1. Hợp đồng thuê nhà ở

- Nhà ở theo định nghĩa của Luật nhà ở năm 2014 là công trình được xây dựng với mục đích để ở và để phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình hoặc cá nhân.

- Cho thuê là một trong các hình thức giao dịch về nhà ở được quy định trong Luật nhà ở 2014 tại Điều 117.

- Căn cứ theo Điều 472 - Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê nhà ở là một loại hợp đồng thuê tài sản, theo đó hợp đồng là hình thức thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên trong đó, bên cho thuê giao tài sản là nhà ở cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn và bên thuê phải trả tiền cho bên cho thuê.

2. Quy định của hợp đồng thuê nhà ở

Khi giao kết hợp đồng về việc thuê nhà ở, pháp luật quy định về hình thức và nội dung của hợp đồng thuê nhà ở phải đáp ứng những quy định tại Điều 121 - Luật nhà ở 2014, cụ thể như sau:

- Hợp đồng phải được lập thành văn bản 

- Nội dung của hợp đồng do các bên thỏa thuận nhưng phải bao gồm những nội dung sau:

+ Họ và tên, địa chỉ của cá nhân/tổ chức là các bên tham gia trong hợp đồng

+ Mô tả đặc điểm của nhà ở cho thuê và thửa đất ở gắn liền với nhà ở đó. Đối với đối tượng cho thuê là căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ những phần sở hữu, sử dụng chung và riêng.

+ Giá thuê nhà ở 

+ Thời hạn cho thuê nhà ở

+ Thời hạn và phương thức thanh toán tiền thuê nhà

+ Quyền và nghĩa vụ của bên thuê và bên cho thuê

+ Cam kết của bên thuê và bên cho thuê

+ Các thỏa thuận khác không trái với quy định của pháp luật

+ Quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng (trường hợp không ghi rõ thì thời điểm có hiệu lực là khi hợp đồng được ký kết)

+ Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng

+ Chữ ký và ghi rõ họ tên của các bên; trường hợp là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Như vậy, hợp đồng cho thuê nhà ở phải đảm bảo có những nội dung nêu trên.

3. Những lưu ý khi giao kết hợp đồng thuê nhà ở

Khi thực hiện ký kết hợp đồng thuê nhà ở, cần chú ý những điều sau:

- Hiểu và nắm rõ được thông tin về nhà đang chuẩn bị thuê để biết được nhà sắp thuê có đủ điều kiện về nhà ở có thể tham gia giao dịch cho thuê. Điều này có thể thấy qua việc yêu cầu bên cho thuê cho xem các loại giấy tờ chứng minh tài sản là nhà ở này thuộc bên cho thuê; nhà ở có thuộc tài sản đang tranh chấp hay thế chấp không; nhà ở không thuộc tài sản đang bị kê biên hay có thông báo về thu hồi, phá dỡ, giải tỏa. 

- Kiểm tra chất lượng của nhà ở có đầy đủ hệ thống điện, nước; an toàn và đảm bảo vệ sinh môi trường.

- Thời hạn thuê nhà, ngày bắt đầu thời hạn thuê và thời gian kết thúc

- Có quy định rõ ràng về giá thuê, phương thức thanh toán và thời hạn thanh toán 

- Đọc kỹ những vấn đề liên quan đến tiền cọc: mức đặt cọc, thời gian xác nhận đặt cọc và cách thức để nhận lại tiền đặt cọc sau khi thanh lý hợp đồng thuê nhà ở.

- Quy định về trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng (từ 1 trong 2 bên) sẽ xử lý như thế nào.

- Hợp đồng cần ghi rõ giá tiền điện, nước, tiền internet, vệ sinh, dịch vụ,...Nếu trường hợp thuê nhà chung cư cần có thêm các thông tin về phí quản lý chung cư, tiền gửi xe,....

- Những vấn đề liên quan đến tiền bạc cần phải ghi nhận một cách rõ ràng, chi tiết để tránh xảy ra tranh chấp.

- Trong hợp đồng cần ghi rõ hiện trạng ngôi nhà, những tài sản, nội thất và các trang thiết bị trong ngôi nhà để khi có trường hợp hỏng hóc hay mất mát hoặc có thay đổi về việc sửa chữa hay thay mới, sẽ là căn cứ để các bên chia nghĩa vụ hoặc tính đền bù.

- Có quy định rõ các quyền và nghĩa vụ của bên thuê cũng như bên cho thuê đồng thời quy định rõ về cách xử lý của các trường hợp vi phạm hợp đồng.

- Nếu được, cần có sự tham gia tư vấn của luật sư để tránh những rủi ro về pháp lý cũng như để tránh những tranh chấp không đáng có.

4. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

Căn cứ theo Điều 131 - Luật Nhà ở 2014, sẽ có các trường hợp sau đây:

- Khi đối tượng nhà ở đang thuê thuộc quyền sở hữu của nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng xảy ra khi xét thấy nằm trong các trường hợp thu hồi nhà ở quy định tại Điều 84 - Luật nhà ở 2014: hết thời hạn thuê, không đủ điều kiện về nhà ở cho thuê hoặc một trong các bên không đủ điều kiện thuê,... 

- Trường hợp nhà ở cho thuê không thuộc sở hữu của nhà nước thì hợp đồng cho thuê sẽ chấm dứt khi:

+ Thời hạn cho thuê nhà ở đã hết theo thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu trong hợp đồng không quy định rõ thời hạn thuê trong bao lâu, thời gian kết thúc thuê là khi nào thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày tính từ ngày bên cho thuê thông báo cho bên thuê biết về việc chấm dứt hợp đồng.

+ Khi chưa hết thời hạn thuê nhưng hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng.

+ Nhà ở để cho thuê không còn (mất đối tượng giao dịch) => hợp đồng chấm dứt.

+ Bên thuê chết hoặc mất tích theo tuyên bố của Tòa án mà khi đó không có ai đang cùng chung sống với bên thuê => người thực hiện giao kết không còn => hợp đồng chấm dứt

+ Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nghiêm trọng, có thể sập đổ bất cứ lúc nào. Nhà ở thuộc khu vực đã có quyết định của nhà nước về giải tỏa, thu hồi, phá dỡ hay được Nhà nước trưng mua, trưng dụng nhằm sủ dụng vào mục đích khác.

Trường hợp này, bên cho thuê có trách nhiệm phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc hợp đồng sẽ chấm dứt hoặc các bên tự có thỏa thuận khác.

+ Một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng.

5. Trách nhiệm của các bên khi ký kết hợp đồng thuê nhà ở

5.1. Trách nhiệm của bên cho thuê

- Thỏa thuận rõ ràng với bên thuê về thời hạn thuê và giá thuê nhà ở. Trong thời gian thuê nhà, nếu bên cho thuê muốn thực hiện việc cải tạo nhà ở thì phải báo cho bên thuê biết và có thể điều chỉnh giá thuê nhà theo thỏa thuận của hai bên. Nếu không thỏa thuận được thì bên cho thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng  và bồi thường cho bên thuê. (Điều 129 - Luật Nhà ở 2014)

- Bên cho thuê có trách nhiệm bảo đảm nhà ở cho thuê cũng như các trang thiết bị, tài sản kèm theo vẫn còn giá trị sử dụng như trong hợp đồng đã thỏa thuận. Khi có vấn đề hư hỏng thì bên cho thuê phải chịu trách nhiệm chính trong việc sửa chữa (trừ trường hợp lỗi do bên thuê). Nếu bên cho thuê không sửa chữa thì bên thuê tự sửa chữa hợp lí và yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.

- Quy định rõ về yêu cầu bồi thường khi người thuê làm hư hại tài sản thuê

- Có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường khi bên thuê vi phạm các quy định trong hợp đồng hay do lỗi của người thuê theo quy định của pháp luật.

5.2. Trách nhiệm của bên thuê

- Cần đọc kỹ hợp đồng trước khi ký kết; có thể đề xuất ý kiến của mình với bên cho thuê để thỏa thuận ngay từ đầu.

- Bảo quản nhà ở, tài sản và các trang thiết bị đi kèm. Khi có hư hỏng nhỏ thì tự sửa chữa.

- Có trách nhiệm đền bù và sửa chữa khi làm mất hoặc hư hỏng tài sản đang thuê. 

- Có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa hoặc thanh toán chi phí sửa chữa khi tài sản bị hư hỏng, mất mát mà không phải do lỗi của mình.

- Thanh toán tiền cọc cũng như tiền thuê nhà theo đúng thời hạn đã quy định trong hợp đồng. Thực hiện các thỏa thuận đã ký kết trong hợp đồng thuê nhà ở

- Không tự ý đục phá hay thay đổi cấu trúc nhà ở đang thuê mà chưa có sự đồng ý của bên cho thuê.

- Không gây mất trật tự, vệ sinh môi trường gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh.

Tham khảo: Mẫu hợp đồng thuê nhà, cho thuê nhà mới nhất năm 2024

Trên đây là những lưu ý cũng như trách nhiệm của các bên trong khi ký kết hợp đồng thuê nhà ở. Nếu quý khách có thêm câu hỏi cần giải đáp. Hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua Tổng đài tư vấn pháp luật qua số hotline 19006162 hoặc qua email: lienhe@luatminhkhue.vn. Chúng tôi cam kết đáp ứng mọi nhu cầu của quý khách hàng một cách chu đáo và chất lượng.