Nhà ở xã hội là một trong những chính sách an sinh quan trọng của Nhà nước nhằm bảo đảm quyền có chỗ ở cho các đối tượng thu nhập thấp, người lao động, người yếu thế trong xã hội. Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng, việc phát triển và kinh doanh nhà ở xã hội hình thành trong tương lai đã trở thành xu hướng tất yếu, góp phần giải quyết bài toán nhà ở tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, do đặc thù là tài sản chưa hình thành tại thời điểm giao dịch, việc bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không được kiểm soát chặt chẽ. Nhận thức rõ điều này, Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định cụ thể các điều kiện mà chủ đầu tư phải đáp ứng trước khi được phép bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai, nhằm bảo đảm tính minh bạch, an toàn pháp lý cho người mua và sử dụng hiệu quả chính sách hỗ trợ của Nhà nước.
1. Điều kiện để bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai theo Luật nhà ở năm 2023
Theo khoản 1 điều 89 Luật nhà ở năm 2023, Việc bán nhà ở xã hội được thực hiện theo các quy định cụ thể của pháp luật về nhà ở, nhằm bảo đảm việc phát triển và sử dụng nhà ở xã hội đúng mục đích, đúng đối tượng và phù hợp với định hướng chính sách an sinh xã hội của Nhà nước. Theo đó, hoạt động bán nhà ở xã hội không chỉ chịu sự điều chỉnh về điều kiện mở bán, hình thức và nội dung hợp đồng mua bán, mà còn bị kiểm soát chặt chẽ về phương thức thanh toán, tiến độ thu tiền và các hạn chế đối với quyền chuyển nhượng của bên mua trong một thời hạn nhất định. Việc bán nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định sau đây:
- Việc bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi bảo đảm quy định tại khoản 3 Điều 88 của Luật này; việc bán nhà ở xã hội có sẵn chỉ được thực hiện khi bảo đảm quy định tại khoản 4 Điều 88 của Luật này
Điều 88. Nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội
...
3. Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:
a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng;
b) Đã hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp nước, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp;
c) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công.
Điều 88. Nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội
...
4. Việc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải tuân thủ các điều kiện sau đây:
a) Khu vực nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp;
b) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, cho thuê, trừ nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công;
c) Nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 160 của Luật này.
- Việc mua bán nhà ở xã hội phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này
Điều 163. Hợp đồng về nhà ở
Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.
Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;
5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên.
Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;
7. Cam kết của các bên;
8. Thỏa thuận khác;
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
- Việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng số tiền ứng trước lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (nếu có), tổng số tiền các lần thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị hợp đồng đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó
- Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp quy định tại điểm đ khoản này
- Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế
- Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.
Như vậy, các quy định tại khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023 đã thiết lập một cơ chế pháp lý chặt chẽ và toàn diện đối với hoạt động bán nhà ở xã hội, từ điều kiện mở bán, hình thức và nội dung hợp đồng, phương thức thanh toán đến các hạn chế về quyền chuyển nhượng của bên mua, qua đó bảo đảm nhà ở xã hội được phát triển và sử dụng đúng mục đích, đúng đối tượng thụ hưởng, đồng thời góp phần ngăn chặn tình trạng đầu cơ, trục lợi chính sách và nâng cao hiệu quả quản lý nhà ở xã hội của Nhà nước.
2. Quy định về cho thuê mua nhà ở xã hội
Theo khoản 2 điều 89 Luật nhà ở 2023, Việc thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại điểm a và b khoản 1 điều này và các quy định sau đây:
a) Thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở
Quy định về thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở, nhằm bảo đảm tính ổn định của quan hệ thuê mua và phù hợp với khả năng tài chính của các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Thông qua việc kéo dài thời hạn thanh toán, pháp luật tạo điều kiện để bên thuê mua từng bước hoàn thành nghĩa vụ tài chính, giảm áp lực thanh toán trong thời gian ngắn, đồng thời hạn chế nguy cơ phát sinh tranh chấp do mất khả năng chi trả. Bên cạnh đó, quy định này còn góp phần ngăn chặn việc lợi dụng hình thức thuê mua để nhanh chóng xác lập quyền sở hữu và chuyển nhượng nhà ở xã hội nhằm mục đích đầu cơ, trục lợi chính sách.
b) Bên thuê mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền thuê mua nhà ở theo thời hạn quy định tại điểm a khoản này, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản này
Quy định bên thuê mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền thuê mua nhằm tiếp tục bảo đảm nhà ở xã hội được sử dụng đúng mục đích và đúng đối tượng thụ hưởng. Việc hạn chế quyền chuyển nhượng trong khoảng thời gian nhất định giúp ngăn chặn tình trạng lợi dụng hình thức thuê mua để hợp thức hóa quyền sở hữu nhà ở xã hội rồi nhanh chóng bán lại nhằm thu lợi. Đồng thời, quy định này cũng góp phần duy trì tính ổn định trong quản lý, khai thác quỹ nhà ở xã hội và bảo đảm hiệu quả của chính sách an sinh xã hội của Nhà nước.
c) Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho cơ quan quản lý nhà ở trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với cơ quan quản lý nhà ở hoặc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế
Quy định này xác lập cơ chế xử lý trong trường hợp bên thuê mua nhà ở xã hội có nhu cầu bán lại nhà ở trong thời hạn 05 năm kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền thuê mua. Theo đó, pháp luật giới hạn chủ thể được nhận chuyển nhượng tùy thuộc vào nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, qua đó bảo đảm sự quản lý thống nhất và hiệu quả đối với quỹ nhà ở xã hội. Việc cho phép bán lại cho cơ quan quản lý nhà ở hoặc chủ đầu tư dự án giúp Nhà nước và chủ đầu tư tiếp tục kiểm soát việc phân bổ nhà ở xã hội cho đúng đối tượng. Đồng thời, quy định về giá bán tối đa bằng giá ghi trong hợp đồng mua bán ban đầu nhằm loại trừ khả năng phát sinh lợi nhuận từ việc chuyển nhượng, qua đó ngăn chặn hành vi trục lợi chính sách. Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân được đặt ra nhằm bảo đảm sự tuân thủ pháp luật về thuế và tính công bằng trong thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
d) Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua nhà ở xã hội theo thời hạn quy định tại điểm a khoản này, bên thuê mua được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều này
Quy định này thể hiện sự cân bằng giữa mục tiêu quản lý của Nhà nước và việc bảo đảm quyền định đoạt tài sản hợp pháp của bên thuê mua nhà ở xã hội. Sau khi đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính và hết thời hạn hạn chế theo quy định, bên thuê mua được phép bán lại nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường, qua đó xác lập đầy đủ các quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở. Việc dẫn chiếu áp dụng quy định tại điểm e khoản 1 Điều này nhằm bảo đảm sự thống nhất trong chế độ pháp lý đối với việc bán lại nhà ở xã hội, đồng thời xác định rõ các nghĩa vụ tài chính phát sinh khi chuyển nhượng, góp phần bảo đảm tính minh bạch và ổn định trong quản lý nhà ở xã hội.
3. Quy định về việc cho thuê nhà ở xã hội
Khoản 3 điều 89 Luật nhà ở 2023, Việc cho thuê nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định sau đây:
- Việc cho thuê nhà ở xã hội có sẵn chỉ được thực hiện khi bảo đảm quy định tại khoản 4 hoặc khoản 5 Điều 88 của Luật này
Điều 88. Nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội
...
4. Việc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải tuân thủ các điều kiện sau đây:
a) Khu vực nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp;
b) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, cho thuê, trừ nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công;
c) Nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 160 của Luật này.
5. Đối với nhà ở xã hội do cá nhân tự đầu tư xây dựng để cho thuê chỉ phải thực hiện theo quy định tại Điều 56 của Luật này.- Việc cho thuê nhà ở xã hội phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này
- Không được ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai. Trường hợp nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm a và điểm b khoản 3 Điều 88 của Luật này thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ được ký hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc thuê nhà ở tối đa bằng 12 tháng tiền thuê nhà tạm tính; việc ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà ở phải bảo đảm đúng đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội quy định tại Luật này; sau khi nhà ở có đủ điều kiện theo quy định tại khoản 4 Điều 88 của Luật này thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được ký hợp đồng thuê nhà ở với người thuê.
Điều 88. Nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội
...
3. Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:
a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng;
b) Đã hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp nước, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp;
Điều 88. Nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội
...
4. Việc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải tuân thủ các điều kiện sau đây:
a) Khu vực nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp;
b) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, cho thuê, trừ nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công;
c) Nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 160 của Luật này.
Như vậy, việc cho thuê nhà ở xã hội chỉ được thực hiện đối với nhà ở đã hoàn thành và đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý, kỹ thuật theo quy định; đồng thời, hoạt động cho thuê phải được xác lập bằng hợp đồng và không áp dụng đối với nhà ở xã hội hình thành trong tương lai, qua đó bảo đảm quyền lợi của người thuê và nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng nhà ở xã hội đúng mục đích an sinh xã hội.
Kết luận
Việc quy định chặt chẽ các điều kiện bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai theo Luật Nhà ở năm 2023 không chỉ là công cụ quản lý thị trường bất động sản mà còn thể hiện rõ định hướng nhân văn của Nhà nước trong chính sách phát triển nhà ở. Các điều kiện này vừa bảo đảm năng lực, trách nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án, vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua – những đối tượng đang thực sự có nhu cầu về nhà ở. Đồng thời, đây cũng là cơ sở pháp lý quan trọng để hạn chế tình trạng đầu cơ, trục lợi chính sách, góp phần đưa nhà ở xã hội đến đúng đối tượng thụ hưởng. Do đó, việc hiểu rõ và tuân thủ đầy đủ các điều kiện bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai không chỉ là yêu cầu bắt buộc về mặt pháp lý, mà còn là yếu tố then chốt bảo đảm sự phát triển bền vững, công bằng và minh bạch của thị trường nhà ở xã hội trong giai đoạn mới.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.
