Một số khái niệm

Nhà đầu tư là người tham gia vào một hay nhiều vụ đầu tư dưới các hình thức khác nhau. Nhà đầu tư có thể là một cá nhân, một doanh nghiệp, một tổ chức. Phần lớn các nhà đầu tư khi bỏ tiền ra đầu tư đều nhằm thu về lợi ích kinh tế, đó là hoạt động đầu tư kinh doanh, sản xuất

Nghiên cứu về địa vị pháp lí của người sử dụng đất, chúng ta không thể không tìm hiểu khái niệm người sử dụng đất, vì đây là hai khái niệm có quan hệ chặt chẽ, mật thiết với nhau. Có hai tiêu chí cơ bản để xác định về người sử dụng đất:

Tiêu chỉ thứ nhất: Căn cứ vào cơ sở pháp lí làm phát sinh quyền sử dụng đất (tiêu chí pháp lí). Điều đó có nghĩa là một tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được xác định là người sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua một trong các hình thức sau đây giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần:đầu đối với thửa đất xác định.

Hơn nữa, pháp luật của các nước lại có quan niệm hết sức khác nhau về người sử dụng đất.

Ví dụ: Pháp luật đất đai của Trung Quốc quan niệm người sử dụng đất phải là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay công nhận quyền sử dụng đất, thậm chí ngay cả khi họ cho người khác thuê lại đất thì tư cách sử dụng đất của họ cũng không bị thay đổi:

“Người đem đất thuê của Nhà nước cho người khác thuê lại thì quyền sử dụng đất thuê vẫn do người thuê ban đầu nắm. Người mới thuê đất chỉ có các quyền hưởng lợi từ đất "

Trong khi đó, pháp luật của Cộng hoà Liên bang Nga lại có quan niệm ngược lại. Theo đó, trong trường hợp cho thuê đất thì tư cách của người sử dụng đất sẽ được chuyển giao cùng với diện tích đất thuê từ bên cho thuê sang người thuê trong thời hạn thuê đất:

“Việc cho thuê đất được xuất hiện từ những thoả thuận, hợp đồng giữa người thuê đất và người cho thuê đất. Trong hợp đồng kỉ giữa hai bên, người thuê đất có trách nhiệm trả tiền thuê đất cho người cho thuê trong thời hạn sử dụng của mình và có tất cả quyền lợi và nghĩa vụ được quy định trong pháp luật dành cho người thuê và người cho thuê”

Ở Việt Nam, khái niệm người sử dụng đất (hay chủ thể sử dụng đất) được đề cập trong các sách báo pháp lí và trong các giáo trình luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội; Khoa luật - Đại học quốc gia Hà Nội; Viện đại học mở Hà Nội ... Nhìn chung, gia đình, cá nhân là người sử dụng đất. Đó là, họ phải được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hay cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất là hợp pháp. Những quan điểm này đều dựa trên cơ sở lí luận và thực tiễn: Đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí. Tuy nhiên, cần phải hiểu khái niệm người sử dụng đất được đề cập ở đây không chỉ là người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để trực tiếp sử dụng (trực tiếp khai thác các thuộc tính có ích của đất) mà còn bao gồm cả những người được giao đất, cho thuê đất... song không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà đóng vai trò là người tổ chức quá trình sử dụng đất, như: bỏ vốn, công nghệ đầu tư vào đất đai, thuê người lao động trực tiếp sử dụng đất v.v. Có hiểu như vậy về người sử dụng đất thì mới phù hợp thực tiễn sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay.

Từ những phân tích trên đây, có thể đưa ra một khái niệm về người sử dụng đất như sau:

Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đấthoặc công nhận quyền sử dụng đất; có quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng đất.

Mở rộng các quyền cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài

(1) Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất (Điều 55, 56):

Điều 55. Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

Điều 56. Cho thuê đất

1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;

c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

- Tất cả các nhà đầu tư không kể là nhà đầu tư trong nước hay nhà đầu tư nước ngoài đều có quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất thích hợp; không dành riêng bất cứ sự khác biệt hoặc ưu đãi nào cho các nhà đầu tư khác nhau.

- Các doanh nghiệp trước đây sử dụng đất vì mục đích kinh doanh nếu đã được giao đất không thu tiền sử dụng đất theo các quy định trước đây thì nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất mà không có bất cứ ngoại lệ nào.

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất – hình thức mà Luật Đất đai 2003 chỉ dành cho chủ thể trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

(2) Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất (Điều 172):

Điều 172. Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất

1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật này được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

2. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này.

- Các nhà đầu tư không phân biệt là nhà đầu tư trong nước hay nhà đầu tư nước ngoài đều có quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp với năng lực tài chính và nhu cầu sử dụng đất.

- Được chuyển từ thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

(3) Khuyến khích áp dụng hình thức cho thuê đất:

- Hình thức thuê đất được khuyến khích áp dụng đối với mọi chủ thể sử dụng đất.

- Hạn chế dần các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Quy định cụ thể của pháp luật

Pháp luật đất đai thể hiện quan điểm bình đẳng về địa vị pháp lý của nhà đầu tư trong và ngoài nước trong việc sử dụng đất tại Việt Nam để thực hiện các hoạt động đầu tư:

Theo Luật Đất đai 2013, quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mở rộng hơn, bao gồm quyền: (1) thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; (2) Nhà nước cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng hoặc đất do tổ chức đang quản lý không phải giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; giao đất để thực hiện dự án nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; (3) nhận góp vốn bằng QSDĐ của tổ chức kinh tế trong nước để thành lập doanh nghiệp liên doanh; (4) nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; (5) nhận chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản; (6) sử dụng đất thông qua việc chuyển đổi công ty, chia tách, hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp.

Mở rộng quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ. Luật coi việc tiếp tục đổi mới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất, nhà đầu tư thông qua các quy định về giá đất bồi thường, điều kiện được bồi thường; tách bạch các khoản bồi thường và hỗ trợ để việc này được công bằng với các đối tượng bị thu hồi đất.

Tóm lại, công tác quản lý nhà nước về đất đai đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất trong 30 năm qua cho thấy việc phân cấp thẩm quyền mạnh mẽ cho chính quyền địa phương trong việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất kể từ khi Quốc hội ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật Đất đai năm 2001 và Luật Đất đai năm 2003 đã tạo quyền chủ động của chính quyền địa phương trong phát triển kinh tế, xã hội và thống nhất với xu hướng ngày càng khuyến khích, thu hút đầu tư và Nhà nước chỉ kiểm soát bằng cơ chế hậu kiểm theo pháp luật về đầu tư.)

Rào cản, vướng mắc khi thực hiện trên thực tế.

- Lựa chọn nhà đầu tư để giao đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ (không phù hợp với quy định tại điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013). Đất giao không qua đấu giá nên không minh bạch, thanh tra dự án nào cũng có những điểm yếu, sai phạm cần khắc phục.

- Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thường được thuê đất, giao đất vị trí thuận lợi hơn so với các doanh nghiệp trong nước.

- Các doanh nghiệp lớn thường được tiếp cận đất đai dễ dàng, thuận lợi hơn so với các doanh nghiệp vừa và nhỏ.