Cách thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định mới nhất hiện nay ?

Trong trường hợp, Quý khách cần câu hỏi tư vấn cụ thể bằng văn bản, có cơ sở pháp lý, có ý kiến của trưởng văn phòng Công ty Luật TNHH Minh Khuê. Quý khách có thể xác nhận việc thanh toán trực tiếp qua hệ thống thanh toán online của công ty hoặc bằng hình thức chuyển khoản trực tiếp vào tài khoản của Chúng tôi khi quý khách có nhu cầu nhận hóa đơn dịch vụ tư vấn pháp luật của Công ty Luật TNHH Minh Khuê.

- Email luật sư tiếp nhận các yêu cầu dịch vụ luật sư trong lĩnh vực đất đai. Mức phí dịch vụ của Công ty luật Minh Khuê sẽ được các luật sư của chúng tôi đưa ra và gửi báo giá thông qua email hoặc thông qua văn bản sau khi đã thẩm định, làm rõ yêu cầu của khách hàng;

- Nếu vấn đề của Quý khách cần giải quyết ngay vui lòng trao đổi trực tiếp với luật sư giàu kinh nghiệp thông qua tổng đài tư vấn pháp luật đất đai: 1900.6162(Nhấn máy lẻ phím 4);

- Nếu vấn đề của Quý khách không thể gửi qua email hoặc trao đổi trực tiếp qua tổng đài vì vấn đề này có tính phức tạp, cần trao đổi chi tiết để làm rõ vấn đề thì Quý khách vui lòng đặt lịch trực tiếp với luật sư thông qua số điện thoại: 0243 9916057. Chúng tôi, hỗ trợ tư vấn trực tiếp tại văn phòng từ 8h sáng đến 21h tối tất cả các ngày trong tuần (Chỉ trừ ngày lễ). Mức phí để luật sư tư vấn trực tiếp là : 300.000 VNĐ/ 1 giờ tư vấn. Quý khách có thể hỏi mọi vấn đề pháp lý trong lĩnh vực đất đai, đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệp luôn sẵn sàng giải đáp mọi vướng mắc của Quý khách hàng.

Hỏi đáp pháp luật trực tuyến về đất đai, gọi: 1900.6162

------------------------------------------------

2. Tư vấn tranh chấp đất nông nghiệp có được đền bù không ?

Chào luật sư. Tôi xin hỏi vấn đề như sau: bà nội tôi khi còn sống có để lại cho gia đình tôi giấy uỷ quyền sử dụng đất 313 đứng tên bà tôi. Nay bà tôi đã mất nhà nước thu hồi diện tích đất 313 đứng tên bà tôi. Trong giấy uỷ quyền bà tôi viết: uỷ quyền cho gia đình tôi canh tác và nhà nước thu hồi thì gia đình tôi nhận được số tiền đền bù đó. Nay mọi thủ tục giấy tờ bên ban giải phóng mặt bằng đã chuyển tới gia đình tôi. Nhưng chú tôi (là con trai của bà tôi) lại làm đơn không cho chúng tôi nhận tiền đền bù đó. Tôi không hiểu tại sao chú tôi lại có số mét vuông diện tích thuộc tên của bà tôi trong bìa đỏ nhà chú ấy. Chú bảo: "Tiền đấy là chú phải được nhận vì số mét vuông ruộng đó trong bìa đỏ nhà chú". Nhưng chú tôi lại không nuôi bà tôi mà chúng tôi nuôi từ lúc khoẻ đến lúc bà tôi về già tôi đều lo liệu cả mà số mét vuông ruộng này lại ở trong sổ canh tác của hợp tác xã đứng tên gia đình nhà tôi.

Vậy cho tôi hỏi tôi phải làm gì để nhận được số tiền đền bù này? Tôi xin chân thành cảm ơn.

>> Luật sư trả lời: Phần đất và phần không gian trên phần lối đi chung được quy định như thế nào trong xây dựng?

Để nhận được số tiền đền bù này thì gia đình bạn có quyền nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại Điều 202 và Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 để giải quyết. Gia đình bạn cần có bằng chứng để chứng minh mảnh đất bà để lại không có chuyển nhượng sang cho chú bạn. Khi đó, gia đình bạn trước hết có quyền yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai ở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, sau đó mới yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết.

Bạn cần lưu ý: Giấy ủy quyền mà bà bạn để lại sẽ chấm dứt hiệu lực khi bà bạn chết đi theo điểm đ khoản 3 Điều 140 Bộ luật Dân sự năm 2015. Do đó, mảnh đất bà bạn để lại sẽ xác định là di sản thừa kế và sẽ chia theo hàng thừa kế theo Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trên đây là giải đáp của chúng tôi về những vướng mắc của bạn. Nếu còn gì vướng mắc vui lòng liên hệ 1900.6162 để được hỗ trợ. Xin cảm ơn quý khách.

3. Tranh chấp đất của các thành viên trong gia đình ?

Kính chào luật sư. Mong luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp sau: anh và chị dâu tôi là con út trong gia đình sống chung và chăm sóc ba mẹ được 8 năm. Ba mẹ của anh chị tôi quyết định chuyển quyền sử dụng đất cho anh chị tôi bằng hình thức cho tặng có hợp đồng bằng văn bản đã được UBND xã công chứng và hồ sơ hoàn tất chuyển huyện theo thẩm quyền. Một tuần sau mẹ của anh chị tôi đổi ý không cho, nên mẹ của anh chị tôi đã làm đơn gửi trực tiếp lên cơ quan có thẩm quyền huyện với lý do không biết chữ và bị lãng tai nên trong lúc cán bộ công chứng đọc lại hợp đồng bà ấy không nghe rõ đã ký tên vào. Sau khi cơ quan huyện nhận được đơn của bà đã trả hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất của anh chị về UBND xã (lúc ký tên có người chứng kiến và bà ấy không bị lãng tai cũng không có tiền sử về bệnh lãng tai, tinh thần minh mẫn, ba của anh chị tôi sức khỏe tốt tinh thần minh mẫn hoàn toàn đồng ý việc cho anh chị tôi đứng tên quyền sử dụng đất).

Kính nhờ luật sư tư vấn hợp đồng của anh chị tôi có hiệu lực pháp lý không, muốn thực hiện theo hợp đồng thi phải làm sao, có thể khởi kiện ra tòa yêu cầu thực hiện theo hợp đồng được không?

Trân trọng cảm ơn.

Trả lời:

Căn cứ theo Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về tặng cho bất động sản:

"1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản."

Theo thông tin bạn cung cấp, hợp đồng tặng cho giữa mẹ anh chị bạn và anh chị của bạn đã được Ủy ban nhân dân xã phường chứng thực và được lập thành văn bản, cả hai bên đều hoàn toàn minh mẫn, sáng suốt, không bị đe dọa, lừa dối hay ép buộc, chình vì vậy, hợp đồng tặng cho này đáp ứng quy định tại khoản 3 Điều 167Luật Đất đai năm 2013, do đó, hợp đồng tặng cho này có hiệu lực.

Trong trường hợp, mẹ anh trai bạn muốn thay đổi ý định và muốn hủy hợp đồng tặng cho này phải đưa ra được căn cứ chứng minh việc tặng cho bị lừa dối, ép buộc, hay vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội,... thì hợp đồng mới bị vô hiệu theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi đó, hậu quả pháp lý của gia dịch dân sự vô hiệu được xác định như sau:

- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

- Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

>> Tham khảo: Tư vấn về việc đòi lại đất khai hoang ? Thủ tục khởi kiện đòi lại đất khai hoang ?

4. Chịu trách nhiệm về tranh chấp đất sau thời điểm chuyển nhượng ?

Thưa luật sư, tôi xin phép hỏi vấn đề về mua bán nhà đất như sau: hiện tôi có 1 mãnh đất được nhà nước cấp sổ đỏ trong đó ghi rõ phần diện tích sử dụng gồm : 200 m2 là diện tích đất thổ cư (lâu dài), 395 m2 là diện tích đất vườn có thời hạn (8/2021). Vậy giờ tôi đã bán mảnh đất này, bên mua tiến hành san lấp mặt bằng. Nếu phần diện tích đất vườn (395 m2) sử dụng làm đất thổ cư thì có thủ tục chuyển đổi hay có thời hạn gì không. Sau khi giao dịch xong thì bên tôi có chịu trách nhiệm hay khiếu kiện gì về phần đất đó không ?

Mong luật sư trả lời giúp câu hỏi. Rất cảm ơn.

Căn cứ khoản 3 Điều 167 và khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Đồng thời, phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Chỉ khi nào bên nhận chuyển nhượng mảnh đất của bạn có đăng ký tại Cơ quan đăng ký đất đai và được ghi vào sổ địa chính thì bạn mới không phải chịu trách nhiệm về việc khiếu nại hay khởi kiện gì. Bởi lẽ, nếu bạn không đăng ký biến động đất đai khi đã chuyển nhượng sang cho người khác thì đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các giấy tờ kèm theo thì mảnh đất này vẫn đứng tên của bạn, đương nhiên, bạn vẫn phải chịu trách nhiệm trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có phát sinh tranh chấp hay quyền và nghĩa vụ nào đó liên quan đến mảnh đất mà bạn đang đứng tên.

>> Tham khảo: Tư vấn về việc yêu cầu bồi thường hoặc lấy lại đất khai hoang phục hóa bị xã thu hồi ?

Trên đây là giải đáp của chúng tôi về những vấn đề của bạn. Nếu còn gì vướng mắc vui lòng liên hệ 1900.6162 để được hỗ trợ. Xin cảm ơn quý khách.

6. Tư vấn về giải quyết tranh chấp đất theo thẩm quyền của Tòa án ?

Xin chào Luật Minh Khuê, gia đình em có trường hợp này muốn được tư vấn. Cụ thể: gia đình em ở chung là một gia đình lớn gồm bà nội, gia đình em 4 người (cha, mẹ, anh trai và em), thêm nhà một người cô có 3 người. Trước kia cả gia đình cùng sống trong 1 ngôi nhà bà nội em mua, sau đó bà nội mua mảnh đất kế bên cho gia đình em và bà nội ở, trong lúc xây nhà thì ba em có bỏ tiền ra xây nhà.

Sau đó do nhà người cô (sống ở nhà kế bên) mắc nợ, bà nội định bán ngôi nhà gia đình em đang ở thì ba em mua lại ngôi nhà trả tiền cho cô mà không có giấy tờ nào hết, bà nội em vẫn đứng tên ngôi nhà đó. Từ đó đến nay thì ba và mẹ em đã sửa chữa và xây lại nhà cho gia đình ở, năm 2017 thì bà nội mất mà không để lại di chúc, nhưng trước lúc mất tâm ý của bà nội đã chia hết ra rồi là nhà em đang ở là của ba, người cô ở nhà kế bên, còn các cô và chú khác thì cũng có nhà riêng ở những nơi khác. Đến nay đã 3 năm kể từ ngày bà nội mất mà sổ hộ khẩu nhà em vẫn còn đứng tên bà nội và sổ đất của 2 nhà vẫn chưa được chia cũng như chưa sang tên. Nay nhà em có ý định đổi sổ hộ khẩu và chia lại sổ đất thì mấy người cô lại giành ngôi nhà gia đình em đang ở và muốn chia ngôi nhà đó với lý do là đó là nhà của bà nội. Gia đình em thấy thật vô lý do nhà đã được ba em mua và ba mẹ em đã sửa chữa cũng như xây lại nhà. Xin hỏi trường hợp này của gia đình em có thể lấy được nhà không ạ?

Em xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Về vấn đề của bạn chúng tôi giải đáp như sau:

Theo quy định của Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai cụ thể tại Điều 12 quy định về các trường hợp bị pháp luật nghiêm cấm, trong đó tại khoản 6 có quy định nghiêm cấm hành vi: "Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền".

Theo như bạn trình bày, ba bạn có bỏ tiền ra mua ngôi nhà và quyền sử dụng đất từ cô của bạn nhưng hai bên không có bất kỳ giấy tờ nào. Chứng tỏ việc thực hiện giao dịch này không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc làm này là trái với quy định của pháp luật, bởi vậy, giao dịch này là giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Theo đó, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."

Theo như quy định trên, nếu gia đình bạn không thỏa thuận được với các cô, thì gia đình bạn có quyền yêu cầu cô (người đã bán căn nhà và quyền sử dụng mảnh đất tương ứng cho gia đình bạn) hoàn trả số tiền trước đây mà gia đình bạn đã bỏ ra để mua, thậm chí là cả số tiền ba bạn đã bỏ ra để sửa nhà.

Sau đó, vì bà nội bạn mất mà không để lại di chúc, theo bạn trình bày thì tâm ý của bà có chia ra hết, nhưng pháp luật chỉ quy định hai hình thức của di chúc là di chúc lập thành văn bản và di chúc miệng (nhưng phải có người làm chứng). Ở đây bà bạn mất mà không để lại bất kỳ di chúc nào, vì vậy, việc chia di sản thừa kế sẽ tiến hành chia theo pháp luật. Di sản thừa kế lúc này được xác định bao gồm tất cả các tài sản của bà nội bạn trước khi mất: căn nhà gia đình bạn đang sống và căn nhà cô bạn hiện đang ở. Theo Bộ luật dân sự năm 2015 xác định về người thừa kế theo pháp luật như sau:

Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

- Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

- Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

- Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Trong trường hợp của bạn, người thừa kế hàng thứ nhất bao gồm ba bạn và các cô, các chú (con của bà nội), việc chia di sản bà nội bạn để lại sẽ tiến hành chia đều thành các phần bằng nhau. Tuy nhiên, trong trường hợp các chú hoặc cô không muốn nhận di sản thừa kế và muốn từ chối nhận thừa kế thì sẽ được chia phần đó cho những người còn lại. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được với nhau thì gia đình bạn có quyền nộp đơn Khởi kiện tới Tòa án để yêu cầu Tòa án giải quyết.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng!

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê