1. Quy định về cho thuê nhà ở

Giao dịch thuê và cho thuê tài sản diễn ra rất phổ biến trong cuộc sống hằng ngày mà bạn ắt hẳn đã từng nhiều lần trải qua các giao dịch này. Một số giao dịch thuê tài sản mà bạn có thể dễ dàng bắt gặp trong cuộc sống như thuê nhà, thuê văn phòng, thuê xe, thuê trang phục, đổ trang trí, bàn ghế, thiết bị phục vụ cho các buổi lễ, v.v. Theo quy định của Bộ luật Dân sự, cho thuê tài sản được hiểu là việc bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để bên thuê sử dụng trong một thời hạn và bên thuê phải trả tiền thuê cho bên cho thuê. Trừ trường hợp đối tượng cho thuê là các tài sản đặc biệt như nhà, đất, việc cho thuê tài sản đối với các tài sản thông thường (như xe cộ, trang phục, bàn ghế, v.v.) không bị pháp luật bắt buộc phải lập thành văn bản hay công chứng, chứng thực để có giá trị pháp lý ràng buộc quyền và nghĩa vụ giữa các bên.

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Với những ưu điểm riêng của hợp đồng thuê tài sản nên hiện nay, nhu cầu sử dụng loại hợp đồng này ngày càng nhiều, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp.

Tương tự như trường hợp chuyển quyền sở hữu nhà, pháp luật về nhà ở cũng quy định cá nhân phải thỏa mãn đẩy đủ các điều kiện luật định để được phép cho thuê nhà. Các điều kiện này bao gồm:

- Có giấy chứng nhận quyển sở hữu nhà;

- Trường hợp không có Giầy chứng nhận thì phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở (nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư) hoặc có Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật về đất đai (nếu là đầu tư xây dựng nhà ở);

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; và

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

2. Thủ tục cho thuê nhà ở và hợp đổng cho thuê nhà ở

Khác với quy định trước đây tại Bộ luật Dân sự năm 2005, việc cho thuê nhà hiện nay không còn bị pháp luật (Luật Nhà ở 2014) bắt buộc phải công chứng đối với các hợp đổng cho thuê nhà có thời hạn trên 06 tháng nữa. Tuy nhiên, nếu các bên có nhu cẩu công chứng hợp đồng thuê nhà, các bên vẫn có thể thỏa thuận để yêu cầu tổ chức công chứng tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng thuê nhà cho mình. Trong trường hợp không có nhu cẩu công chứng, các bên sẽ tiến hành ký kết hợp đổng cho thuê nhà như bên dưới để xác lập giao dịch cho thuê nhà.

Theo quy định của Luật Nhà ở, hợp đồng cho thuê nhà phải được lập thành văn bản và có các nội dung sau đây: Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên; Mô tả đặc điểm của nhà ở cho thuê và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó; Giá thuê nhà; Thời hạn và phương thức thanh toán tiền thuê nhà; Thời gian giao nhận nhà ở, thời hạn cho thuê; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Cam kết của các bên; Các thỏa thuận khác; Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; Ngày, tháng, năm ký kết hợp đổng; và Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký. Thời điểm có hiệu lực của hợp đổng cho thuê nhà sẽ theo thỏa thuận của các bên; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì hợp đồng cho thuê nhà sẽ có hiệu lực tại thời điểm ký kết hợp đồng.

Câu hỏi: Chào luật sư, cháu là sinh viên năm nhất. Cháu có thuê một căn chung cư mini 2 phòng ngủ với giá 3 triệu đồng. Do còn trống một phòng, nên cháu muốn cho một người khác thuê có được không?

Căn cứ Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền cho thuê lại của bên thuê như sau:

“Điều 475. Cho thuê lại

Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.”

Khác với việc mua bán hoặc tặng cho tài sản, pháp luật không bắt buộc bên cho thuê tài sản phải chính là chủ sở hữu của tài sản được cho thuê. Điều này có nghĩa là bên thuê tài sản cũng có thể cho một bên thứ ba khác thuê lại tài sản mà mình đã thuê từ bên thuê ban đầu. Tuy nhiên, để đảm bảo quyển lợi của bên cho thuê ban đẩu, pháp luật có quy định việc cho thuê lại sẽ chỉ được phép tiến hành nếu được bên cho thuê ban đầu đồng ý. Việc đồng ý cho thuê lại có thể được các bên thỏa thuận trước và ghi nhận vào hợp đổng hoặc thỏa thuận sau trong quá trình các bên thực hiện hợp đổng thuê.

Như vậy, bạn vẫn có thể cho một bên khác thuê, tuy nhiên điều đó phải được sự đồng ý của chủ nhà tức là bên cho thuê.

3. Hợp đồng thuê nhà ở sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau:

- Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn;

Trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đổng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

- Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

- Nhà ở cho thuê không còn;

- Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

- Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyển; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác;

- Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; và

- Một bên đơn phương chấm dứt hợp đóng thuê nhà ở theo luật định.

4. Các bên được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà trong các trường hợp sau:

- Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đầy:

+ Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điểu kiện theo quy định của pháp luật;

+ Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

+ Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

+ Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

+ Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

+ Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục; và

+ Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đổng ý thì bên cho thuê được quyền điểu chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

- Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

+ Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

+ Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận; và

+ Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chê' do lợi ích của người thứ ba.

- Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đổng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bôi thường theo quy định của pháp luật.

5. Quyền tiếp tục thuê nhà ở

Khác với các tài sản thuê thông thường khác, nhà ở chính là nơi sinh hoạt, cư trú của các cá nhân và gia đình của mình trong xã hội. Việc được đảm bảo quyền được sử dụng ổn định và lâu dài đối với tài sản thuê này là quyển lợi chính đáng và thiết thực đối với bên thuê. Do đó, Luật Nhà ở đã quy định cho bên thuê nhà quyền được tiếp tục thuê nhà ở trong những trường hợp có sự thay đổi về chủ sở hữu, cụ thể như sau:

- Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đổng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp theo quy định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và người đang thuê nhà ở được tiếp tục thuê theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước;

- Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; và

- Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê