1. Những vấn đề lý luận cơ bản về hoạt động môi giới bất động sản

1.1 Khái niệm về môi giới bất động sản

Khoản 2 điều 5 Luật kinh doanh bất động sản 2014 “ Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.”

Trước tiên chúng ta xem xét từ môi giới. Có thể định nghĩa môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên - người môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối. Ngoài ra việc môi giới có thể được xác định như là công việc tạo thu nhập thông qua các thương vụ giữa các bên với nhau. Vì vậy môi giới là công việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ được thực hiện giữa hai bên.

Tiếp theo là từ bất động sản. Từ này trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể làm chúng ta nhầm lẫn. Ở đây đối tượng của việc môi giới hoàn toàn không phải là bản thân bất động sản mà là các quyền liên quan đến nó. Chỉ có các quyền về bất động sản mới được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển giao. Tiếp theo chúng ta phải nhớ rằng có nhiều dạng quyền liên quan đến bất động sản và không phải quyền nào cũng có thể luân chuyển. Vì vậy một điều quan trọng là nhà môi giới phải phân biệt rõ từng loại quyền hạn khác nhau. Vì những quyền hạn này liên quan đến bất động sản nên cần phải định nghĩa chính xác thế nào là bất động sản dưới góc độ nghề môi giới: “bất động sản là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như  quyền sở hữu những công trình cố định gắn liền trên mảnh đất hay những thành phần của công trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất”.Định nghĩa này đã làm xuất hiện quyền quan trong nhất, luôn liên quan đến bất động sản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình. Ngoài ra đối với bất động sản có thể có các quyền liên quan như sử dụng có thời hạn, vô thời hạn, một phần hay toàn phần, quyền sở hữu nhà chung cư…Không chỉ những quyền về vật chất là có liên quan đến bất động sản mà còn có cả những dạng quan hệ, những dạng hợp đồng như hợp đồng cho thuê, giao đất... cũng liên quan. Những quyền hạn hiện hữu trong các dạng quan hệ này cũng là vấn đề cần được quan tâm trong môi giới bất động sản. Từ những tính chất đã kể trên, để làm sáng tỏ khái niệm môi giới bất động, chúng ta có thể khẳng định rằng môi giới là thực hiện công việc cho những người khác mà đối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến bất động sản. Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lí và thực tế của bất động sản. Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao cho những thay đổi trên thông qua các thương vụ mà đối tượng của nó là các quyền đối với bất động sản.

1.2 Nguyên tắc hoạt động của môi giới bất động sản

Hoạt động môi giới bất động sản cần phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

- Trước tiên là hoạt động này cần tuân thủ theo các quy định của pháp luật Việt Nam. Không được có bất cứ một hành vi hay động thái nào được phép sai lệch với những luật lệ, quy định đã ban hành.

- Thứ hai hoạt động môi giới phải dựa trên sự công bằng, minh bạch về thông tin

- Thứ ba hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu lợi ích của khách hàng làm định hướng, bảo đảm lợi ích của các bên khách hàng, hài hòa giữa lợi ích khách hàng với lợi ích nhà môi giới.

-Thứ tư hoạt động môi giới phải được thực hiện dựa trên nền tảng của kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất.

- Thứ năm hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ đỏ xuyên suốt trong toàn bộ quá trình tác nghiệp.

1.3 Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản

Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặt khác cũng trực tiếp ảnh hưởng đến nền kinh tế. Những ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến nền kinh tế quốc dân được thể hiện qua các mặt:

- Vị trí trong tổng sản phẩm quốc dân

- Vị trí trong dự trữ quốc dân. Dự trữ được định nghĩa như là tổng giá trị đất đai và nhà cửa. Thị trường BĐS đã cung cấp những mặt bằng cần thiết cho việc thực hiện các hoạt động kinh tế. Giá thuê các mặt bằng này cũng như chi phí liên quan đến nó ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí hoạt động của doanh nghiệp cũng như hiệu quả tài chính của các hoạt động này.

- Sự tham gia đông đảo của các lực lượng lao động

- Vị trí trong việc thu thuế. Thường là thuế đánh vào việc làm mới các bất động sản, thuế bán bất động sản, thuế giá trị gia tăng của bất động sản…

- Khả năng “hâm nóng” thị trường vốn đầu tư vào bất động sản thông qua việc thế chấp. Khả năng huy động vốn này có ý nghĩa quan trọng, hỗ trợ đắc lực cho sự tăng trưởng kinh tế.

Trong một nền kinh tế thị trường ổn định, nếu đạt được những chức năng trên của mình, khu vực BĐS sẽ góp phần vào sự ổn định kinh tế. Xuất phát từ những ảnh hưởng đến nền kinh tế trên, chúng ta nhận thấy khu vực bất động sản có năm chức năng cơ bản góp phần tạo ra những yếu tố cho sự phát triển. Thứ nhất,  bất động sản trong đó có cả những công trình hạ tầng cơ sở, là yếu tố sản xuất, tạo nên cơ sở về vốn cho việc tạo ra sản phẩm và dịch vụ. Thứ hai, bất động sản cung cấp không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi và các hoạt động xã hội của kinh tế gia đình ngoài thời gian làm việc. Thứ ba, bất động sản  là đối tượng để đầu tư trong thời gian dài, là nơi dụng vốn. Nó là nơi gom vốn và có thể chuyển sự gom vốn từ người này sang người khác khi được bán. Thứ tư, bất động sản có giá trị vốn trên thị trường. Điều này cho phép thực hiện việc chuyển bất động sản thành tiền thông qua việc bán hay để vay vốn tín dụng bằng thế chấp. Thứ năm, bản thân sự vận hành của khu vực bất động sản sẽ mang đến những hiệu quả lớn theo cấp số nhân trong vòng quay kinh tế, nhờ sự liên hệ mật thiết và đa dạng, tạo ra cầu về những hàng hóa và dịch vụ được sản xuất ra bởi nền kinh tế trong nước.

Từ tình hình thực tiễn mới hiện nay của nền kinh tế cũng như quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế đã tạo ra những sự khuyến khích thị trường trong việc tái sắp đặt các nguồn tài sản từ chức năng nông nghiệp, công nghiệp nặng sang nền công nghiệp nhẹ và dịch vụ. Tính hợp lí của thị trường đã tạo ra áp lực làm thay đổi các phương thức hoạt động kinh tế trước đây. Ví dụ cụ thể là sự dịch chuyển các xí nghiệp công nghiệp từ trung tâm thành phố ra ven đô, sự hình thành các khu công nghiệp tập trung trong những năm gần đây tại các tỉnh lân cận thành phố, việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các địa phương trong cả nước… Vì vậy tồn tại một nhu cầu cấp thiết trong việc tái sắp đặt lại nguồn  bất động sản và cần thực hiện trên một phạm vi lớn trong cả nước. Trên bình diện vĩ mô, nếu như việc tái sắp đặt lực lượng lao động hay vốn tài chính vào những lĩnh vực hiệu quả hơn một cách tương đối đơn giản bao nhiêu, thì việc luân chuyển nguồn vốn bất động sản, thay đổi chức năng, vị trí, quyền sở hữu hay quyền sử dụng chúng một cách chuẩn mực sẽ khó khăn hơn nhiều bấy nhiêu. Hơn nữa việc tạo ra các nguồn cung BĐS mới (dạng tài sản thu hút rất nhiều vốn) là quá tốn kém trong tình hình vốn và đất đai chỉ có hạn. Vì vậy để đối phó với tình hình này, nhất thiết phải tạo ra sức ép lớn hơn trong việc sử dụng hợp lí nhất có thể những nguồn bất động sản đang có, thông qua biện pháp tái sắp đặt một cách khoa học. Việc này đồng nghĩa với việc điều chỉnh vòng quay bất động sản trên thị trường một cách hiệu quả hơn. Không ai hết, trách nhiệm nặng nề trong việc hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi này diễn ra suôn sẻ chính là của các nhà môi giới bất động sản. Họ chính là "dầu nhớt" giúp cho bộ máy nặng nề là thị trường bất động sản vận hành một cách trôi chảy, hiệu quả.

Việc phát triển thị trường bất động sản một cách hiệu quả và chuẩn mực, trong đó có dịch vụ môi giới chuyên nghiệp là con đường duy nhất để chỉnh sửa một cách hiệu quả sự méo mó trong việc sắp đặt vị trí bất động sản của hệ thống kinh tế trước đây. Ngoài ra đây cũng là biện pháp để từng bước làm hợp lí việc quản lí và sử dụng nguồn tài sản bất động sản và không gian, để giãn tập trung vào khu vực trung tâm. Thị trường bất động sản hoạt động một cách chuẩn mực cần tạo điều kiện cho những người, mà việc sử dụng của họ là hiệu quả nhất. Làm sao tạo điều kiện cho họ có được một không gian hợp lí tại địa điểm thích hợp thông qua con đường mua bán, hợp tác kinh doanh hay cho thuê bất động sản trên thị trường. Cho phép họ tiếp nhận quyền định đoạt, sử dụng bất động sản từ những người sử dụng kém hiệu quả hơn. Việc nhân rộng những thương vụ hiệu quả này thông qua sự tái sắp đặt sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến sự phát triển kinh tế của đất nước. Những kết quả trên sẽ có được nếu cơ chế thị trường hoạt động đúng hướng, dựa vào nhu cầu về bất động sản của những người, tổ chức mà việc sử dụng bất động sản của họ có hiệu quả cao, thông qua sự vận hành tự do và minh bạch của thị trường BĐS. Một điều tiên quyết là thị trường này cần được “chèo lái” một cách chuyên nghiệp bởi các nhà chuyên môn trong lĩnh vực định giá, quản trị, môi giới, tài chính và tư vấn bất động sản.

2. Lịch sử hình thành và phát triển pháp luật về môi giới bất động sản

Trước năm 1993, do thị trường bất động sản ở nước ta chưa hình thành nên hoạt động môi giới diễn ra dưới hình thức hoạt động ngầm. khi đó dù thị trường bất động sản của nước ta chưa được thừa nhận chính thức và bị ảnh hưởng nặng của của tư tưởng bao cấp. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa hoạt động môi giới không xuất hiện vào thời kì này.

Từ năm 1993 đến năm 2013, hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam đang trong quá trình hình thành và phát triển nên có tính tự phát. Nhờ quá trình đo thị hóa mà trong thời kỳ này môi giới không những xuất hiện ở các đô thị mà còn xuất hiện ở nông thôn: Năm 2001, 2002 và những tháng cuối năm 2007, đầu năm 2008 hoạt động môi giới bất động sản bắt đầu xuất hiện ở nông thôn do chính sách quy hoạch phát triển kinh tế, đô thị của Nhà nước. Tuy nhiên, trong thời kỳ này điều kiện hoạt động vì mục đích lợi nhuận chưa lấn át được những tư tưởng truyền thống nên người tham gia giao dịch bất động sản không cần đến việc tuân thủ đúng pháp luật hay sự tư vấn của môi giới mà chỉ cần lập giấy tờ xác nhận của địa phương là đủ. Bên cạnh đó tâm lý, quan niệm tiêu cực, sai lầm về môi giới cũng là 1 hạn chế sự phát triển của hoạt động môi giới bất động sản thời kì đó. Nhưng, vẫn xin khẳng định rằng nông thôn của nước ta thời kỳ đó đã xuất hiện hoạt động môi giới bất động sản.

Dù sự xuất hiện của loại hình kinh doanh môi giới bất động sản đã có từ lâu nhưng những quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh này mới chính thức có từ năm 2006 khi Quốc hội nước Việt Nam thông qua Luật kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2006 và có hiệu lực thi hành ngày 01/10/2007. Cùng với luật kinh doanh bất động sản, nghị định 153/2007 NĐ-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản và Quyết định 29/2007QĐ-BXD ngày 31/12/2007 của Bộ Xây dựng quy định về chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản và Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định 153/2007/NĐ- CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dân thi hành luật kinh doanh bất động sản. Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở, . Trên đây là những quy định pháp lý đầu tiên trực tiếp điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản.

Ngày 28-11-2013, kỳ họp thứ sáu, Quốc hội khóa XIII đã thực hiện một công việc lịch sử - bấm nút thông qua Hiến pháp Nước CHXHCN Việt Nam (sửa đổi).. Từ việc thông qua Hiến pháp năm 2013, Luật Ðầu tư và Luật Doanh nghiệp năm 2020, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định theo hướng cá nhân và doanh nghiệp được làm tất cả những gì mà pháp luật không cấm. Cùng với sự điều chỉnh của pháp luật, năm 2014, kinh tế chia sẻ (sharing economy) được biết đến nhiều tại Việt Nam khi hai công ty lớn trên thế giới là Uber và Grab đặt chân vào thị trường .

Theo đà của sự hội nhập quốc tế, nền kinh tế nước ta ngày càng phát triển, cùng với đó là sự tiến bộ vượt bậc của khoa học kỹ thuật đòi hỏi sự điều chỉnh của pháp luật về họat động môi giới bất động sản. Ngày 25 tháng 11 năm 2014 Quốc hội ban hành luật số 66/2014/QH13 về Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2015 . Từ ngày 01/7/2015 luật kinh doanh bất động sản mới được thi hành, thay thế Luật kinh doanh bất động sản 2006. Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản; Nghị định 117/2015/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; Công văn 1436/BXD-QLN năm 2015 thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản 2014; Công văn 30/BXD-QLN năm 2017 hướng dẫn thực hiện Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản.