Tác giả:: Kính thưa quý khách hàng!
Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:
NỘI DUNG YÊU CẦU
Kính gửi Luật Sư!
Cô đặt cọc mua căn nhà giá 6,6 tỷ và đã trả cho chủ nhà 3 tỷ (có làm hợp đồng đặt cọc hứa bán tại phòng công chứng của chủ nhà sau khi hoàn thành nghĩa vụ trả nợ -vì sổ nhà đang vay ngân hàng 4,5 tỷ tại phòng công chứng, vì bản ủy quyền của vợ cho chồng về việc toàn quyền mua bán hôm đó chủ nhà ko đem bản gốc, và thiếu trang công chứng của tài sản thế chấp nên hợp đồng chỉ có ký và lăn tay của 2 bên mua và bán, ký nháy của công chứng viên. Công chứng viên yêu cầu bổ sung bản gốc của hợp đồng ủy quyền và trang công chứng tài sản thế chấp thì phòng công chứng sẽ đóng dấu) nhưng chưa bổ sung được thì người nhận tiền đã chết.
Giờ cô muốn mua lại căn nhà đã thỏa thuận thì thủ tục phải làm như thế nào? nếu cô trả khoản tiền vay người bán còn đang nợ ngân hàng và lấy sổ ra để làm thừa kế cho người vợ ( có nghĩa là cô đã chấp nhận trả đủ tiền căn nhà trên là 6,6 tỷ) . Tại thời điểm trả tiền bên ngân hàng cô cần làm thủ tục gì để ràng buộc người thừa kế để sau khi làm xong thủ tục thừa kế họ phải ra công chứng bán căn nhà cho mình? rất mong nhận được sự tư vấn của Luật Sư. cô cảm ơn rất nhiều.
nếu sau khi lấy sổ ra đăng ký thừa kế xong mà người thừa kế lật lọng không công chứng căn nhà cho cô thì phải làm thế nào?
Mong Luật sư sớm phản hồi ạ
Xin chân thành cảm ơn Luật Sư
CƠ SỞ PHÁP LÝ
Bộ luật dân sự 2015;
Luật hôn nhân và gia đình 2014;
NỘI DUNG TƯ VẤN
1. Giá trị của hợp đồng đặt cọc
Hiện nay, đặt cọc được sử dụng khá phổ biến trong các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, các tài sản phải đăng ký có giá trị lớn, vừa nhằm đảm bảo cho việc thực hiện, giao kết hợp đồng và vừa có chức năng thanh toán.
Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:
“Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Nhằm đơn giản thủ tục giao kết, thực hiện giao dịch đảm bảo Bộ luật dân sự 2015 không quy định việc đặt cọc phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hay chứng thực. Qua thông tin cô cung cấp, cô và chủ nhà đã làm hợp đồng đặt cọc hứa bán tại phòng công chứng. Vì vậy, nếu văn bản này phù hợp và không trái quy định của pháp luật thì văn bản này có giá trị. Tuy nhiên, đây là tài sản chung của vợ chồng, vì vậy các bên tham gia ký kết phải có vợ chồng của chủ nhà. Trường hợp này cần xem xét hai tình huống:
Tình huống 1: Nếu người vợ đồng ý với nội dung hợp đồng đặt cọc, công nhận hợp đồng đặt cọc này thì hợp đồng này có giá trị pháp lý.
Tình huống 2: Nếu người vợ không biết đến giao dịch đặt cọc này, đồng thời không đồng ý với nội dung đặt cọc này thì việc người chồng tự ý thực hiện giao dịch là không phù hợp với quy định của pháp luật, cụ thể là Điều 35 Luật hôn nhân và gia đình 2014. Vì vậy giao dịch này không có giá trị.
“Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung
1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a) Bất động sản;
b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.”
2. Hướng giải quyết
Như phân tích ở phần 1, trường hợp của cô có thể xảy ra 2 tình huống. Vì vậy, hiện tại để đảm bảo gia dịch này diễn ra và tránh rủi ro cho cô. Những người ở hàng thừa kế thứ nhất (Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;) nên thỏa thuận để người vợ đứng ra tiếp tục thực hiện giao dịch với cô. Việc tiếp tục thực hiện này có thể được bảo đảm bằng cách những người ở hàng thừa kế ra văn phòng công chứng lập biên bản phân chia di sản, giao quyền quyết định cho vợ và để người này đứng ra nhận di sản và thực hiện ký hợp đồng đặt cọc với cô.
Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, cô có thể thực hiện các bước tiếp theo như: trả khoản tiền vay người bán còn đang nợ ngân hàng.
Còn nếu gia đình này vẫn chưa thỏa thuận được hoặc có tranh chấp căn nhà này thì việc tiếp tục thực hiện giao dịch sẽ có nhiều rủi ro cho cô.
Trường hợp vợ và những người ở hàng thừa kế của người chết không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng này, cô có thể làm thủ tục khởi kiện ra Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có căn nhà này. Thủ tục khởi kiện thực hiện như sau:
I.Thủ tục nộp hồ sơ khởi kiện
Để yêu cầu Tòa án thụ lý giải quyết tranh chấp về đòi nợ thì phải đáp ứng những điều kiện sau :
Thứ nhất là vụ việc còn trong thời hiệu khởi kiện :
Thứ hai là việc nộp hồ sơ khởi kiện phải đúng thẩm quyền của Tòa án :
Thứ ba là hồ sơ khởi kiện phải đúng và đầy đủ theo quy định của pháp luật :
Hồ sơ khởi kiện bao gồm :
- Đơn khởi kiện
- Giấy tờ vay nợ và các tài liệu khác.
- Giấy xác nhận của cơ quan nhà nước về địa chỉ cư trú, làm việc của bị đơn;
- Chứng minh nhân dân và Hộ khẩu của người khởi kiện;
- Giấy tờ chứng minh vụ việc vẫn còn thời hiệu khởi kiện (nếu có).
- Tài liệu về tư cách pháp lý của người khởi kiện, của các đương sự và người có liên quan khác như: giấy phép, quyết định thành lập doanh nghiệp, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; điều lệ hoạt động, quyết định bổ nhiệm hoặc cử người đại diện doanh nghiệp (bản sao có sao y) nếu là pháp nhân;
- Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn kiện (ghi rõ số bản chính, bản sao).
Lưu ý: Các tài liệu nêu trên là văn bản, tài liệu tiếng nước ngoài đều phải được dịch sang tiếng Việt Nam. Do cơ quan, tổ chức có chức năng dịch thuật, kèm theo bản gốc.
II.Thủ tục thụ lý và thời hạn giải quyết của Tòa án sau khi thụ lý vụ án :
1. Thủ tục thụ lý vụ án
Sau khi nhận hồ sơ khởi kiện nếu vụ việc thuộc trường hợp trả lại đơn khởi kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Bộ luật tố tụng dân sự thì Tòa án trả lại đơn khởi kiện và các tài liệu chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện cho người khởi kiện. Nếu vụ việc không thuộc trường hợp trả lại đơn khởi kiện nhưng Đơn khởi kiện chưa đúng mẫu quy định hoặc không đủ các nội dung quy định tại khoản 2 Điều 164 Bộ luật tố tụng dân sự thì Tòa án thông báo cho người khởi kiện sửa đổi, bổ sung theo thời hạn ấn định.
Nếu vụ việc đủ điều kiện khởi kiện và đơn khởi kiện đã làm đúng theo quy định thì Tòa án cho người khởi kiện nộp tạm ứng án phí trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo.
Sau khi nhận được biên lai nộp tạm ứng án phí của người khởi kiện thì Tòa án thụ lý vụ án và giải quyết.
2. Thời hạn giải quyết vụ án :
- Thời hạn hòa giải và chuẩn bị xét xử là từ 4-6 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án
- Thời hạn mở phiên tòa : Trong thời hạn tối đa 02 tháng, kể từ ngày đưa vụ án ra xét xử.
- Thời hạn hoãn phiên toà : không quá 30 ngày, kể từ ngày ra quyết định hoãn phiên tòa
Lệ phí:
1/ Án phí dân sự bao gồm án phí dân sự sơ thẩm, án phí dân sự sơ thẩm đồng thời chung thẩm, án phí dân sự phúc thẩm.
2/ Mức án phí dân sự sơ thẩm, án phí dân sự sơ thẩm đồng thời chung thẩm đối với các vụ án dân sự không có giá ngạch là 200.000 đồng.
3/ Mức án phí dân sự sơ thẩm, án phí dân sự sơ thẩm đồng thời chung thẩm đối với các vụ án dân sự có giá ngạch được quy định như sau:
Mức án phí
a) từ 4.000.000 đồng trở xuống (Mức án phí: 200.000 đồng)
b) Từ trên 4.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng (Mức án phí:5% giá trị tài sản có tranh chấp)
c) Từ trên 400.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng (Mức án phí: 20.000.000 đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400.000.000 đồng)
d) Từ trên 800.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng (Mức án phí:36.000.000 đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 800.000.000 đồng)
đ) Từ trên 2.000.000.000 đồng đến 4.000.000.000 đồng (Mức án phí: 72.000.000 đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 2.000.000.000 đồng)
e) Từ trên 4.000.000.000 đồng (Mức án phí: 112.000.000 đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 4.000.000.000 đồng.)
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về “Hợp đồng đặt cọc” Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng cảm ơn!
Bộ phận tư vấn Pháp luật
