Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến bộ phận tư vấn trực tuyến của Công ty Luật Minh Khuê . Với thắc mắc của bạn, Công ty Luật Minh Khuê xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Nếu mảnh đất mà ông nội bạn định sang tên cho gia đình bạn là tài sản chung của ông bà nội chồng bạn thì khi ông nội chồng bạn sang tên sổ đỏ cho gia đình bạn thì phải có sự đồng ý của bà nội chồng bạn theo quy định tại khoản 2, Điều 35  Luật hôn nhân và gia đình 2014 :

“2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.”

Nghĩa là, trong hợp đồng chuyển nhượng hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý và chữ ký của bà nội bạn thì mới có thể sang tên sổ đỏ cho gia đình bạn. 

Nếu mảnh đất của mà ông nội bạn định sang tên cho hai vợ chồng bạn thuộc sở hữu chung của cả ông bà nội và những người con của ông bà nội bạn thì đây được coi là sở hữu chung hợp nhất theo quy định tại Điều 217 Bộ luật dân sự 2005 (Bộ luật dân sự năm 2015) như sau:

“1. Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.

Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.

2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.”

Khoản 2 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ như sau:

"a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”

Như vậy, đây là tài sản chung của các đồng sở hữu thì phải có sự đồng ý của các chủ sở hữu còn lại.

Nếu mảnh đất này là sở hữu riêng của ông nội bạn thì khi sang tên sổ đỏ cho gia đình bạn thì không cần có sự đồng ý của bà nội chồng bạn và những người con của ông bà nội chồng bạn.

Khi tặng cho quyền sử dụng đất hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phát sinh các loại thuế sau: Thuế thu nhập cá nhân, Thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, các chi phí khác như chi phí đo đạc địa chính,... Do bạn không nói rõ là gia đình bạn được ông nội tặng cho quyền sử dụng đất hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên sẽ chia hai trường hợp như sau:

* Thứ nhất, gia đình bạn được tặng cho quyền sử dụng đất: 

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2020 ?

- Thuế thu nhập cá nhân: Căn cứ điểm d) Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định các khoản thu nhập được miễn thuế như sau:

"d) Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau."

- Lệ phí trước bạ: Căn cứ Khoản 1 Điều 1 Nghị định 23/2013/NĐ-CP sửa đổi Khoản 10 Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP như sau:

"10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

- Thuế chuyển quyền sử dụng đất:

Tiền nộp = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Thuế suất)

+ Diện tích đất tính bằng m2.

+ Giá đất theo bảng giá.

+ Thuế suất: 4% đối với người cho, 1% đối với người nhận.

* Thứ hai, gia đình bạn được chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Thuế thu nhập cá nhân: Căn cứ Khoản 7 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế 2014 có quy định:

"7. Sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 23 như sau:

“2. Biểu thuế toàn phần được quy định như sau:

Thu nhập tính thuế

Thuế suất (%)

e) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

2

"

Tiền thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% trên giá trị hợp đồng chuyển nhượng.

>> Xem thêm:  Các khoản thuế phải đóng khi cá nhân kinh doanh ?

- Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định mức lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Tiền lệ phí trước bạ = Diện tích đất (m2) x Giá đất ( theo bảng giá đất tại địa phương) x 0,5%.

- Thuế chuyển quyền sử dụng đất:

Tiền nộp = Diện tích đất x Giá đất x Thuế suất

+ Diện tích đất tính bằng m2.

+ Giá đất theo bảng giá.

+ Thuế suất: 2% đối với đất nông nghiệp, 4% đối với đất ở.

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê  

>> Xem thêm:  Mức lương bao nhiêu thì đóng thuế thu nhập cá nhân ? Quyết toán thuế TNCN