1. Mua đất nông nghiệp khác huyện có sang tên được không ?

Thưa luật sư: Luật sư tư vấn giúp em vấn đề sau: hiện tại hộ khẩu em ở huyện đơn dương, tỉnh lâm đồng. em đang đi làm ở huyện đam rông - tỉnh lâm đồng, và em có mua 1 mảnh đất nông nghiệp, tương lai em muốn lập nghiệp làm nhà ở và trồng cây ở huyện đam rông.
Vậy luật sư giải đáp và hướng dẫn giùm em làm những thủ tục gì và cần những giấy tờ gì để sang được tên chính cho thửa đất em mua và thủ tục nhập khẩu định cư tại huyện đam rông ( hiện tại em đang ở trọ ) ?
Kính chào luật sư!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Căn cứ Luật đất đai 2013 Văn bản hợp nhất Luật cư trú năm 2013 quy định như sau:

1. Trình tự, thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Thứ nhất, Giấy tờ trong hồ sơ:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (1 bản gốc + 3 bản sao công chứng)

+ Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên.

+ Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (nếu có)

+ Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng, mua bán (bản sao, công chứng)

+ Các giấy tờ khác như biên bản thỏa thuận về tài sản có liên quan đến phần đất này… (nếu được yêu cầu)

Thứ hai, Nơi nộp hồ sơ: nơi có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 105 Luật Đất Đai 2013 do Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản cấp.

Căn cứ: “Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.”

Hồ sơ hồ sơ sang tên sổ đỏ nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên môi trường thuộc UBND cấp huyện nơi có đất, nếu trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để xem xét và làm thủ tục sang tên.

Thứ ba, thời gian giải quyết:
Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Theo đó, bạn sẽ phải nộp các giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế do cơ quan thuế đã cấp để văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất làm căn cứ tiếp tục thủ tục sang tên cho bạn.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bạn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã sang tên tại nơi đã nộp hồ sơ là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên môi trường nơi có đất.

2. Thủ tục chuyển hộ khẩu thường trú ?

Theo điều 3 luật cư trú đã quy định :

"Điều 3. Quyền tự do cư trú của công dân

Công dân có quyền tự do cư trú theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Công dân có đủ điều kiện đăng ký thường trú, tạm trú thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký thường trú, tạm trú.".

Pháp luật cư trú quy định :Công dân có chỗ ở hợp pháp ở tỉnh nào thì được đăng ký thường trú tại tỉnh đó. Trường hợp chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ của cá nhân thì phải được người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đồng ý bằng văn bản.Làm thủ tục đăng ký thường trú và được cấp sổ hộ khẩu.

"Điều 19. Điều kiện đăng ký thường trú tại tỉnh

Công dân có chỗ ở hợp pháp ở tỉnh nào thì được đăng ký thường trú tại tỉnh đó. Trường hợp chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ của cá nhân thì phải được người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đồng ý bằng văn bản.

Điều 21 . Thủ tục đăng ký thường trú

1. Người đăng ký thường trú nộp hồ sơ đăng ký thường trú tại cơ quan công an sau đây:

a) Đối với thành phố trực thuộc trung ương thì nộp hồ sơ tại Công an huyện, quận, thị xã;

b) Đối với tỉnh thì nộp hồ sơ tại Công an xã, thị trấn thuộc huyện, Công an thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

2. Hồ sơ đăng ký thường trú bao gồm:

a) Phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; bản khai nhân khẩu;

b) Giấy chuyển hộ khẩu theo quy định tại Điều 28 của Luật này;

c) Giấy tờ và tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp. Đối với trường hợp chuyển đến thành phố trực thuộc trung ương phải có thêm tài liệu chứng minh thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 20 của Luật này.

3. Trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 1 Điều này phải cấp sổ hộ khẩu cho người đã nộp hồ sơ đăng ký thường trú; trường hợp không cấp phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Điều 28. Giấy chuyển hộ khẩu

1. Công dân khi chuyển nơi thường trú thì được cấp giấy chuyển hộ khẩu.

2. Giấy chuyển hộ khẩu được cấp cho công dân trong các trường hợp sau đây:

a) Chuyển đi ngoài phạm vi xã, thị trấn của huyện thuộc tỉnh;

b) Chuyển đi ngoài phạm vi huyện, quận, thị xã của thành phố trực thuộc trung ương; thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

3. Thẩm quyền cấp giấy chuyển hộ khẩu được quy định như sau:

a) Trưởng Công an xã, thị trấn cấp giấy chuyển hộ khẩu cho trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều này;

b) Trưởng Công an huyện, quận, thị xã của thành phố trực thuộc trung ương, Trưởng Công an thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chuyển hộ khẩu cho trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này.

4. Hồ sơ cấp giấy chuyển hộ khẩu bao gồm sổ hộ khẩu và phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu.

5. Trong thời hạn ba ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải cấp giấy chuyển hộ khẩu cho công dân.

Trong thời hạn mười ngày, kể từ ngày nhận được thông báo tiếp nhận của cơ quan quản lý cư trú nơi công dân chuyển hộ khẩu đến, Công an huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có người chuyển đi phải chuyển hồ sơ đăng ký, quản lý hộ khẩu cho Công an cùng cấp nơi người đó chuyển đến.

6. Công dân thuộc một trong các trường hợp sau đây không phải cấp giấy chuyển hộ khẩu:

a) Chuyển đi trong phạm vi xã, thị trấn của huyện thuộc tỉnh; chuyển đi trong cùng một huyện, quận, thị xã của thành phố trực thuộc trung ương; chuyển đi trong cùng một thị xã, thành phố thuộc tỉnh;

b) Học sinh, sinh viên, học viên học tại nhà tr­ường và cơ sở giáo dục khác;

c) Đi làm nghĩa vụ quân sự, phục vụ có thời hạn trong Công an nhân dân;

d) Được tuyển dụng vào Quân đội nhân dân, Công an nhân dân ở tập trung trong doanh trại hoặc nhà ở tập thể;

đ) Chấp hành hình phạt tù; chấp hành quyết định đ­ưa vào trường giáo dưỡng, cơ sở giáo dục, cơ sở chữa bệnh, cơ sở cai nghiện ma tuý bắt buộc, quản chế.

Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email hoặc qua Tổng đài luật sư tư vấn: 1900.6162.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Rủi ro khi mua đất nông nghiệp chỉ có giấy tờ viết tay ?

Kính chào Luật Minh Khuê, em có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Vợ chồng em ở dưới quê lên Hà Nội làm nghề lao động chân tay, sau nhiều năm làm việc gom góp và vay mượn thêm được một ít tiền vợ chồng em đang định mua một căn hộ nho nhỏ 26m vuông ở Quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội. Mảnh đất này họ tách ra để xây ngôi nhà 2 tầng. Họ cho em xem giấy tờ nguồn gốc của mảnh đất này là đất nông nghiệp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng là 20 năm. Giấy tờ mua bán chỉ có giấy tờ viết tay, và em mua lại thì em là người chủ thứ 3.
Vậy luật sư cho em hỏi, nếu em mua đất gắn liền với nhà đó mà chỉ có giấy tờ viết tay và nguồn gốc đất như vậy, sau này em có làm được sổ đỏ cho đất và ngôi nhà đó được không?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: V.Đ.S

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo như nội dung thư mà bạn yêu cầu, nguồn gốc của mảnh đất bạn nhận chuyển nhượng là đất nông nghiệp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng là 20 năm. Giấy tờ mua bán chỉ có giấy tờ viết tay, và bạn là người chủ thứ 3. Hiện tại bạn đang băn khoăn về hiệu lực của việc chuyển nhượng mà bạn đã thực hiện. Để việc chuyển nhượng của bạn được công nhận trước pháp luật theo quy định của Luật đất đai 2013 như sau:

Thứ nhất: việc chuyển nhượng của bạn phải đáp ứng các điều kiện quy định tại điều 188 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Thứ hai, vì loại đất bạn nhận chuyển nhượng là đất nông nghiệp nên bạn phải đáp ứng các điều kiện sau:

“Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”

Thứ ba: hợp đống chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và bên còn lại phải được công chứng, chúng thực theo Luật Đất đai 2013:

“ Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Bạn cần kiểm tra các điều kiện xem bạn có đáp ứng đầy đủ các điều kiện mà chúng tôi đã nêu trên không. Hợp đồng giữa bạn và bên còn lại chỉ viết tay mà chưa công chứng hoặc chứng thực thì chưa có hiệu lực pháp luật và không thể xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bạn cần kiểm tra lại tất cả các điều kiện mà chúng tôi đã nêu trên và tiến hành công chứng hoặc chứng thực hợp đồng để việc chuyển nhượng được hợp pháp. Hơn nữa, quyền sử dụng đất của bạn chỉ được duy trì trong thời hạn sử dụng đất mà pháp luật quy định ( với trường hợp của bạn, tối đa không quá 20 năm)

Trân trọng!

>> Xem thêm:  Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai ?

3. Mua đất nông nghiệp và chuyển đổi sang đất thổ cư ?

Chào luật sư! Tôi định mua 1 lô đất để xây nhà trọ kinh doanh nhưng lô đất tôi mua là đất nông nghiệp chưa có sổ. Giờ tôi muồn mua đất này và chuyển đổi sang đất thổ cư như thế nào? Tôi có hỏi chủ đất thì đất này chuyển đổi sang đất thổ cư được ?
Cảm ơn luật sư!

Mua đất nông nghiệp và chuyển đổi sang đất thổ cư ?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Điều 188 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Như vậy, để thực hiện việc mua đất thì bên bán phải có giấy chứng nhận thì mới thực hiện được. Sau khi bên bán đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể mua mảnh đất đó và chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ cư.

Theo điều 57 Luật đất đai 2013 quy định:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, thẩm quyền, thời hạn thực hiện thủ tục theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

"Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định."

"Điều 60. Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

1. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:...

b) Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai."

Thời gian thực hiện thủ tục: Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày. Tham khảo bài viết liên quan: Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất: Từ đất vườn sang đất thổ cư?Chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư có được không ?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục tách sổ đỏ, tách thửa đất trực tuyến miễn phí

4. Tư vấn về mua đất có xác nhận vi bằng có đòi lại được tiền ?

Kính thưa quý công ty. tôi có một vấn đề cần tư vấn. tôi có mua một mảnh đất của người thân, đất có giấy cấp đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện 2 bên có nhờ văn phòng Thừa Phát Lại làm chứng và trao số tiền là 510 triệu nhưng sau khi mua bán xong tôi tiến hành làm sổ đỏ và hợp đồng công chứng thì thì nhận được phản hồi của phòng tài nguyên của huyện là nhà hàng xóm không chịu ký vào biên bản giáp ranh.
Qua một thời gian chờ đợi nhưng vẫn không làm được sổ đỏ nay tôi muốn đòi lại số tiền trên có được không, thời gian mua bán đến nay cũng được khoảng gần 2 năm ?
Xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn Luật Đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 441 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về thời điểm chuyển giao rủi ro của tài sản khi giao kết hợp đồng mua bán như sai:

Điều 441. Thời điểm chịu rủi ro

1. Bên bán chịu rủi ro đối với tài sản trước khi tài sản được giao cho bên mua, bên mua chịu rủi ro đối với tài sản kể từ thời điểm nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

2. Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo như quy định tại khoản 2 của điều luật trên, vì quyền sử dụng đất yêu cầu phải đăng ký, vì vậy, chỉ kể từ lúc bạn hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất thì lúc đó việc chuyển nhượng mảnh đất mới hoàn tất. Còn trong trường hợp của bạn, việc trao đổi mua bán đã hoàn tất, tuy nhiên lại gặp khó khăn về việc đăng ký sổ đỏ, lúc này bạn có thể thỏa thuận với người bán quyền sử dụng mảnh đất trên để họ giúp bạn trong việc thỏa thuận với người hàng xóm ký vào biên bản giáp ranh. Nếu đến cùng người hàng xóm vẫn không chịu ký thì bạn có quyền được đòi lại khoản tiền mà bạn đã chuyển giao để mua quyền sử dụng mảnh đất, bởi quyền sử dụng mảnh đất trên đến thời điểm này, về mặt pháp lý vẫn thuộc về người bán. Nếu người bán không trả khoản tiền trên, bạn có thể làm đơn khởi kiện Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất, để buộc người này phải thực hiện nghĩa vụ đối với bạn.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua tổng đài 1900.6162. Chúng tôi sẳn sàng giải đáp.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

5. Tư vấn về việc Uỷ ban nhân dân xã mua lại đất của dân và trả chậm tiền mua đất ?

Xin chào luật sư,tôi có câu hỏi xin được tư vấn:Hiện nhà tôi có 3 sào ruộng thuộc khu vực đất chuyển đổi từ mấy năm trước (đất được phép xây nhà cấp 4). Bây giờ Uỷ ban nhân dân xã tôi có ý định lấy khu ruộng đó để làm trụ sở UBND xã.Giá đất mà UBND xã trả cho mỗi sào là 78 triệu đồng/1 sào và số tiền đó 1 năm sau UBND xã mới trả cho gia đình tôi. Đất ruộng nhà tôi nằm cạnh đường liên xã,gần trạm y tế,trường học.
Vậy tôi xin hỏi với giá đất mà UBND xã đưa ra như vậy có đúng không? UBND xã nợ tiền như vậy có đúng pháp luật không? Nếu trường hợp giá đất quá rẻ gia đình tôi không muốn bán khu ruộng đó cho UBND xã thì gia đình tôi có quyền đó không? Gia đình tôi có vi phạm pháp luật không?
Xin cảm ơn!
Người gửi: N.T.V

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, chúng ta cần xem xét đến việc UBND xã có ý định lấy 3 sào ruộng đó để xây dựng UBND xã

Theo Luật đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền thu hồi đất như sau:

Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.

Tiếp theo, căn cứ theo Điểm đ Khoản 1 Điều 40 quy định căn cứ lập Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện: "Nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, của cấp huyện, của cấp xã;"

Vậy Uỷ ban nhân dân xã đang có nhu cầu sử dụng 3 sào ruộng thuộc khu vực đất chuyển đổi từ mấy năm trước này để xây trụ sở. Việc này thuộc một trong các căn cứ theo nhu cầu của cấp xã để lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Và việc lập kế hoạch sử dụng đất này thuộc thẩm quyền của cấp huyện khi Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp xã) xác định nhu cầu sử dụng đất của địa phương tại Khoản 3 Điều 7 Nghị định 43/2014/NĐ- CP Lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện quy định :

" a) Trách nhiệm xác định nhu cầu sử dụng đất trong việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện:

Các phòng, ban cấp huyện xác định nhu cầu sử dụng đất và đề xuất các dự án sử dụng đất thuộc danh mục chỉ tiêu sử dụng đất cấp huyện theo từng đơn vị hành chính cấp xã; Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp xã) xác định nhu cầu sử dụng đất của địa phương.

Các phòng, ban cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã gửi nhu cầu sử dụng đất về Phòng Tài nguyên và Môi trường trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được văn bản của Phòng Tài nguyên và Môi trường về việc đề nghị đăng ký nhu cầu sử dụng đất.

Phòng Tài nguyên và Môi trường xác định các chỉ tiêu sử dụng đất cấp tỉnh và các dự án trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đã phân bổ cho cấp huyện đến từng đơn vị hành chính cấp xã; tổng hợp, cân đối nhu cầu sử dụng đất và dự kiến phân bổ các chỉ tiêu sử dụng đất cấp huyện đến từng đơn vị hành chính cấp xã.

b) Chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện gồm chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất và chỉ tiêu sử dụng đất theo khu chức năng.

Chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất gồm chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất do quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phân bổ cho cấp huyện và chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất do cấp huyện, cấp xã xác định. Chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất do cấp huyện, cấp xã xác định gồm đất nông nghiệp khác; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất phát triển hạ tầng cấp huyện, cấp xã; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất tín ngưỡng; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác.

Chỉ tiêu sử dụng đất theo khu chức năng gồm khu vực chuyên trồng lúa nước; khu vực chuyên trồng cây công nghiệp lâu năm; khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất; khu công nghiệp, cụm công nghiệp; khu đô thị - thương mại - dịch vụ; khu du lịch; khu ở, làng nghề, sản xuất phi nông nghiệp nông thôn"

Thứ hai, về quy định giá đất

Đất ruộng nhà bạn nằm cạnh đường liên xã, gần trạm y tế, trường học nên dựa theo quy định của pháp luật hiện hành quy định nguyên tắc phương pháp định giá đất tại Điều 112 Luật đất đai 2013 như sau :
" 1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất."
Như vậy, giá đất sẽ được xét theo nguyên tắc nêu trên , dựa vào từng loại đất, từng vùng khác nhau mà đưa ra bảng giá đất cụ thể. Do bạn chưa cho chúng tôi biết hiện bạn đang sinh sống tại đâu nên chúng tôi sẽ chưa xác định được giá đất cho bạn.
Bồi thường khi thu hồi đất, mức bồi thường sẽ được tính dựa trên mục đích sử dụng đất và giá cụ thể của từng loại đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Theo đó, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất (Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều thi hành của Luật đất ).
Thứ ba, Nếu trường hợp giá đất quá rẻ gia đình bạn không muốn bán khu ruộng đó cho UBND xã nếu gia đình bạn không thuộc một trong các điều kiện cưỡng chế thu hồi tại Khoản 1 Điều 71 Luật đất đai 2013 thì sẽ không phải bị cưỡng chế để bán mảnh đất này được quy định cụ thể :
Theo Khoản 1 Điều 71 Luật đất đai 2013 quy định quyết định cưỡng chế thu hồi đất trong điều kiện sau:
"2. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;
b) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;
c) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;
d) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.
Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản."

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất