Điều kiện kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân từ 01/01/2025

1. Tổng quan về Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, được Quốc hội thông qua, bao gồm tổng cộng 10 chương với 83 điều, đánh dấu sự mở rộng đáng kể so với phiên bản năm 2014. So với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, phiên bản mới này đã tăng thêm 4 chương và 1 điều, điều này phản ánh sự phát triển và điều chỉnh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản để phù hợp với thực tiễn và yêu cầu mới.

Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng:

Phạm vi điều chỉnh

Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 quy định chi tiết về các hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân trong lĩnh vực này, cũng như quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản. Luật này nhằm điều chỉnh và hướng dẫn các hoạt động liên quan đến bất động sản, đảm bảo sự minh bạch và hợp pháp trong các giao dịch và hoạt động kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, Luật không điều chỉnh một số trường hợp cụ thể như:

- Cơ quan, tổ chức bán nhà ở và công trình xây dựng: Bao gồm các trường hợp bán hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách hoặc hợp nhất theo quy định pháp luật. Điều này cũng áp dụng cho việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng trong các tình huống này.

- Tài sản công: Cơ quan, tổ chức, đơn vị bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê bất động sản thuộc tài sản công sẽ không nằm dưới sự điều chỉnh của Luật này, mà phải tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng tài sản công.

- Quyết định của tòa án và cơ quan nhà nước: Các trường hợp liên quan đến bán nhà ở, công trình xây dựng, hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của tòa án hoặc trọng tài thương mại, cũng như các quyết định của cơ quan nhà nước khi giải quyết tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không thuộc dự án có hạ tầng: Tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh dự án bất động sản đã có hạ tầng kỹ thuật.

- Nhà ở xã hội: Các hoạt động cho thuê nhà ở xã hội do Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam quản lý không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật này.

Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 cũng điều chỉnh hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản, liên quan đến việc bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và dự án bất động sản đang được dùng làm tài sản bảo lãnh hoặc thế chấp để thu hồi nợ theo quy định pháp luật về tổ chức tín dụng và các quy định pháp luật có liên quan.

Đối tượng áp dụng

Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 áp dụng đối với:

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam: Bao gồm tất cả các tổ chức và cá nhân tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản trong lãnh thổ Việt Nam.

- Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản: Đối tượng này bao gồm các bên có liên quan, không trực tiếp kinh doanh bất động sản nhưng có ảnh hưởng hoặc liên quan đến các hoạt động kinh doanh bất động sản.

Quyền và nghĩa vụ cơ bản của cá nhân, tổ chức thuộc phạm vi đối tượng áp dụng

Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 quy định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của các cá nhân và tổ chức trong hoạt động kinh doanh bất động sản và dịch vụ liên quan. Các quy định cụ thể bao gồm:

- Nguyên tắc kinh doanh bất động sản: Quy định về các nguyên tắc cơ bản trong kinh doanh bất động sản, các loại bất động sản và dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh, cũng như yêu cầu công khai thông tin về bất động sản và dự án bất động sản.

- Điều kiện kinh doanh: Các yêu cầu đối với tổ chức và cá nhân khi tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm các hình thức và phạm vi hoạt động.

- Kinh doanh nhà ở và công trình xây dựng: Quy định chi tiết về việc kinh doanh nhà ở và công trình xây dựng đã có sẵn, cũng như các công trình xây dựng sẽ hình thành trong tương lai.

- Kinh doanh quyền sử dụng đất: Điều kiện và quy định liên quan đến việc kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, bao gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân và tổ chức.

- Chuyển nhượng dự án bất động sản: Các quy định liên quan đến việc chuyển nhượng dự án bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản, và các dịch vụ liên quan như sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản, tư vấn và quản lý bất động sản.

- Đào tạo và cấp chứng chỉ: Quy định về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản, và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

- Quản lý thông tin và điều tiết thị trường: Xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, cũng như điều tiết thị trường để đảm bảo sự phát triển bền vững và minh bạch.

2. Điều kiện kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân từ 01/01/2025

Theo Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các điều kiện đối với tổ chức và cá nhân khi tham gia vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản được quy định cụ thể như sau:

(1) Yêu cầu thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã: Tổ chức và cá nhân khi thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã. Những tổ chức và cá nhân này phải có ngành, nghề kinh doanh bất động sản để được coi là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, có những trường hợp ngoại lệ được quy định tại các khoản (3) và (4) dưới đây.

(2) Điều kiện áp dụng đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện cụ thể sau:

- Tình trạng hoạt động hợp pháp: Doanh nghiệp không được đang trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, hoặc bị đình chỉ hoạt động theo các bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Tỷ lệ dư nợ tín dụng và trái phiếu: Doanh nghiệp phải bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng và dư nợ trái phiếu doanh nghiệp không vượt quá số vốn chủ sở hữu.

- Vốn chủ sở hữu: Đối với các dự án bất động sản, doanh nghiệp phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, và không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Doanh nghiệp phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư. Trong trường hợp doanh nghiệp tham gia vào nhiều dự án đồng thời, phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để đáp ứng tỷ lệ yêu cầu cho từng dự án nhằm đảm bảo thực hiện toàn bộ các dự án.

(3) Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ: Cá nhân tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ không cần phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, cá nhân đó vẫn phải thực hiện việc kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật.

(4) Trường hợp không nhằm mục đích kinh doanh hoặc quy mô nhỏ: Tổ chức và cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà không nhằm mục đích kinh doanh, hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ, thì không phải tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Tuy nhiên, họ vẫn phải kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật. Nếu cá nhân bán hoặc cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng, thì còn phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

(5) Kinh doanh dịch vụ bất động sản: Các tổ chức và cá nhân khi hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã. Những tổ chức và cá nhân này phải đáp ứng các điều kiện quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

(6) Quy định chi tiết: Chính phủ sẽ quy định chi tiết các điểm b và c khoản 2 của Điều 9 trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cũng như quy định về việc xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ theo các khoản 3 và 4 của Điều này.

3. Ảnh hưởng của quy định mới đến thị trường bất động sản

Quy định mới trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ thúc đẩy sự chuyên nghiệp và minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Những yêu cầu về công khai thông tin và chuẩn hóa quy trình kinh doanh sẽ giúp giảm thiểu các hoạt động không minh bạch, từ đó xây dựng một môi trường kinh doanh lành mạnh hơn. Việc tăng cường sự công khai và minh bạch sẽ giúp các bên liên quan, bao gồm cả người tiêu dùng và các nhà đầu tư, dễ dàng tiếp cận thông tin chính xác về bất động sản và dự án, từ đó đưa ra quyết định đầu tư và giao dịch hiệu quả hơn.

Một trong những tác động tích cực của các quy định mới là việc bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng trong các giao dịch bất động sản. Các quy định chặt chẽ về công khai thông tin, quản lý hợp đồng, và yêu cầu chứng thực sẽ giúp người tiêu dùng tránh được các rủi ro và tranh chấp không đáng có. Người tiêu dùng sẽ được bảo vệ tốt hơn trước các hành vi lừa đảo, gian lận và thiếu minh bạch, từ đó nâng cao sự tin tưởng vào thị trường bất động sản.

Quy định mới cũng sẽ khuyến khích sự cạnh tranh công bằng và lành mạnh giữa các doanh nghiệp bất động sản. Các yêu cầu về điều kiện thành lập doanh nghiệp, bảo đảm vốn chủ sở hữu, và tiêu chuẩn chất lượng sẽ khiến các doanh nghiệp phải nâng cao năng lực, chất lượng dịch vụ và sản phẩm của mình để đáp ứng yêu cầu thị trường. Điều này sẽ thúc đẩy sự phát triển của các doanh nghiệp bất động sản chất lượng cao và cải thiện tổng thể của thị trường.

Các doanh nghiệp và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản sẽ cần phải nâng cao năng lực và cải thiện quy trình quản lý để đáp ứng các yêu cầu mới. Điều này có thể yêu cầu đào tạo lại nhân viên, cập nhật công nghệ, và điều chỉnh các chiến lược kinh doanh để phù hợp với các quy định mới. Việc không kịp thời thích ứng với các yêu cầu mới có thể dẫn đến khó khăn trong việc duy trì hoạt động kinh doanh và sự cạnh tranh trên thị trường.

Quá trình chuyển đổi từ các quy định cũ sang các quy định mới có thể gặp phải một số khó khăn. Doanh nghiệp và cá nhân có thể gặp phải các vấn đề về việc thực hiện và thích ứng với các quy định mới, gây ra sự gián đoạn trong hoạt động kinh doanh và tạo ra các chi phí bổ sung. Hơn nữa, sự thay đổi này có thể tạo ra sự không chắc chắn và lo lắng trong ngắn hạn, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp nhỏ và mới thành lập.

Xem thêm: Có những yêu cầu gì đối với dự án bất động sản từ 01/01/2025?

Quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất!