Người mua nhà đất phải chịu các loại thuế, phí gì?

1. Người mua nhà đất sẽ phải chịu những chi phí gì khi sang tên sổ đỏ?

Theo quy định của pháp luật về đất đai và các sắc thuế, phí, lệ phí thì người mua nhà đất khi tiến hành sang tên sổ đỏ sẽ bắt buộc phải chịu khoản thuế lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp sổ đỏ lần đầu (nếu có)

Còn người bán sẽ bắt buộc phải chịu khoản thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên trên thực tế, việc nộp phí và lệ phí, các khoản thuế nêu trên cũng như những chi phí còn lại là phí công chứng sẽ do hai bên tự thỏa thuận với nhau. Thông thường bên bán sẽ chịu một phần hoặc toàn bộ cho bên mua luôn để tiện tiến hành thủ tục thực hiện nghĩa vụ tài chính nhanh gọn. 

2. Những chi phí bắt buộc phải nộp khi mua bán nhà đất

2.1. Lệ phí trước bạ 

Nếu không thuộc trường hợp được hợp được miễn lệ phí trước bạ theo Điều 10 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ thì người mua sẽ là chủ thể phải đóng tiền lệ phí trước bạ đối với đối tượng là nhà (gồm nhà ở, nhà làm việc, nhà sử dụng cho mục đích khác), đất (gồm các loại đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp theo quy định của Luật đất đai năm 2013, không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình) 

Về mức đóng lệ phí trước bạ sẽ được tính theo hai trường hợp sau đây: 

- Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng trên hợp đồng cao hơn so với giá nhà, đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp hợp này giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà đất là giá tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà: 

Lệ phí trước bạ = 0.5% x giá chuyển nhượng

- Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định khi tặng cho, thừa kế nhà đất

+ Với đất: Lệ phí trước bạ = 0.5% x diện tích x giá 01 mét vuông tại Bảng giá đất 

+ Với nhà ở: Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Diện tích x giá 1 mét vuông x tỷ lệ (%) chất lượng còn lại) 

Trong đó: 

- Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của tổ chức, cá nhân

- Giá một mét vuông nhà là giá thực tế xây dựng mới 01 mét vuông sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành

- Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật 

>> Xem thêm: Người nước ngoài có thể mua nhà đất ở Việt Nam hay không ?

2.2. Thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BYC thì khi chuyển nhượng nhà, đất thì thuế thu nhập cá nhân được tính như sau: 

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x giá trị chuyển nhượng 

Lưu ý về giá chuyển nhượng: 

- Thông thường giá chuyển nhượng (giá mua bán) để tính thuế thu nhập cá nhân là giá mà các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng 

- Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng trên hợp đồng bị thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định 

- Trường hợp mua bán nhà, đất là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của Tòa án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ nộp thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân. 

2.3. Phí công chứng hợp đồng mua bán 

Căn cứ điểm a7 khoản 1 Điều 4 Thông tư số 257/2016/TT-BTC thì tổ chức, cá nhân khi yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, cấp bản sao văn bản công chứng thì phải nộp phí công chứng. Và phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ tính trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch. Cụ thể bảng phí công chứng được áp dụng như sau: 

2.4. Phí thẩm định hồ sơ 

Trong một số trường hợp người dân khi mua bán nhà, đất phải thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua bán nhà dất. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. 

Căn cứ vào quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của từng địa phương mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành mức thu phí cho từng trường hợp.

2.5. Lệ phí cấp sổ đỏ lần đầu 

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vơi đất. 

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của từng tỉnh thành quy định và bao gồm những phí sau: 

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

- Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai, trích lục bản đồ địa chính

- Văn bản, số liệu hồ sơ địa chính 

Căn cứ điều kiện cụ thể của từng đại phương và chính sách phát triển kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành mức thu. Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác 

- Mức thu đối với tổ chức cũng sẽ cao hơn mức thu đối với hộ gia đình và cá nhân.

>> Xem thêm: Mua nhà đất bằng giấy tay có được làm sổ hồng không?

3. Các loại thuế phải nộp khi ký hợp đồng mua bán nhà đất?

Thứ nhất, về thuế thu nhập cá nhân.

Căn cứ vào công văn số 17526/BTC-TCT về Triển khai thực hiện một số nội dung tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế. Theo Điểm c Tiểu mục 1.1 Mục 1 của Công văn này quy định về Thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản của cá nhân như sau:

c) Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân

Từ 01/01/2015, áp dụng một mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản thay cho thực hiện 02 phương pháp tính thuế trước đây.

Như vậy, Công thức tính thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau;

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Giá chuyển nhượng) Ngoài ra, căn cứ theo Điều 4, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2014 thì 2 thu nhập từ chuyển nhượng sau sẽ được miễn thuế

"Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất."

Thứ hai, về Lệ phí trước bạ.

- Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì: “Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%”. Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:

+ Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = (Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ) x (Mức lệ phí trước bạ);

+ Giá trị đất = (diện tích đất) x (giá đất). (Theo quy định thì vào 01/01 hàng năm UBND tỉnh ban hành khung gia đất trên địa bàn tỉnh/thành phố do mình quản lý, do vậy mỗi địa phương quy định giá đất khác nhau) Như vậy, Số tiền lệ phí trước bạ của bạn = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%

Thứ ba, các lệ phí khác.

- Lệ phí công chứng: Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch được quy định chi tiết tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC

- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng;

- Lệ phí thẩm định: 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng và tối đa 5.000.000 đồng).

4. Hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng?

Căn cứ theo quy định tại điều 51 Luật công chứng về việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng như sau:

+ Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

+ Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành.

Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

Theo đó, điều kiện đầu tiên để hủy bỏ mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng thì phải có sự đồng ý của hai bên liên quan trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất. Sau đó bạn có thể yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng đã chứng nhận cho hợp đồng mua bán trước đó tiến hành việc lập văn bản hủy bỏ mẫu hợp đồng mua bán nhà đất.

Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật thuế trực tuyến theo số điện thoại: 1900.6162 để được hỗ trợ kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.  Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!