1. Mua đất nằm ở hai thửa khác nhau của cùng một chủ ?

Chào luật sư, Tôi có vấn đề về đất đai mong được luật sư tư vấn giúp: Tôi mới đặt cọc 10 triệu để mua miếng đất 4.3 x 15 của ông Đ . Sau đó mới tìm hiểu thì miếng đất này nằm ở hai thửa đất khác nhau thửa 373 có chiều ngang là 1.6 và thửa 368 có chiều ngang là 2.7m chiều dài đều là 15m ( của cùng một chủ). Chủ miếng đất này bán cho Ông Đ có diện tích 10.80 x 15. Hai người đã ra phòng công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng . Nay ông Đ bán lại cho tôi. Ông nói là sẽ huỷ hợp đồng công chứng để bán lại cho tôi mà không đăng bộ được đợi tôi xây nhà xong thì mới hoàn công . Được biết là do ông chủ đất đứng tên sổ thửa 368 nợ nần ông Đ nên ông Đ yêu cầu ra huỷ hợp đồng công chứng bán cho tôi.

Tôi muốn hỏi:

1. Việc ông Đ huỷ hợp đồng công chứng thửa đất 368 có diện tích 2.7 x 15 để bán cho tôi là sai khi tôi đặt cọc là 4.3 x 15 vậy thì Ông Đ phải có yêu cầu gì để ông chủ tách nốt phần 1,6 x 15 thửa 373 để gộp chung một phần thửa 368 thành diện tích 4.3 x 15 để bán cho tôi?

2.Có thể tiến hành hợp 2 miếng đất thành một thửa được không? Thủ tục đó chi phí ai chịu?.

Tôi xin chân thành cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Thứ nhất, về trường hợp tách thửa đất:

Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai có quy định như sau:

Điều 82: Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định:

1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Theo thông tin bạn cung cấp, trường hợp này ông Đ đã mua từ chủ miếng đất có diện tích 10.80x 15. Hợp đòng chuyển nhượng có công chứng. Do thông tin bạn cung cấp không đề cập đến thời gian mà ông Đ mua mảnh đất tuy nhiên trong trường hợp chủ mảnh đất không tiến hành tách thửa cho ông Đ để ông Đ bán đất cho bạn thì ông Đ vẫn có thể tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với miếng đất trên nếu ông Đ có hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.

Thứ hai, Về việc tiến hành gộp hai miếng đất thành một thửa được hay không?

Mảnh đất được hợp thửa phải là đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc hợp thửa đất phải phù hợp với quy hoạch của địa phương. Do đó, nếu hai mảnh đất kia của bạn đáp ứng đủ điều kiện này thì có thể tiến hành thủ tục hợp thửa. Để thực hiện hợp thửa đất, căn cứ Nghị định sô 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013:

“Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã”.

Theo đó, căn cứ khoản 11 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ địa chính quy định về hồ sơ địa chính, hồ sơ mà bạn cần chuẩn bị bao gồm:

- Đơn đề nghị hợp thửa theo mẫu số 11/ĐK

- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

Sau khi đã chuẩn bị xong hồ sơ, bạn gửi đến văn phòng đăng ký đất cấp huyện để giải quyết.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Tư vấn quy định của luật đất đai về mua bán đất nông nghiệp ?

Xin chào luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi muốn được tư vấn như sau: Tôi mua 1 lô đất (đất nông nghiệp) có giá là 180 triệu (5 x 20m2). Lô đất này trước đây người A bán cho người B là 220 triệu đồng, bên B đặt cọc 110 triệu, bên A cam kết sẽ giao giấy tờ đất trong vòng 3 tháng và bên B sẽ trả 110 triệu nữa.
Tuy nhiên, sau thời hạn 3 tháng, bên A không cung cấp được sổ đỏ (vì không lên được đất thổ cư). Bên B đã kiện bên A ra tòa, và cả 2 lần bên A đều vắng mặt. Và hiện tại, bên B bán lại cho tôi 180 triệu đồng cũng bằng giấy tay.
Vậy thưa luật sư, trường hợp này, tôi có bị mất đất hay không ?
Em xin chân thành cảm ơn !

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Theo đó bên B chuyển nhượng đất cho bạn trong khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và mảnh đât đó lại đang có tranh chấp với A đã 2 lần kiện ra Tòa là trái với quy định của pháp luật.

Như vậy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa bạn và B cũng chỉ là giấy viết tay không có công chứng, chứng thực nên hợp đồng chuyển nhượng đó vẫn chưa có hiệu lực pháp luật. Do đó nếu có tranh chấp và phải kiện ra Tòa thì bạn sẽ không được công nhận là chủ sử dụng mảnh đất đó.

Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162.

>> Xem thêm:  Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai ?

3. Giải quyết trường hợp mạo danh chữ ký mua bán đất ?

Thưa luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: tôi có hùng vốn mua đất với người bạn. Một sự việc sảy ra như sau: người bạn đứng ra giao dịch để mua đất của ông A, đưa tôi xem các loại giấy tờ thửa đất gồm: 1/ sổ đỏ (GCNQSDĐ) của ông A, bản photocopy 2/ hợp đồng mua bán + biên nhận, nhận cọc do người được uỷ quyền của ông A ký và nhận cọc 3/ hợp đồng uỷ quyền cho người đại diện.
Ông A đứng ra giao dịch mua bán với bạn tôi, có công chứng của phòng công chứng số 2. Do tin tưởng người bạn. Tôi đã giao tiền đầy đủ theo giá người bạn báo, để người được uỷ quyền của ông A tiến hành làm thủ tục chuyển quyền, tách thửa đất cho tôi và người bạn thành 2 thửa riêng biệt. Thủ tục tiến hành làm xong, hẹn đến ngày 04/06/2015 đến nhận kết quả tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả. Trước lúc nhận kết quả, tôi có kiểm tra lại thông tin người bán của ông A, thì không đúng như bạn tôi báo lúc ban đầu như sau: + ông A không có bán đất này cho bạn tôi và cũng như không có làm hợp đồng uỷ quyền nào cho người khác đứng ra bán đất và nhận cọc tiền đất này. Theo lời ông A, thửa đất này chính ông đứng bán cho một người khác từ khoản cuối năm 2014. Và không có uỷ quyền người khác đứng ra giao dịch mua bán với bạn tôi vào thời gian từ đầu năm 2015. Như vậy người được uỷ quyền làm sao có được chữ ký của ông A (có luôn chữ ký của vợ ông A) trên hợp đồng uỷ quyền, có phải bạn tôi kết hợp với người được uỷ quyền và một số người khác mạo danh chữ ký giả của ông A và vợ ông A nhằm cho tôi chỉ biết tin tưởng người được uỷ quyền, mà không liên hệ được với ông A, để thao túng giá bán đất nhằm chiếm đoạt tiền của tôi chia nhau.
Qua trình bày trên, thưa luật sư, tôi có thể thưa ai trong việc mao danh chữ ký giả của ông A và vợ để làm giấy uỷ quyền đứng ra giao dịch mua bán đất của ông A. Thưa với tội danh gì đối với những người này và tôi có quyền huỷ thoả thuận mua bán này với bạn tôi không?
Để lấy tiền tôi đưa cho bạn tôi. Mong luật sư tư vấn. Trân trọng cảm ơn.
Người gửi: K.P

Giải quyết trường hợp mạo danh chữ ký mua bán đất ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Về vấn đề thỏa thuận mua bán giữa bạn và bạn của bạn:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì có thể thấy bạn của bạn cùng người được ủy quyền đã giả mạo chử ký của ông A và vợ để làm giấy uỷ quyền đứng ra giao dịch mua bán đất của ông A. Bạn có thể làm đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối đe dọa.

Như vậy nếu bạn có đủ chứng cứ chứng minh chữ ký của ông A hoàn toàn là giả mạo thì bạn có thể tới cơ quan công an để trình báo về hành vi của bạn của bạn và người được ủy quyền bán đất.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

4. Tư vấn thủ tục bán đất chữa bệnh tai biến cho Mẹ ?

Thưa Luật Sư, Mẹ tôi năm nay 64 tuổi, cách đây 1 năm mẹ tôi bị tai biến mạch máu não, gia đình tôi hiện tại có một mảnh đất mang quyền sở hữu của mẹ tôi, Tôi xin hỏi là bây giờ tôi muốn bán mảnh đất để lấy tiền chữa trị bệnh cho mẹ thì phải làm thế nào?

Mẹ tôi hiện tại bị liệt nửa người, không thể kí các văn bản chứng từ cũng như hợp đồng, và tinh thần thì vẫn chưa tỉnh táo, còn về phân ba tôi, thì ba và mẹ không có giấy đăng kí kết hôn, trong hộ khẩu có ghi tên ba, nhưng hiện tại đã tách khẩu cho ba vào năm 2011. Vậy xin hỏi luật sư tôi phải làm thế nào để hợp đồng mua bán đất đc hợp lệ ?

Xin chân thành cảm ơn!

Người hỏi: N.V.Dưỡng

Về phía ba bạn và mẹ bạn do không đăng ký kết hôn và hiện tại cũng đã tách khẩu nên bạn có thể là người giám hộ cho mẹ bạn lúc này.

+Như vậy bạn có thể tiến hành một số bước sau đây:

- Thứ nhất, nộp đơn lên Tòa án yêu cầu Tòa án ra quyết định tuyên bố mẹ bạn bị mất năng lực hành vi dân sự.

- Thứ hai, bạn cần làm thủ tục đăng ký giám hộ bằng cách làm đơn yêu cầu đăng ký việc giám hộ đương nhiên (theo mẫu) nộp tại UBND xã, phường, thị trấn.

- Thứ ba, gia đình bạn phải cử người đại diện làm người giám sát việc giám hộ.

+ Giấy tờ cần có tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất về phía bạn cần cung cấp:

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất/giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà;

- Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên chuyển nhượng;

-Sổ Hộ khẩu của bên cho/bán/chuyển nhượng;

- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân,nếu quan hệ đó không được thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.

-Ngoài các giấy tờ nêu trên, bạn còn phải xuất trình quyết định của Toà án có thẩm quyền tuyên bố mẹ bạn là người mất năng lực hành vi dân sự .

Theo đó bạn có thể tham khảo một số tư vấn trên đây. Trân trọng!

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất

5. Tư vấn về sai lệch kích thước khi mua bán đất ?

Thưa luật sư, tôi mới mua 1 mảnh đất (đang trong thời gian sang tên) nhưng khi mua xong mới phát hiện diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích đất trên giấy tờ.

Cụ thể: số m2 tính theo kích thước các cạnh ghi trên sổ không khớp với diện tích ghi trên chính sổ đỏ (lệch nhau trên 20m2) cụ thể như sau: Mảnh đất các cạnh đều thẳng có chiều dài lần lượt là a=14,6m, b=33.6m, c=14,m, d=32,9m. ( cạnh a vuông góc với cạnh b - tôi tính đi tính lại chỉ được khoảng 476m2). Nhưng diện tich đất trên sổ ghi là: 497m2. Nhưng khi thu thuế nhà nước lại tính theo m2 sổ đỏ. Tôi đã bị thiệt thòi khi mua đất vì tin tưởng vào sổ nhà nước cấp, rồi lại bị thiệt thòi khi nộp thuế.

Vậy xin hỏi luật sư bây giờ tôi phải làm gì trong trường hợp này ạ? có nên cứ để như thế hay không ?

Cảm ơn!

Tư vấn về sai lệch kích thước khi mua bán đất ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Trường hợp của bạn, khi diện tích đất trên thực tế nhỏ hơn diện tích đất ghi trên sổ đỏ, bạn hoàn toàn có thể bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

Như thông tin của bạn, diện tích này đang trong quá trình sang tên, bạn có thể đề nghị cơ quan địa chính của Ủy ban nhân dân xã hoặc cơ quan địa chính của Phòng Tài nguyên và môi trường, tiến hành đo đạc lại diện tích đất trước khi sang tên. Sau khi có biên bản đo đạc của cơ quan địa chính bạn gửi kèm theo hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai đang thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất. Như vậy, trong sổ đỏ mang tên bạn diện tích đất đúng với diện tích đất thực tế thì khi cơ quan thuế tiến hành thu thuế sẽ thu thuế với diện tích đất này theo Luật Đất đai năm 2013 .

Giả thiết, trong trường hợp, mảnh đất bạn nhận chuyển nhượng đã hoàn tất các thủ tục sang tên, sổ đỏ mang tên bạn, thì bạn vẫn có thể đề nghị cơ quan địa chính xã tiến hành đo đạc lại diện tích đất này và đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai/đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện. Hồ sơ đăng ký biến động gồm có:

- Đơn đăng ký biến động;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc;

- Văn bản của cơ quan địa chính về diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích đất trên sổ đỏ.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh KHuê

>> Xem thêm:  Nghĩa vụ nộp thuế khi xây dựng nhà ở tư nhân theo quy định mới 2020 ?