Hướng dẫn chi tiết định giá đất theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP

1. Giới thiệu chung về Nghị định 12/2024/NĐ-CP

Ngày 05/02/2024, Chính phủ Việt Nam ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP nhằm sửa đổi và bổ sung các quy định về định giá đất. Mục tiêu chính của Nghị định là cập nhật và hoàn thiện các phương pháp định giá đất để đáp ứng nhu cầu quản lý và phát triển đất đai trong bối cảnh thị trường đang thay đổi nhanh chóng. Nghị định này hướng tới việc tạo ra một hệ thống định giá đất công bằng, minh bạch và hợp lý, đồng thời cải thiện quy trình định giá để phù hợp với thực tiễn và nhu cầu thực tế của xã hội.

Phạm vi điều chỉnh

Nghị định 12/2024/NĐ-CP điều chỉnh các phương pháp và điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất. Nó áp dụng cho các hoạt động liên quan đến việc định giá đất trong các tình huống như giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đối tượng chịu sự điều chỉnh bao gồm các cơ quan nhà nước, tổ chức, và cá nhân liên quan đến việc thực hiện và quản lý định giá đất.

Điểm mới so với các Nghị định trước

Nghị định 12/2024/NĐ-CP đã cập nhật và bổ sung nhiều điểm mới so với các nghị định trước đó, đặc biệt là Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Nghị định 10/2023/NĐ-CP. Các điểm mới bao gồm việc quy định chi tiết hơn về các phương pháp định giá đất, bổ sung các điều kiện áp dụng, và làm rõ quy trình thẩm định giá đất. Nghị định cũng nhấn mạnh việc sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất để phản ánh chính xác giá trị thực tế trên thị trường.

2. Các phương pháp định giá đất theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP

Phương pháp so sánh

• Nguyên tắc cơ bản của phương pháp: Phương pháp so sánh dựa trên việc điều chỉnh giá của các thửa đất tương đồng về mục đích sử dụng và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã được chuyển nhượng trên thị trường hoặc trúng đấu giá. Phương pháp này phân tích và so sánh các yếu tố để xác định giá của thửa đất cần định giá.
• Các yếu tố cần so sánh: Các yếu tố chính bao gồm vị trí, diện tích, mục đích sử dụng đất, và các yếu tố ảnh hưởng khác như hạ tầng kỹ thuật, điều kiện môi trường, và các yếu tố pháp lý. Việc so sánh phải đảm bảo rằng các thửa đất so sánh có độ tương đồng cao về các yếu tố này.
• Ưu điểm, hạn chế của phương pháp: Phương pháp so sánh có ưu điểm là dễ áp dụng và phản ánh được giá thị trường thực tế. Tuy nhiên, hạn chế của phương pháp này là khó khăn trong việc tìm kiếm các thửa đất so sánh có điều kiện tương đồng hoàn toàn, đặc biệt là trong các khu vực ít giao dịch hoặc thị trường chưa phát triển.

Phương pháp thu nhập

• Cách tính thu nhập từ đất: Phương pháp thu nhập dựa trên việc tính toán thu nhập ròng bình quân năm từ việc sử dụng đất. Thu nhập này được chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại nhà nước để xác định giá đất.
• Lãi suất sử dụng để tính toán: Lãi suất tiền gửi tiết kiệm được sử dụng để tính toán phải là lãi suất của các ngân hàng thương mại nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết tại địa bàn cấp tỉnh.
• Điều kiện áp dụng phương pháp: Phương pháp thu nhập áp dụng cho các thửa đất hoặc khu đất không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng có thể xác định được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.

Phương pháp thặng dư

• Giải thích khái niệm thặng dư: Phương pháp thặng dư tính toán giá đất dựa trên chênh lệch giữa tổng doanh thu phát triển ước tính và tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất hoặc khu đất. Đây là phương pháp phổ biến trong các dự án đầu tư phát triển đất đai.
• Cách tính thặng dư: Giá trị thặng dư được xác định bằng cách lấy tổng doanh thu dự kiến từ việc phát triển đất trừ đi tổng chi phí phát triển. Các yếu tố như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng và số tầng cao tối đa của công trình cũng được xem xét để đảm bảo tính toán chính xác.
• Trường hợp áp dụng: Phương pháp này thường được áp dụng trong các dự án đầu tư phát triển đất đai, khi các phương pháp khác không khả thi hoặc không phù hợp.

Hệ số điều chỉnh giá đất

• Vai trò của hệ số điều chỉnh: Hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng để điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất theo giá đất phổ biến trên thị trường. Vai trò chính của hệ số này là làm cho giá đất được điều chỉnh phản ánh chính xác hơn giá trị thực tế của đất trên thị trường.
• Cách tính hệ số điều chỉnh: Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh dựa trên việc so sánh giá đất trong bảng giá với giá đất phổ biến trên thị trường.
• Mục đích của việc điều chỉnh: Mục đích của việc sử dụng hệ số điều chỉnh là để đảm bảo rằng giá đất được áp dụng cho các mục đích như giao đất, cho thuê đất, hoặc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phản ánh chính xác giá trị thực tế và đáp ứng nhu cầu của thị trường.

3. Quy trình định giá đất theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP

Các bước thực hiện

• Thu thập thông tin về đất: Để định giá đất, trước tiên cần thu thập thông tin đầy đủ về thửa đất hoặc khu đất cần định giá, bao gồm vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất và các thông tin pháp lý liên quan.
• Chọn phương pháp định giá phù hợp: Dựa trên các yếu tố đã thu thập được, lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp nhất. Quyết định này phụ thuộc vào điều kiện thực tế và yêu cầu của công tác định giá.
• Xác định giá đất: Áp dụng phương pháp đã chọn để tính toán giá đất. Quá trình này bao gồm việc phân tích, so sánh và tính toán dựa trên các dữ liệu và thông tin thu thập được.
• Lập báo cáo định giá: Sau khi xác định giá đất, lập báo cáo định giá chi tiết, trong đó trình bày rõ ràng các phương pháp đã sử dụng, kết quả tính toán và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Vai trò của Hội đồng thẩm định giá đất

• Thành phần, nhiệm vụ của Hội đồng: Hội đồng thẩm định giá đất thường bao gồm các chuyên gia, nhà quản lý và các cán bộ có kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá đất. Nhiệm vụ của Hội đồng là xem xét, đánh giá và phê duyệt phương án định giá đất để đảm bảo tính chính xác và công bằng.
• Quy trình thẩm định phương án giá đất: Hội đồng thực hiện quy trình thẩm định bao gồm việc kiểm tra và xác minh các số liệu, phương pháp định giá, và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Quy trình này nhằm đảm bảo rằng phương án định giá được thực hiện đúng quy định và phản ánh chính xác giá trị thực tế của đất.

4. Áp dụng Nghị định 12/2024/NĐ-CP trong thực tiễn

Các trường hợp áp dụng

• Giao đất, cho thuê đất: Nghị định 12/2024/NĐ-CP quy định rõ các phương pháp định giá đất để xác định giá trị khi giao đất, cho thuê đất. Điều này đảm bảo rằng giá đất được áp dụng công bằng và hợp lý trong các giao dịch này.
• Đấu giá quyền sử dụng đất: Phương pháp định giá cũng được áp dụng để xác định giá khởi điểm trong các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình đấu giá.
• Thanh toán bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Khi Nhà nước thu hồi đất, việc xác định giá bồi thường phải dựa trên các phương pháp định giá đất quy định trong Nghị định. Điều này giúp đảm bảo rằng các chủ sở hữu đất nhận được khoản bồi thường công bằng.

Lưu ý khi áp dụng

• Những điểm cần đặc biệt chú ý để đảm bảo tính chính xác của kết quả định giá: Cần phải đảm bảo rằng tất cả các thông tin về đất được thu thập đầy đủ và chính xác. Các phương pháp định giá phải được áp dụng đúng cách, và cần phải chú ý đến sự thay đổi của thị trường để điều chỉnh hệ số giá đất cho phù hợp.
• Các rủi ro có thể gặp phải và cách phòng tránh: Một số rủi ro có thể gặp phải bao gồm sự thay đổi đột ngột của giá thị trường, thông tin không chính xác hoặc không đầy đủ, và sự thiên lệch trong quá trình áp dụng các phương pháp định giá. Để phòng tránh các rủi ro này, cần thực hiện kiểm tra và xác minh thông tin, áp dụng phương pháp định giá một cách cẩn thận và đảm bảo rằng tất cả các yếu tố ảnh hưởng được xem xét đầy đủ.

Nghị định 12/2024/NĐ-CP là một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện quy định về định giá đất tại Việt Nam, góp phần tạo ra một hệ thống định giá công bằng và minh bạch hơn. Các phương pháp định giá được quy định trong nghị định này không chỉ giúp xác định giá trị thực tế của đất mà còn đảm bảo tính chính xác và hợp lý trong các giao dịch và quản lý đất đai.