I. Khái quát chung

1. Một số trường hợp cần lưu ý khi xác định người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án

Theo Hướng dẫn có quy định như sau:

"1. Xác định người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án

Việc xác định người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cần lưu ý một số trường hợp sau đây:

- Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng (GCNQSD) đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu (GCNQSH) nhà hoặc GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được cấp cho hộ gia đình (Ví dụ: Hộ ông Nguyễn Văn A) thì phải căn cứ vào hộ khẩu tại thời điểm được cấp GCNQSD đất; GCNQSH nhà hoặc GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để xác định các thành viên trong hộ có tên trong hộ khẩu là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

- Trường hợp nhà, đất tranh chấp đang do người khác trực tiếp quản lý, sử dụng hoặc đang cho thuê, thế chấp tại ngân hàng thì khi giải quyết vụ án, người đang quản lý, sử dụng, đang thuê, ngân hàng đang nhận thế chấp nhà, đất được xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

- Trường hợp đất tranh chấp có một phần diện tích nằm trong GCNQSD đất của bên thứ ba, ngoài GCNQSD đất đã cấp cho nguyên đơn hoặc bị đơn thì phải xác định bên thứ ba là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

- Trường hợp đất tranh chấp mà GCNQSD đất đã cấp cho nguyên đơn hoặc bị đơn nhưng theo hồ sơ địa chính trước đó do người khác kê khai, đăng ký trên sổ mục kê hoặc sổ địa chính...thì người kê khai, người đăng ký trên sổ mục kê, sổ địa chính được xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

- Trường hợp vụ án có đương sự yêu cầu Tòa án hủy GCNQSD đất đã cấp thì cơ quan đã cấp GCNQSD đất được xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan theo quy định tại khoản 1, khoản 3 Điều 34 Bộ luật tố tụng dân sự (BLTTDS) năm 2015."

=>  Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu (GCNQSH) nhà hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được cấp cho hộ gia đình (Ví dụ: Hộ ông Nguyễn Văn A) thì phải căn cứ vào hộ khẩu tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để xác định các thành viên trong hộ có tên trong hộ khẩu là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

- Trường hợp nhà, đất tranh chấp đang do người khác trực tiếp quản lý, sử dụng hoặc đang cho thuê, thế chấp tại ngân hàng thì khi giải quyết vụ án, người đang quản lý, sử dụng, đang thuê, ngân hàng đang nhận thế chấp nhà, đất được xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

- Trường hợp đất tranh chấp có một phần diện tích nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên thứ ba, ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho nguyên đơn hoặc bị đơn thì phải xác định bên thứ ba là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

- Trường hợp đất tranh chấp mà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho nguyên đơn hoặc bị đơn nhưng theo hồ sơ địa chính trước đó do người khác kê khai, đăng ký trên sổ mục kê hoặc sổ địa chính…thì người kê khai, người đăng ký trên sổ mục kê, sổ địa chính được xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

- Trường hợp vụ án có đương sự yêu cầu Tòa án hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp thì cơ quan đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan theo quy định tại khoản 1, khoản 3 Điều 34 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

2. Thời hiệu khởi kiện

Vụ án có nội dung tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, ai là người có quyền sở hữu nhà không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 155 Bộ luật dân sự (BLDS) năm 2015.

3. Điều kiện thụ lý đối với tranh chấp quyền sở hữu nhà

Hòa giải tại UBND cấp xã không phải là điều kiện bắt buộc để Tòa án thụ lý vụ án.

4. Thẩm quyền giải quyết đối với vụ án tranh chấp quyền sở hữu nhà

Thẩm quyền theo loại việc

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân do TAND giải quyết theo quy định tại khoản 1 Điều 177 Luật Nhà ở năm 2014.

Thẩm quyền theo lãnh thổ

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà được xác định theo quy định tại Điều 39, Điều 40 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, theo đó Tòa án nơi có nhà ở là Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Trường hợp đối tượng tranh chấp là nhiều nhà ở thuộc nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi có một trong các nhà ở giải quyết.

Trường hợp đối tượng tranh chấp bao gồm cả nhà ở và các bất động sản khác thì nguyên đơn có quyền yêu cầu Tòa án nơi có một trong các bất động sản giải quyết.

