Theo lời của nhân viên mới giới thfi lô đất này trước đây là của Công ty A và bán cho bà B, Bây giới bà B bán lại. Các Anh/Chị luật sư cho Em hỏi:

1. Đất đứng tên trong sổ hồng là tên bà B nhưng em làm việc với công ty A như vậy có an toàn không?

2. Em cần những giấy tờ hay thủ tục gì để việc mua bán được thuận lợi?

3. Nếu có xảy ra tranh chấp sau này

(đất bà B đứng tên nhưng chồng bà B chưa đồng ý bán nên khởi kiện, ‎em nộp tiền cho công ty A rồi ( khoảng 600 triệu) nhưng sổ hồng bà B không lấy ra được thì ai sẽ chịu trách nhiệm? Em có bị rủi ro trong trường hợp này không? Do nhân viên môi giới công ty A nói công ty sẽ chịu hoàn toàn trách nhiệm nên em không liên hệ với bên ngân hàng để xem có giải chấp được hay không!

Mua bán đất có sổ hồng thông qua công ty bất động sản có rủi ro gì không?

Luật sư tư vấn Luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời

Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi đến công ty. Vấn đề của bạn công ty xin được giải quyết như sau:

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

1. Mảnh đất đó đã được cấp sổ hồng và sổ hồng đứng tên bà B, như vậy bà B là người có quyền sử dụng đối với phần đất này, công ty A không có tư cách để thực hiện các giao dịch liên quan đến mảnh đất đó trừ khi được bà B ủy quyền. Như vậy khi bạn giao dịch với công ty A, bạn có thể gặp phải rủi ro đó là công ty A không có tư cách giao dịch, như vậy hợp đồng sẽ bị vô hiệu. Bạn nên yêu cầu công ty xuất trình văn bản ủy quyền giữa bà B và công ty liên quan đến việc mua bán mảnh đất này khi xác lập các giao dịch để tránh rủi ro.

2. Mảnh đất đã được cấp sổ hồng nên việc mua bán chỉ cần tiến hành theo các bước: ký Hợp đồng đặt cọc về việc Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất (nếu có); ký Hợp đồng Chuyển nhượng tại Phòng Công chứng; nộp hồ sơ Chuyển đổi tên (Sang tên) và nộp thuế. Trong khi ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng cần chú ý đến tư cách pháp lý của công ty A là bên được ủy quyền thực hiện giao dịch và việc ký kết cũng thuộc phạm vi ủy quyền ( sẽ giải thích rõ hơn tại mục trả lời câu hỏi số 3). Hồ sơ chuyển đổi tên bạn cần chuẩn bị theo quy định tại khoản 6, điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT gồm có:

6. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do thay đổi thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận (đổi tên hoặc giấy tờ pháp nhân, giấy tờ nhân thân, địa chỉ); giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên; thay đổi về hạn chế quyền sử dụng đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính; thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký, cấp Giấy chứng nhận gồm có:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:

- Văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay đổi họ, tên;

- Bản sao sổ hộ khẩu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ hộ gia đình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được Ủy bannhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp thay đổi người đại diện là thành viên khác trong hộ;

- Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận;

- Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận việc thay đổi thông tin pháp nhân đối với trường hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của tổ chức đã ghi trên Giấy chứng nhận;

- Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp cộng đồng dân cư đổi tên;

- Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng sạt lở tự nhiên đối với trường hợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do sạt lở tự nhiên;

- Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sử dụng đất được miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật;

- Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp có hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; trường hợp có thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển quyền sử dụng đất thì phải có văn bản chấp thuận thay đổi hạn chế của người có quyền lợi liên quan, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận;

- Bản sao một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thể hiện nội dung thay đổi đối với trường hợp thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận.

3. Về trường hợp bạn hỏi là có sự mâu thuẫn giữa ý kiến của chồng bà B và bà B thì phải khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng bạn cần chú ý quy định pháp luật về việc ký hợp đồng chuyển nhượng, cụ thể tại Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định như sau:

Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyềnhsử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.

Trong đó khoản 1 được hướng dẫn bởi khoản 5 điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT như sau

5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Về vấn đề đất đã bị thế chấp, thì khi bà B thực hiện giao dịch với bạn thì bà B phải thông báo với ngân hàng và được ngân hàng đồng ý mới được thực hiện giao dịch này. Khoản 5 điều 321 Bộ luật dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Như vậy khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất đang bị thế chấp tại ngân hàng, để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bạn trong giao dịch này thì bạn có thể trực tiếp chuyển số tiền giao dịch cho ngân hàng hoặc yêu cầu bên chuyển nhượng là bà B giải chấp trước khi thực hiện chuyển.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

4. Quy trình mua bán chuyển nhượng đất đai, nhà ở:

Theo quy định của luật đất đai năm 2013luật công chứng năm 2014 việc mua bán chuyển nhượng đất đai được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Hai bên ký hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại văn phòng công chứng.

Hồ sơ các bên bán và bên mua cần chuẩn bị để công chứng viên thẩm định hồ sơ và ký kết hợp đồng mua bán:

Hồ sơ bên bán gồm:

- Sổ đỏ (bản gốc);

- Chứng minh thư, hộ khẩu và đăng ký kết hôn (bản gốc) trong trường hợp trên sổ đỏ ghi nhận thông tin của Vợ/Chồng. Nếu là tài sản riêng thì chỉ cần các giấy tờ cá nhân cuả người đứng tên trên sổ đỏ.

Hồ sơ bên mua, gồm:

- Chứng minh thư, hộ khẩu và đăng ký kết hôn bản gốc. Nếu Chưa có gia đình thì chỉ cần CMTND hoặc hộ khẩu.

Bước 2: Tiến hành thủ tục sang tên và nộp thuế tại Văn phòng đăng ký nhà và đất Quận/Huyện. Sau khi ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Căn cứ vào thỏa thuận của các bên trên hợp đồng ghi nhận bên nào có nghĩa vụ thực hiện việc sang tên trên sổ đỏ và nghĩa vụ nộp thuế.

Bước 3: Nộp thuế và nghĩa vụ tài chính khác sau khi nhận được thông báo về việc nộp thuế của Chi cục thuế Quận/Huyện

Bước 4: Nhận sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký nhà và đất Quận/Huyện.

5. Những điểm cần lưu ý trong quá trình mua bán chuyển nhượng nhà đất:

(*) Đất đai ở Việt Nam có nguồn gốc pháp lý khá phức tạp, trải qua nhiều thay đổi khi mua bán cần đặc biệt lưu ý một số vấn đề sau:

+ Phân biệt sổ đỏ và sổ hồng:

Trước kia theo luật đất ĐĐ 2003 (luật cũ) thì sổ đỏ chỉ đất mặt đất còn sổ hồng là sổ chỉ nhà chung cư cao tầng, khu tập thể cũ. Sau năm 2013, khi luật đất đai năm 2013 ra đời thì thống nhất trên phạm vi cả nước áp dụng chung một mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở là Sổ Hồng. Cho nên khi mua bán sẽ thấy có sự khác nhau giữa mầu sắc của các cuốn sổ - Điều này không ảnh hưởng đến tính chất của giao dịch mua bán;

+ Phân biệt chế độ sở hữu chung và Chế độ sở hữu riêng của vợ/Chồng: Trên sổ đỏ/sổ hồng có rất nhiều cuốn sổ ghi chữ: "Hộ Gia Đình" có những cuốn sổ ghi tên Vợ và chồng, cũng có sổ chỉ ghi tên của Vợ hoặc chồng. Điều này có một số điểm rất cần lưu ý như sau:

- "Hộ gia đình" là chế độ sở hữu chung theo luật đất đai cũ, khi đó Bố, Mẹ, Anh, Chị, Em, Con... những người có tên trên sổ hộ khẩu được ghi nhận quyền ngang nhau nghĩa là Bố có quyền sở hữu hoặc sử dụng ngang bằng với một đứa trẻ Con mới sinh. Sau này, Luật đất đai năm 2013 sửa đổi quy định đất đai chỉ thuộc quyền của Vợ và Chồng và Có thể ghi tên của Vợ Hoặc Chồng đều được. Luật đất đai năm 2013 vẫn giữ nguyên nội dung này không thay đổi. Việc mua bán mà trên sổ đỏ nghi nhận đất thuộc quyền sở hữu/sử dụng của Hộ Gia Đình sẽ rất phức tạp nếu các thành viên không đồng ý, thủ tục sẽ kéo dài nếu một trong các thành viên gia đình đã chết...

+ Làm cách nào để giảm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi mua bán chuyển nhượng đất đai: Có nhiều cách để giảm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ một cách hợp pháp như:

-> Giảm giá trị hợp đồng cong chứng về việc mua bán qua đó sẽ giảm được tiền thuế vì thuế tính trên giá trị hợp đồng mua bán, giao dịch. Tuy nhiên, cách này cần làm kín kẽ về mặt pháp lý tránh trường hợp vì một lý do nào đó giao dịch vô hiệu, bên bán lật kèo chỉ thanh toán số tiền nghi nhận trên hợp đồng công chứng mà không chịu thanh toán số tiền giao dịch. >> Chí tiết, gọi: 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật đất đai tư vấn trực tiếp qua điện thoại.

+ Chỉ khi đã được cấp sổ đỏ lần đầu thì mới có thể tiến hành giao dịch mua bán được. Chúng tôi có thể tư vấn và áp dụng một số biện pháp thừa phát lại để xác định việc mua bán khi đất chưa có sổ.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh KHuê

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở