Phá hàng rào chung để xây hàng rào mới ?

1. Thế nào là mốc giới ngăn cách các bất động sản?

Mốc giới ngăn cách bất động sản được định nghĩa là một cấu trúc nhân tạo hoặc tự nhiên, bao gồm cột mốc, hàng rào, tường ngăn, cây, kênh, mương, hào, rãnh và nằm trên ranh giới chung giữa các bất động sản liền kề. Những cấu trúc này được chủ sở hữu và người sử dụng bất động sản thỏa thuận sử dụng như một ranh giới để ngăn cách các bất động sản liền kề.

Theo quy định của luật dân sự, mốc giới được coi là tài sản thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu bất động sản liền kề, trừ khi có thỏa thuận khác. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề phải chịu trách nhiệm chi phí xây dựng và sửa chữa mốc giới, trừ khi có thỏa thuận khác. Đối với trường hợp mốc giới là cây, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ mốc giới và được chia sẻ hoa lợi từ cây đó, trừ khi có thỏa thuận khác. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được phép mở cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để xây dựng các cấu trúc, trừ khi có sự đồng ý từ chủ sở hữu bất động sản liền kề. Trong trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo ra và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý, thì mốc giới đó sẽ trở thành tài sản chung, và chi phí xây dựng sẽ được chịu bởi bên tạo ra, trừ khi có thỏa thuận khác. Nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý và có lý do chính đáng, chủ sở hữu có thể yêu cầu gỡ bỏ cột mốc, hàng rào hoặc tường ngăn cách được tạo ra.

Mốc giới ngăn cách bất động sản có thể được xác định thông qua thoả thuận giữa các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngoài ra, mốc giới cũng có thể dựa trên tập quán hoặc được xác định dựa trên mốc giới không tranh chấp đã tồn tại trong vòng ba mươi năm.

2. Quy định về mốc giới ngăn cách các bất động sản

Nội dung Điều 176 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã được thừa kế từ Điều 266 Bộ luật dân sự năm 2005 liên quan đến "quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản". Điều 176 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã điều chỉnh một số nội dung cơ bản như sau:

- Chủ thể có quyền xây dựng mốc giới:

Chủ sở hữu bất động sản có quyền xây dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây và xây tường ngăn tạo thành mốc giới giữa các bất động sản, miễn là họ là chủ sở hữu của bất động sản đó. Các chủ thể khác, không phải là chủ sở hữu bất động sản, không được phép xây dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây hoặc xây tường.

- Xác định mốc giới dựa trên thỏa thuận:

Mốc giới giữa các bất động sản, chẳng hạn như cột mốc, hàng rào, trồng cây hoặc xây tường, được xây dựng dựa trên thỏa thuận giữa các chủ sở hữu hoặc theo ý chí của một bên chủ thể.

- Quyền sở hữu đối với mốc giới:

Mốc giới xây dựng dựa trên thỏa thuận được coi là tài sản chung của các chủ sở hữu bất động sản. Nếu mốc giới do một bên chủ sở hữu xây dựng và được chủ sở hữu bất động sản bên kia đồng ý, thì mốc giới đó cũng trở thành tài sản chung của các bên. Trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản không trực tiếp xây dựng mốc giới, họ phải thanh toán chi phí xây dựng cho chủ sở hữu bên kia, trừ khi có thỏa thuận khác.

- Nghĩa vụ của bên chủ sở hữu bất động sản:

Bên chủ sở hữu bất động sản có nghĩa vụ dỡ bỏ mốc giới do họ xây dựng trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản bên kia không đồng ý và có lý do chính đáng. Lý do chính đáng có thể liên quan đến mặt thẩm mỹ, tín ngưỡng hoặc ảnh hưởng đến sự ổn định cuộc sống của chủ sở hữu bất động sản liền kề.

- Trường hợp mốc giới là tường nhà chung:

Trong trường hợp này, các chủ thể không được phép mở cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để xây dựng cấu trúc, trừ khi có thỏa thuận giữa các bên.

- Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng sát liền nhau:

Đối với trường hợp này, chủ sở hữu có quyền đục tường và xây dựng cấu trúc đến giới hạn của tường riêng của mình.

- Hoa lợi từ cây trên mốc giới chung:

Hoa lợi từ cây trên mốc giới chung được chia đều cho các chủ sở hữu bất động sản, và việc bảo vệ mốc giới là nghĩa vụ chung của các bên đồng sở hữu mốc giới. Do đó, sở hữu mốc giới được coi là sở hữu chung theo tỷ lệ và các bên có sự tham gia bằng nhau trong tài sản chung đó.

3. Phá hàng rào chung để xây hàng rào mới xử lý thế nào?

Cần hiểu rằng, về nguyên tắc thì người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền của người sử dụng đất như khai thác, cải tạo, xây dựng công trình… đối với phần đất họ có quyền sử dụng.

Theo quy định trên, khi tường rào là tài sản chung, cả hai bên đều có nghĩa vụ bảo vệ tường rào chung đó. Nếu một bên muốn phá hủy tường rào để xây dựng mới, phải có sự đồng ý của bên kia. Trường hợp hàng xóm phá hủy tường rào để xây nhà mà không có sự đồng ý, đã vi phạm quyền sử dụng tường rào chung của hai gia đình. Vi phạm này được quy định tại Khoản 1 và Khoản 10 Điều 12 Luật đất đai số 45/2013/QH13.

Để giải quyết tranh chấp trong trường hợp này, có hai phương pháp như sau:

Phương pháp thứ nhất: Gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tranh chấp để yêu cầu hòa giải. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 202 Luật đất đai năm 2013:

- Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

- Trường hợp tranh chấp đất đai mà các bên không thể tự hòa giải, đơn phương, thì có thể gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tranh chấp để yêu cầu hòa giải.

Với trường hợp này, khi hai gia đình không thể đạt được thỏa thuận về việc sử dụng tường rào chung, một bên có quyền gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tranh chấp để yêu cầu hòa giải. Nếu quá trình hòa giải không thành công, vụ việc có thể được giải quyết thông qua một trong hai cách sau:

- Gửi đơn yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 203 Luật đất đai 2013.

- Gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tới Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh để yêu cầu giải quyết vụ việc.

Phương pháp thứ hai: Gửi đơn tố cáo hành vi vi phạm. Theo quy định tại Điều 205 Luật đất đai năm 2013:

- Cá nhân có quyền tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai.

- Việc giải quyết tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai được thực hiện theo quy định của pháp luật về tố cáo.

Vì vậy, trong trường hợp này, bạn có thể gửi đơn tố cáo hành vi vi phạm của hàng xóm tới cơ quan có thẩm quyền để giải quyết vấn đề này.

Tóm lại, trong trường hợp này, để giải quyết việc hàng xóm phá hủy tường rào chung để xây nhà, bạn có thể:

- Gửi đơn yêu cầu hòa giải tới Ủy ban nhân dân cấp xã để yêu cầu hòa giải vụ việc này.

- Gửi đơn tố cáo tới cơ quan có thẩm quyền để tố cáo hành vi vi phạm của hàng xóm.

Lưu ý: Khi một vụ việc được hòa giải tại chính quyền địa phương hoặc được giải quyết theo thủ tục tố tụng, các bên có trách nhiệm duy trì tình trạng như lúc xảy ra tranh chấp. Nếu các bên tiếp tục cố ý thực hiện hành vi của mình, họ phải khắc phục hậu quả và bồi thường thiệt hại (nếu có) nếu xác định rằng họ không có quyền thực hiện hành vi đó.

Để tìm hiểu thêm thông tin liên quan, mời quý bạn đọc cùng tham khảo bài viết: Xác định mốc giới, ranh giới khi giải quyết tranh chấp đất đai?

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của Luật Minh Khuê liên quan đến vấn đề: Phá hàng rào chung để xây hàng rào mới? Mọi thắc mắc chưa rõ hay có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách hàng vui lòng liên hệ với bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu tư vấn qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp kịp thời. Xin trân trọng cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.