1. Mua phải đất bị kê biên thi hành án xử lý như thế nào?

Thưa luật sư, Gia đình tôi có 1 căn nhà đang bị tranh chấp nên có 1 số vấn đề xin hỏi luật sư như sau. Căn nhà tôi mua năm 2010 (trên miếng đất có sổ chung của 4 hộ dân). Khi mua có làm hợp đồng mua bán và xác nhận của xã. Hiện tại chủ đất đang bị kiện ra toà về số nợ là 1 tỷ đồng do không có khả năng chi trả nên bên thi hành án đã giữ sổ đỏ của 4 hộ dân chúng tôi.

Bên thi hành án có mời 4 hộ dân lên làm việc và giải thích là nhà chúng tôi mua không hợp lệ. Xin luật sư cho hỏi là trong trường hợp này thì chúng tôi phải làm sao ? Chúng tôi làm đơn kiện thì khả năng thắng kiện thế nào ? Vì hiện giờ đi kiện án phí đóng 5% trên giá trị mua.

Rất mong nhận được tư vấn của luật sư. Xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: T.N

>> Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, rất cám ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi, đối với trường hợp của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

Căn nhà bạn mua năm 2010 trên miếng đất có sơ hữu chung của 4 hộ dân. Khi mua có làm hợp đồng mua bán và có xã xác nhận hiện tại thì chủ đất đang bị kiện ra tòa vì số nợ một tỷ và không có khả năng chi trả và đã giữ sổ đỏ của 4 hộ dân. Bạn không nói rõ bạn đã làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang tên bạn chưa.

Trường hợp, bạn đã hoàn thiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, đồng nghĩa với việc bạn có toàn quyền sử dụng, định đoạt mảnh đất này cùng với 3 hộ còn lại. Vậy việc cơ quan thi hành án giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của 4 hộ gia đình bạn là không đúng. Bạn có thể làm đơn khiếu nại yêu cầu cơ quan thi hành án thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

Trường hợp, bạn chưa hoàn thiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, liên quan tới quyền lợi và nghĩa vụ của bạn đối với mảnh đất, Tòa án hoàn toàn có thể giữ giấy tờ để đảm bảo việc thi hành án. Để đảm bảo quyền lợi bạn hoàn toàn có thể kiện ra Tòa án để được xem xét giải quyết.

Trân trọng./.

2. Quyền thừa kế đất trồng lúa do Nhà nước giao ?

Thưa luật sư, Khi ông T chết có để lại thừa kế 1.000m2 đất trồng lúa do Nhà nước giao trong thời hạn 10 năm và cho anh B và chị C là người thừa kế theo pháp luật.
Nhưng chị C cho rằng anh B là công chức nhà nước, không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nên không được quyền thừa kế 1.000m2 quyền sử dụng đất đó. Vậy ý kiến trên của chị C có đúng với quy định của pháp luật hiện hành hay không?
Cảm ơn Luật Minh Khuê

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số:   1900.6162

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Tại khoản 3 Điều 191 Luật đất đai 2013 quy định:

"Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó."

Quy định trên chỉ không cho phép hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, mà không cấm quyền nhận thừa kế. Vì vậy, mặc dù anh B là công chức nhà nước, không trực tiếp sản xuất nông nghiệp những vẫn có quyền nhận thừa kế đất trồng lúa cho ông T là bố anh để lại. Do đó ý kiến của chị C cho rằng anh B là công chức nhà nước, không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nên không được thừa kế quyền sử dụng đất là không đúng pháp luật hiện hành.

Trân trọng./.

3. Quy định về nhà đầu tư đóng góp vốn bằng quyền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư ?

Thưa luật sư, Tôi muốn hỏi: Nhà đầu tư đóng góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào thời điểm nào trong trường hợp dùng quyền sử dụng đất góp vốn thực hiện dự án đầu tư gắn với thành lập doanh nghiệp ?
(Minh Tuyến, Hải Dương).

Trả lời:

Luật doanh nghiệp 2014 có quy định tài sản góp vốn có thể là giá trị quyền sử dụng đất. Theo đó thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh, cổ đông công ty cổ phần phải thực hiện việc chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn cho công ty. Căn cứ Điều 36 Luật doanh nghiệp 2014 như sau:

1. Thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh và cổ đông công ty cổ phần phải chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn cho công ty theo quy định sau đây:

a) Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc giá trị quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Việc chuyển quyền sở hữu đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ;

...

Song song với đó, tại Điều 48, 74, 112, 173 Luật doanh nghiệp 2014, Thành viên sáng lập đối với Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, Chủ sở hữu Công ty đối với Công ty TNHH một thành viên, Cổ đông sáng lập đối với công ty cổ phần, Thành viên hợp danh và thành viên góp vốn đối với công ty hợp danh phải góp vốn đầy đủ và đúng hạn như đã cam kết.

Như vậy, thời điểm góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thể được thực hiện sau khi làm thủ tục cấp giấy Chứng nhận đầu tư đồng thời với Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh theo thời hạn cam kết góp vốn.

Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai hiện hành.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn, xin đảm bảo tất cả những thông tin tư vấn hoàn toàn đúng theo tinh thần pháp luật. Chúng tôi rất mong nhận được hồi âm của bạn về vấn đề này và luôn sẵn sàng trao đổi những thông tin cần thiết. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty tư vấn của chúng tôi. Liên hệ để được tư vấn 1900.6162

Trân trọng./

4. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hay không?

Thưa luật sư, Tôi muốn hỏi: Hộ gia đình ông X được giao 01 hecta đất nông nghiệp xen kẽ trong khu vực rừng phòng hộ tại huyện Y tỉnh K. Do không có nhu cầu sử dụng nên gia đình ông đã quyết định chuyển nhượng cho anh T sống tại thành phố M.
Vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hộ gia đình ông X và anh T có được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hay không?
Cảm ơn!

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 191 Luật đất đai 2013 như sau:

Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

Đối chiếu với quy định nêu trên, khi được giao 01 héc ta đất nông nghiệp xen kẽ trong khu vực rừng phòng hộ tại huyện Y tỉnh K thì hộ gia đình ông X chỉ được quyền chuyển nhượng đất đó cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. Trong trường hợp nêu trên, do không có nhu cầu sử dụng nên gia đình ông đã quyết định chuyển nhượng cho anh T hiện sống tại thành phố M thì việc chuyển nhượng đó sẽ không được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê