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc phạm vi điều chỉnh của văn bản khác mà không phải do Bộ luật dân sự điều chỉnh”. Theo quy định của Luật đất đai hiện hành thì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất như là một quyền năng của chủ sỏ hữu, đối tượng sử dụng là quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trị giá được thành tiền. Quan điểm này là hợp lý vì: “Luật hợp đồng thuộc lĩnh vực luật tư và mang tính điển hình bởi Nhà nước đặt ra, nhằm hướng dẫn, hỗ trợ và bảo vệ cho các quyền lợi của tư nhân và chỉ giới hạn các quyền lợi này”. Do đó, bản chất của tặng cho quyển sử dụng đất là tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, nên quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất chỉ do Luật đất đai đều chỉnh, theo quy định của pháp luật hiện hành thì Luật đất đai chỉ quy định nội dung của quyền tặng cho quyền sử dụng đất, còn Bộ luật dân sự quy định hình thức thực hiện quyển tặng cho quyền sử dụng đất thông qua giao dịch là hợp đồng là một bất cập.

Trên thực tế, khi Nhà, nước giao quyền sử dụng đất cho ngưòi sử dụng đất có nghĩa là, Nhà nước giao cho họ một mảnh đất cụ thể theo diện tích đất, thửa đất có vị trí và ranh giới xác định. Người sử dụng đất được sử dụng mảnh đất đó như tài sản của mình, Nhà nước trao cho họ cả quyền định đoạt mảnh đất đó như chuyển nhượng hay tặng cho mảnh đất đó cho người sử dụng đất khác. Do đó, bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế là tặng cho đất. Nhà nước chỉ giữ vai trò của chủ sở hữu là giám sát, quản lý việc tặng cho đất mà thôi.

3. Các giải pháp về pháp lý:

Thứ nhất: Hoàn thiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất:

Pháp luật tặng cho quyển sử dụng đất muôn đi vào thực tiễn thì cần phải hoàn thiện pháp luật sao cho có tính thống nhất, đầy đủ và cụ thể. Do đó, giải pháp pháp lý quan trọng đầu tiên là cần tiếp tục hoàn thiện pháp luật về tặng cho quyển sử dụng đất nhằm tạo cơ sở khung pháp lý cho việc thực hiện và áp dụng đúng pháp luật.

Thứ hai: áp dụng phong tục, tập quán:

Như đã phân tích, bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất hình thành trên cơ sỏ tình cảm, chủ yếu là trong quan hệ gia đình, gia tộc, quan niệm tặng cho mang tính chất hợp đồng thực tế, nên không thể áp dụng pháp luật một cách cứng nhắc, mà phải áp dụng pháp luật mềm dẻo phù hợp với thực tiễn. Do đó, cần đa dạng hóa việc áp dụng pháp luật, đặc biệt chú trọng phong tục, tập quán truyền thống tốt đẹp của dân tộc.

Thứ ba: áp dụng án lệ:

Trên thế giới từ lâu đã hình thành nguyên tắc “Stare Decisis”, nghĩa là phải tuân theo các phán quyết đã có; một phán quyết của Tòa án ngoài ý nghĩa giải quyết một vụ án cụ thể, cồn có ý nghĩa thiết lập ra một tiền lệ để áp dụng cho những vụ án tương tự sau này, tạo ra sự bình đẳng trong việc xét xử các vụ án giống nhau. Đôì vối các nước thuộc hệ thống pháp luật án lệ “Common Law” như Anh, Mỹ, Ôxtrâylia, Canada, Niu Dilân..., thì án lệ là nguồn chủ yếu và quan trọng được dẫn chiếu khi xét xử. Đôì với các nước trong hệ thông pháp luật “Civil Law” như Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản..., thì án lệ lại chỉ được coi là nguồn thứ yếu, sau hệ thống các văn bản pháp luật thành văn.

Ớ nước ta, án lệ chưa được thừa nhận một cách chính thức vối tư cách là một nguồn quan trọng trong hệ thống pháp luật, nhưng án lệ (hay còn gọi là tiền lệ án) đang được vận dụng trong việc giải quyết tranh chấp; trong đó có tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất (quy định của pháp luật chưa hoàn thiện). Khi xét xử, Tòa án cấp dưới dựa nhiều vào các phán quyết trưốc đó của Tòa án cấp trên, tham khảo cách thức giải quyết của Tòa án cấp trên; đặc biệt là các Quyết định của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tôì cao. Hàng năm, Tòa án nhân dân tôì cao đã có các Công văn hướng dẫn nghiệp vụ, tham luận, báo cáo tổng kết ngành rút kinh nghiệm, hưống dẫn công tác xét xử cho Tòa án các cấp. Bên cạnh đó, Tòa án tối cao đã tập hợp các vụ án điển hình thành tập án lệ để Tòa án các cấp học tập, rút kinh nghiệm trong hoạt động xét xử, cũng như phục vụ cho công tác nghiên cứu khoa học . Vì tặng cho quyền sử dụng đất là một chế định mối, các quy định của pháp luật chưa hoàn chỉnh, còn tồn tại nhiều tranh chấp tặng cho quyển sử dụng đất được xác lập từ khi chưa có quy định của pháp luật. Do đó, cần công nhận hình thức án lệ áp dụng giải quyết tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất cho vụ việc phát sinh tranh chấp khi chưa có quy định pháp luật điều chỉnh hay đã có quy định của pháp luật điều chỉnh nhưng không phù hợp vối thực tế.

Thứ tư: Tổng kết đúc rút kinh nghiệm của cơ quan thi hành pháp luật:

Thực hiện và áp dụng pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất không chỉ có cơ quan Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp, mà còn có sự tham gia của cơ quan Công chứng, ủy ban nhân dân các cấp. Do đó, từng ngành, từng cấp cần tăng cường công tác tổng kết thực tiễn áp dụng pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất để kịp thời hướng dẫn và tháo gỡ những vướng mắc trong thực hiện pháp luật. Mặt khác, cần tăng cường sự phối hợp giữa các ngành, các cấp để ban hành các văn bản hưống dẫn áp dụng các quy định của pháp luật liên quan đến tặng cho quyền sử dụng đất.

4. Các giải pháp về quản lý hành chính:

Thứ nhất: Đay nhanh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỗ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vối đất cho người sử dụng đất hợp pháp đến nay vẫn chưa hoàn tất trên phạm vi toàn quốc. Theo quy định của pháp luật thì có thể cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho một chủ sử dụng đất đốì với nhiều loại đất khác nhau hoặc cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng chủ sử dụng đất trong cùng một thửa đất đã tạo cơ sở cho việc đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vối đất. Do đó, để các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung và tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng diễn ra theo đúng quy định pháp luật cần đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ hai: Công khai các thủ tục hành chính:

Để thực hiện tốt chức năng quản lý hành chính, các cơ quan hành chính nhà nưổc cần tổ chức tốt hoạt động dịch vụ công liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất nói chung và tặng cho quyển sử dụng đất nói riêng; ngoài việc thực hiện tốt công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, lập sổ bộ địa chính và giải quyết tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất và tặng cho quyền sử dụng đất; cơ quan quản lý hành chính còn cần phải thực hiện một cách công khai và chính xác các thủ tục hành chính liên quan đến các quyền công dân vể đất, về bất động sản; cung cấp thông tin, điểu chỉnh sai sót trong các giấy tờ, sao lục các giấy tờ về đất đai, về bất động sản.

Thứ ba: Khuyến khích hòa giải cơ sở:

Pháp lệnh về tổ chức và hoạt động hòa giải ở cơ sở năm 1998 của Úy ban thường vụ Quốc hội được ban hành nhằm phát huy truyền thống đoàn kết, tương thân, tương ái của cộng đồng dân cư. Nhờ có hòa giải ở cơ sở mà các vi phạm pháp luật và các tranh chấp nhỏ trong nhân dân được giải quyết một cách nhanh chóng, góp phần phòng ngừa và hạn chế các vi phạm pháp luật, giữ gìn trật tự và an toàn xã hội, giảm bốt các vụ việc phải xét xử của Tòa án.

Hòa giải ở cơ sở được hiểu là việc hướng dẫn, giúp đỡ, thuyết phục các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau những việc vi phạm pháp luật hay các tranh chấp nhỏ để giữ gìn đoàn kết trong nội bộ nhân dân, phòng ngừa và hạn chế các vi phạm pháp luật, bảo đảm giữ gìn trật tự và an toàn xã hội trong cộng đồng dân cư. Hòa giải ở cơ sỏ được thực hiện thông qua hoạt động của Tổ hòa giải do nhân dân lập ra ở các thôn, xóm, bản, ấp, các tổ dân phố, các cụm dân cư phù hợp với pháp luật, đạo đức xã hội và phong tục, tập quán của nhân dân.

Theo quy định của Luật đất đai hiện hành thì Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải với nhau hoặc thông qua hoà giải ở cơ sở. Nếu các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến úy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đang tranh chấp để giải quyết thông qua hoà giải. Trình tự, thủ tục tiến hành hoà giải tranh chấp đất đai ở cơ sở cũng phải tuân theo các quy định về trình tự, thủ tục hoà giải được quy định tại các điều từ Điều 10 đến Điều 14 Pháp lệnh về tổ chức và hoạt động hoà giải ở cơ sỏ (Điều 135, Điểu 136 Luật đất đai hiện hành). Toà án chỉ thụ lý giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất khi việc tranh chấp đó đã được hoà giải tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đang tranh chấp. Đây là thủ tục bắt buộc trưốc khi Toà án thụ lý vụ án (Điều 136 Luật đất đai).

Do đó, khi các bên có tranh chấp vể hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất, trước hết phải khuyến khích và tạo điểu kiện cho họ tự hòa giải trực tiếp với nhau trong các cộng đồng dân cư. Nếu các bên không tự giải quyết được thì ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đang tranh chấp tiến hành hoà giải. Chỉ khi úy ban nhân dân xã, phường, thị trấn không hòa giải được mối phải chuyển tranh chấp ra cho Tòa án giải quyết. Thông qua hòa giải thành tại cơ sở, tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất được giải quyết ngắn gọn, dứt điểm và gắn tình đoàn kết giữa các bên.

5. Các giải pháp khác:

Thứ nhất: về cán bộ thi hành pháp luật:

Chất lượng và hiệu quả hoạt động thực hiện và áp dụng pháp luật phụ thuộc rất lốn vào người thi hành pháp luật. Thực tiễn hoạt động của các cơ quan hành chính, tư pháp và xét xử cho thấy trình độ chuyên môn và kỹ năng nghề nghiệp của đội ngũ cán bộ không đồng đều, còn nhiều bất cập, kỹ năng nghiệp vụ còn yếu kém chưa đáp ứng được yêu cầu cải cách tư pháp vấ cải cách hành chính. Do tác động tiêu cực của nền kinh tế thị trường, một bộ phận cán bộ phẩm chất đạo đức bị thoái hoá, biến chất. Vì vậy, cần xây dựng đội ngũ cán bộ thi hành pháp luật của nước ta có phẩm chất đạo đức tốt, trình độ chuyên môn và kỹ năng nghể nghiệp giỏi là một yêu cầu cấp thiết, một giải pháp có ý nghĩa rất quan trọng để nâng cao chất lượng và hiệu quả hoạt động thực hiện và áp dụng pháp luật nói chung, pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng.

Thứ hai: về cơ sở vật chất - kỹ thuật:

Cơ sở vật chất - kỹ thuật là điều kiện không thể thiếu để bảo đảm cho hoạt động của các cơ quan thi hành pháp luật. Trong điều kiện phát triển mạnh mẽ của khoa học - kỹ thuật và công nghệ như hiện nay, thì yếu tố này càng có ý nghĩa quan trọng. Cơ quan quản lý nhà nưốc muôn quản lý, kiểm soát và điều tiết được thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản, cơ quan Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân muốn xét xử nghiêm minh trước hết phải bảo đảm các điều kiện vật chất - kỹ thuật cần thiết cho hoạt động như trụ sở, phòng làm việc, phòng xét xử và các trang thiết bị kỹ thuật như phương tiện thông tin, liên lạc, máy vi tính, các thiết bị kỹ thuật phục vụ công tác quản lý, xét xử khác, cũng như cung cấp đầy đủ các văn bản pháp luật cận thiết, sổ sách địa chính, thực trạng tranh chấp quyền sử dụng đất và tặng cho quyền sử dụng đất để số’ hóa, quản lý được sự biến động của quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản, mà trong đó có việc tặng cho quyền sử dụng đất.

Thứ ba: về tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật:

Hiện nay ý thức pháp luật của công dân còn nhiều hạn chế, những quy định về tặng cho quyển sử dụng đất chưa được người dân hiểu đúng mức, nhiều khi họ rất lúng túng, bị động không biết đầy đủ các quy định khi muốn tặng cho quyền sử dụng đất. Do đó, cần tăng cường và đổi mới công tác tuyên truyền giáo dục pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất của các cơ quan, tổ chức, đoàn thể. Nâng cao sự hiểu biết pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật của mọi công dân một cách toàn diện. Thực hiện tốt giải pháp này mối hạn chế được các tranh chấp phát sinh.

Tóm lại, qua phân tích, đánh giá thực tiễn về tặng cho quyền sử dụng đất trên cơ sở hoạt động xét xử của Tòa án, có thể đưa ra một số vấn đề sau:

- Nhìn nhận qua hoạt động xét xử của Tòa án về giải quyết tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất nhận thấy: Việc tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra khá đa dạng và phức tạp, trong khi đó việc giải quyết của Toà án còn nhiều mâu thuẫn, bất cập; trong cùng một vụ án, việc công nhận hợp đồng hay không công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa các cấp Tòa án giải quyết có sự khác nhau; trong những vụ việc tương tự, việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu giữa các cấp Tòa án chưa có sự thông nhất.

- Trong giai đoạn pháp luật chưa có quy định về tặng cho quyền sử dụng đất, từ giai đoạn pháp luật cấm chuyển quyền sử dụng đất cũng như cấm tặng cho quyền sử dụng đất, đến giai đoạn pháp luật đã cho phép người sử dụng đất có quyển chuyển quyền sử dụng đất và người chủ sở hữu tài sản có quyền tặng cho tài sản là bất động sản; nhưng việc tặng cho quyền sử dụng đất chúa được pháp luật chính thức công nhận, thì việc tặng cho quyền sử dụng đất vẫn diễn ra, người được tặng cho đã nhận đất để sử dụng Ổn định, về nguyên tắc pháp luật thời kỳ đó chưa cho phép tặng cho quyền sử dụng đất, nên Tòa án xác định hợp đồng tặng cho vô hiệu và quyết định hủy bỏ việc tặng cho, nhưng một số Tòa án vẫn công nhận việc tặng cho về mặt thực tế.

- Từ khi có quy định của pháp luật về quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013 và Bộ luật dân sự năm 2015, nhưng quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất trong gia đình thường không rõ ràng, nên khó có thể xác định cha mẹ đã tặng cho con quyền sử dụng đất hay chưa, cũng như khó có thể xác định quyền sử dụng đất được tặng cho riêng đã nhập hay không nhập vào tài sản chung vợ chồng. Pháp luật mối gián tiếp quy định về tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện; người tặng cho quyền sử dụng đất thường thỏa thuận vối người được tặng cho phải thực hiện nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng hay thờ cúng, hương hỏa sau khi người được tặng cho đã nhận đất. Song chưa có căn cứ để xác định trách nhiệm của người phải thực hiện nghĩa vụ, làm cơ sở chấp nhận hay không chấp nhận yêu cầu hủy bỏ việc tặng cho để trả lại quyền sử dụng đất. Vì nhà thò họ, đất hương hỏa là tài sản chung của cộng đồng họ tộc, nên việc thay đổi người quản lý phải thể hiện sự nhất trí chung của cộng đồng họ tộc.

- Kiến nghị các giải pháp hoàn thiện xây dựng các quy định chung của pháp luật, quy định của pháp luật về tặng cho tài sản và tặng cho quyền sử dụng đất góp phần tạo ra một cơ sở pháp lý cho quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất phát triển trong thị trường bất động sản; tạo ra sự điều chỉnh pháp luật về tặng cho tài sản và tặng cho quyền sử dụng đất được thống nhất, cụ thể và đầy đủ; khắc phục được những tồn tại, bất cập của pháp luật tặng cho quyển sử dụng đất hiện nay, hạn chế được các tranh chấp có thể xảy ra. Đồng thời, các giải pháp hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất nhằm góp phần thiết thực vào quá trình tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật giải quyết các vấn đề vướng mắc, tồn tại trong thực tiễn xét xử các tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất.

- Bên cạnh đó, kiến nghị các giải pháp hoàn thiện thực hiện và áp dụng pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất để nâng cao chất lượng và hiệu quả hoạt động thực hiện và áp dụng pháp luật tặng cho quyển sử dụng đất, cần tiến hành đồng bộ các giải pháp khác nhau; các giải pháp này liên quan chặt chẽ và tác động qua lại lẫn nhau; giải pháp này là tiền đề và điểu kiện để tiến hành các giải pháp kia và ngược lại.