II. Một số vấn đề lưu ý khi nghiên cứu hồ sơ vụ án tranh chấp sở hữu nhà 

Theo Hướng dẫn 32/HD-VKSTC về một số nội dung trong kiểm sát việc giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, một số vấn dề cần lưu ý khi nghiên cứu hồ sơ vụ án tranh chấp sở hữu nhà theo hướng dẫn của Viện kiểm sát tối cao có thể kể đến gồm những lưu ý dưới các mục dưới đây:

Vụ án tranh chấp quyền sở hữu nhà ở có những đặc thù riêng, nhiều trường hợp người chủ nhà thực sự không có đầy đủ giấy tờ về sở hữu nhà do bị mất trong chiến tranh, cấp phát của chính quyền không kịp thời. Khi nghiên cứu hồ sơ loại án này cần chú ý thực hiện những việc sau:

1. Nghiên cứu đơn khởi kiện của đương sự

Theo Hướng dẫn 32/HD-VKSTC về một số nội dung trong kiểm sát việc giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, một số vấn dề cần lưu ý khi nghiên cứu hồ sơ vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất của Kiểm sát có thể kể đến gồm những lưu ý dưới các mục dưới đây:

Đương sự là cá nhân, pháp nhân tham gia tố tụng dân sự với tư cách là nguyên đơn hoặc bị đơn hoặc người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Xác định thẩm quyền giải quyết vụ án theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, trên cơ sở đó xác định các văn bản pháp luật áp dụng để giải quyết vụ án.

2. Kiểm sát tính hợp pháp, đầy đủ, khách quan của các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án

Phải kiểm sát tính hợp pháp, đầy đủ, khách quan của các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án theo quy định tại các điều 93, 95 và 97 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Các tài liệu, chứng cứ được thu thập ở giai đoạn sơ thẩm, gồm đơn khởi kiện, các tài liệu, chứng cứ đương sự giao nộp, do Tòa án thu thập... liên quan đến đối tượng tranh chấp là rất cần thiết để có cơ sở đánh giá chứng cứ trong quá trình giải quyết vụ án.

- Tài liệu do đương sự cung cấp cho Tòa án: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà xác định ai là người đứng tên; giấy xác nhận của cơ quan Nhà nước có liên quan; các tài liệu về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của người quản lý, sử dụng nhà.

- Các tài liệu, chứng cứ do Tòa án tiến hành thu thập: Trường hợp tài liệu, chứng cứ do đương sự cung cấp chưa đủ để giải quyết vụ án, Tòa án có quyền yêu cầu đương sự hoặc cơ quan, tổ chức đang lưu giữ tài liệu, chứng cứ cung cấp cho Tòa án để có cơ sở giải quyết vụ án.

Trường hợp xác định tài liệu, chứng cứ do đương sự cung cấp, do Tòa án thu thập chưa đủ căn cứ giải quyết vụ án, xét thấy cần phải xác minh, thu thập thêm chứng cứ để bảo đảm cho việc giải quyết vụ án kịp thời, đúng pháp luật thì Kiểm sát viên ban hành văn bản yêu cầu Tòa án xác minh, thu thập chứng cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 58 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Điều 22 Thông tư liên tịch số 02/2016/TTLT-VKSNDTC-TANDTC ngày 31/8/2016 quy định về quan hệ phối hợp giữa Viện kiểm sát nhân dân và Tòa án nhân dân trong việc thi hành một số quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Viện kiểm sát thường yêu cầu Tòa án thu thập bổ sung các tài liệu, chứng cứ là hồ sơ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà; ý kiến của cơ quan quản lý Nhà nước tại địa phương về quá trình quản lý, sử dụng nhà; những biến động về nhà đất; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước; ý kiến của những người sống cùng địa phương nơi có nhà tranh chấp...

Khi nghiên cứu, đánh giá tài liệu, chứng cứ cần phân biệt nhà tranh chấp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hay chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

- Trường hợp nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, cần làm rõ các vấn đề về nguồn gốc nhà tranh chấp thông qua việc xem xét các bản tự khai, biên bản ghi lời khai và đối chiếu với các ý kiến, văn bản, tài liệu của cơ quan quản lý nhà ở nơi có nhà tranh chấp.

- Trường hợp nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cần xem xét hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và đối chiếu với các quy định của pháp luật về nhà ở tương ứng với từng thời điểm để làm rõ việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà có đúng quy định của pháp luật tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà không.

- Đối với các trường hợp nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hoặc đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đều cần phải nghiên cứu kỹ các tài liệu xác định quá trình quản lý, đăng ký quyền sở hữu, những biến động làm thay đổi quyền sở hữu cũng như giá trị căn nhà, việc kê khai sử dụng, thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước hàng năm; công sức bảo quản, tôn tạo nhà; yêu cầu, ý kiến, nguyện vọng của các bên, kết quả định giá, vị trí, hiện trạng nhà. Ngoài ra, đối chiếu với các ý kiến, văn bản, tài liệu của cơ quản quản lý nhà ở địa phương về thời gian quản lý, sử dụng nhà của đương sự, các văn bản pháp luật về nhà ở tương ứng với từng thời điểm để làm căn cứ xác định quyền sở hữu.

 

(MK LAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

Trên đây là nội dung Luật Minh Khuê đã sưu tầm và biên soạn. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng!

Luật Minh Khuê (Sưu tầm và biên tập).