Phân biệt quyền bề mặt trong pháp luật dân sự và quyền sử dụng đất trong pháp luật đất đai

1. Khái niệm quyền bề mặt

Theo Điều 267 Bộ luật dân sự năm 2015:

“Quyền bề mặt là quyền của một chủ thề đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác ”.

Cũng là một vật quyền phái sinh từ quyền sở hữu, quyền bề mặt là quyền của một chủ thể không phải là chủ sở hữu được tác động, khai thác trên tài sản. Đặc trưng của quyền bề mặt là quyền này chỉ áp dụng đối với đối tượng là quyền sử dụng đối với mặt đất, mặt nước cùng với phạm vi quyền là khoảng không gian bên trên và bên trong của các đối tượng này.

Với sự ra đời của quy định về quyền bề mặt, tài sản được khai thác đa dạng vă đem lại nhiều lợi ích kinh tế hơn cho các chủ thể. Theo một số quốc gia, quyền bề mặt có tính chất tương tự như quyền đối với các khoảng không gian được cắt lớp bên trên và bên trong của mặt đất, mặt nước. Từ đó, mỗi chủ thể cụ thể sẽ có được quyền khai thác riêng trong phạm vi không gian mà họ có quyền.

2. Đặc điểm của quyền bề mặt

Do như đã phân tích ở trên, quyền bề mặt được coi là một loại vật quyền, do vậy quyền này cũng mang những đặc điểm chung của một vật quyền. Thứ nhất, tính chất trực tiếp tác động lên vật. Người sở hữu quyền bề mặt được trực tiếp tác động lên một vật hữu hình, đó chính là đất đai hoặc bất động sản trên đất. Việc thực hiện quyền này không cần sự hỗ trợ, tác động của chủ thể khác. Có thể hiểu chủ sở hữu quyền bề mặt được quyền xây dựng các công trình, được quyền đặt và dựng các vật trên đất, được quyền canh tác trên đất, sử dụng mặt nước, sử dụng, khai thác trong lòng đất…Đó là những hoạt động sinh hoạt, xây dựng, sản xuất, kinh doanh, chế biến…diễn ra ngay trên khoảng không phía trên của mặt đất, hoặc tác động trực tiếp vào mặt đất, hoặc tác động vào khoảng không gian dưới lòng đất. Như vậy, chúng ta thấy có mối liên hệ trực tiếp của người có quyền bề mặt đối với đất đai hoặc bất động sản trên đất (theo nghĩa là một vật), nên quyền bề mặt có đặc điểm của một vật quyền.

Thứ hai, tính được tôn trọng bởi người thứ ba. Về góc nhìn chung, cũng giống như quyền sở hữu, quyền bề mặt được tôn trọng bởi tất cả các chủ thể khác, kể cả chủ sở hữu đất đai. Điều này có được xuất phát từ nguyên tắc tuyệt đối của vật quyền. Vật quyền có tính chất tuyệt đối, thể hiện ở điểm vật quyền có hiệu lực đối với tất cả mọi người và mọi người phải tôn trọng. Trong những mối quan hệ cụ thể, vật quyền được tôn trọng bởi người thứ ba. Ở một số quốc gia, việc đăng ký quyền bề mặt được thực hiện với mục đích đối kháng với bên thứ ba. Chủ sở hữu đất tác động đến việc sử dụng đất của người có quyền bề mặt cũng rất hạn chế, chỉ xảy ra trong rất ít trường hợp nhất định. Người mà không có quyền bề mặt được đăng ký theo quy định của pháp luật nếu tự ý chiếm dụng, sử dụng đất được coi là trái pháp luật. Chủ sở hữu bề mặt có quyền yêu cầu ngừng lại những hành vi trên hoặc yêu cầu khởi kiện tại Tòa án để bảo vệ quyền của mình. Như vậy, việc pháp luật bảo vệ cho người có quyền sở hữu bề mặt trước sự xâm phạm từ chủ sở hữu, từ người khác là một đảm bảo tốt cho người có quyền bề mặt thực hiện quyền của mình đối với bề mặt của đất.

Thứ ba, quyền bề mặt có tính dịch chuyển được. Đây là đặc điểm xuất phát từ nguyên tắc tuyệt đối của vật quyền, tức là chủ sở hữu có toàn quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với quyền bề mặt. Theo đó, pháp luật ghi nhận cho phép được chuyển dịch quyền bề mặt từ chủ thể này sang chủ thể khác mà không cần sự cho phép của chủ sở hữu đất. Bởi là một vật quyền, quyền bề mặt cho phép chủ sở hữu quyền này trực tiếp thực hiện việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với bề mặt đất mà không cần sự cho phép, can thiệp của chủ sở hữu đất.

Thứ tư, quyền bề mặt phải được đăng ký. Việc đăng ký quyền bề mặt là rất quan trọng. Pháp luật các nước trên thế giới thông thường đều quy định việc đăng ký đối với quyền bề mặt. Mục đích đăng ký vừa là việc khẳng định một cách chính thức thông qua thủ tục pháp lý nhất định để khẳng định quyền của chủ sở hữu bề mặt, vừa là biện pháp hữu hiệu để đối kháng với các bên thứ ba. Thông qua đăng ký, pháp luật ghi nhận mối quan hệ giữa chủ thể có quyền bề mặt với tài sản là bề mặt đất hữu hình.

Bên cạnh đó, quyền bề mặt cũng có những đặc điểm riêng

Một là, quyền bề mặt mang đặc điểm của một vật quyền phụ thuộc. Theo như phân tích ở trên, quyền bề mặt là một vật quyền phụ thuộc. Quyền này là quyền phái sinh từ quyền sở hữu, tức là, nó chỉ xuất hiện và tồn tại khi có sự tồn tại của quyền sở hữu. Như vậy, điều kiện tồn tại của quyền bề mặt là có tồn tại quyền sở hữu đối với đất. Chủ sở hữu đất có quyền sở hữu hợp pháp đối với đất mới được phép thực hiện việc xác lập quyền bề mặt cho chủ thể khác.

Hai là ,quyền bề mặt có tính dài hạn. Với mục đích đảm bảo cho người có quyền bề mặt được yên tâm trong việc tạo lập tài sản trên đất, ổn định việc sản xuất kinh doanh trên đất mà pháp luật quy định quyền bề mặt có thời hạn dài. Tùy điều kiện mỗi nước mà thời hạn này được quy định là khác nhau. Ví dụ: BLDS Nhật Bản quy định thời hạn này tối đa là 50 năm; BL dân sự và thương mại Thái Lan quy định thời hạn này là cả đời chủ sở hữu đất hoặc của người có quyền bề mặt; thời hạn này có thể do chủ sở hữu đất, người có quyền bề mặt thỏa thuận. BLDS 2015 của Việt Nam quy định: “Thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất”.

Ba là, chủ sở hữu đất và người có quyền bề mặt là hai chủ thể tách biệt nhau. Khi thực thi chế định quyền bề mặt thì cần phải làm rõ quyền của chủ sở hữu mảnh đất và quyền của chủ sở hữu bề mặt. Khi quyền bề mặt được xác lập thì hai chủ sở hữu trên trở thành những chủ sở hữu tách biệt nhau. Đối với chủ sở hữu đất được thực hiện quyền sử dụng đất thông qua căn cứ pháp lý là quyền sở hữu, với nội hàm bao gồm 3 quyền năng là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài sản của mình. Khi xác lập quyền bề mặt thì chủ sở hữu đất không còn quyền sử dụng đối với bề mặt đất nữa. Đối với người có quyền bề mặt thì được sử dụng đất dựa trên việc xác lập quyền bề mặt theo đúng quy định của pháp luật. Hệ quả là, người có quyền sở hữu đất và người thực tế sử dụng đất lại là những chủ thể có quyền riêng biệt với nhau, tách rời nhau. Như vậy, chủ sở hữu đất có quyền sở hữu đất nhưng lại không có quyền sở hữu đối với tài sản được tạo lập trên đất (tài sản tạo lập bởi người có quyền bề mặt). Người có quyền bề mặt chỉ có quyền sử dụng đất để trồng cây, canh tác, xây dựng công trình và có quyền sở hữu đối với tài sản trên đất mà không có đầy đủ quyền năng đối với đất như là một chủ sở hữu.

Bốn là, nghĩa vụ của chủ thể có quyền bề mặt. Khi xác lập quyền bề mặt, người có quyền bề mặt được quyền sử dụng đối với một diện tích đất nhất định mà thuộc sở hữu của một chủ thể khác. Khi đó, người này có quyền khai thác, sử dụng đất để thu được hoa lợi, lợi tức, những lợi ích nhất định. Thông thường, quyền bề mặt được xác lập thông qua việc chủ sở hữu cho phép thực hiện quyền này. Do vậy, người có quyền bề mặt thường phải trả cho chủ sở hữu một khoản tiền nhất định manh tính chất đền bù cho việc khai thác, sử dụng bề mặt đất. Tuy nhiên, trong những trường hợp nhất định có thể vấn đề bù đắp cho việc khai thác sử dụng đất sẽ không cần đặt ra. Ví dụ: trường hợp người có quyền bề mặt theo quy định của pháp luật mà pháp luật không yêu cầu phải thực hiện việc phải trả chi phí sử dụng đất; theo thỏa thuận và thỏa thuận đó chủ sở hữu không yêu cầu khoản tiền bù đắp trên; theo di chúc mà không có yêu cầu người có quyền bề mặt phải trả chi phí cho việc khai thác, sử dụng đất.

3. Quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự năm 2015

Theo quy định của BLDS năm 2015, quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác. Đặc điểm đặc trưng của quyền bề mặt là quyền này được xác lập trên tài sản thuộc sở hữu của chủ thể khác (quyền sử dụng đất của người có quyền sử dụng đất). Đặc điểm này giúp phân biệt quyền bề mặt nói riêng, các quyền khác đối với tài sản nói chung với quyền sở hữu – vật quyền chính đối với tài sản. Đây cũng là đặc điểm cho thấy tính phụ thuộc của quyền bề mặt. Mặt khác, chủ thể mang quyền bề mặt được trực tiếp chiếm hữu, sử dụng – khai thác quyền sử dụng đất. So với chủ thể sở hữu quyền sử dụng đất, chủ thể có quyền bề mặt không có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất như chủ thể sở hữu. Tuy nhiên, việc sử dụng, khai thác đất đai của chủ thể mang quyền bề mặt cũng có tính độc lập, không phụ thuộc ý chí của chủ sở hữu trong suốt thời hạn có hiệu lực của quyền.

Bên cạnh đó, quyền bề mặt còn có một số đặc điểm khác khi so sánh với quyền hưởng dụng, quyền đối với bất động sản liền kề, cụ thể:

- Về phạm vi tác động của quyền bề mặt

Quyền bề mặt chỉ xác lập phạm vi trên quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất (chủ sở hữu). Trong khi đó, phạm vi của các quyền tài sản khác được quy định rộng hơn, như: phạm vi quyền hưởng dụng có thể xác lập trên mọi tài sản, phạm vi quyền đối với bất động sản liền kề có thể xác lập trên quyền sử dụng đất của người khác.

- Về căn cứ xác lập quyền bề mặt

Theo quy định của Điều 268 BLDS năm 2015, quyền bề mặt được xác lập theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc. Đây cũng là căn cứ xác lập của quyền hưởng dụng. Tuy nhiên, quyền đối với bất động sản liền kề có thể xác lập theo ba căn cứ này và theo địa thế tự nhiên (Điều 246 BLDS năm 2015).

- Về thời hạn của quyền bề mặt

BLDS năm 2015 quy định thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của pháp luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất. Có thể thấy rằng, nhằm tạo sự đảm bảo cho người có quyền bề mặt có thời gian dài ổn định tạo lập tài sản gắn liền với đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh, sản xuất trên đất mà pháp luật dân sự không chỉ Việt Nam mà cả các quốc gia khác trên thế giới đều quy định quyền bề mặt có tính dài hạn. Ví dụ, Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định thời hạn này tối đa là 50 năm, Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan quy định thời hạn này là cả đời chủ sở hữu hoặc của người có quyền bề mặt, …

- Xử lý tài sản sau khi quyền bề mặt chấm dứt: Trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó (khoản 2 Điều 273 BLDS năm 2015). Đây là một trong những vấn đề phức tạp nhất khi áp dụng trong thực tiễn của quyền bề mặt.

Việc ghi nhận quyền bề mặt có ý nghĩa nhất định đối với pháp luật Việt Nam và được đánh giá sẽ có tác động tích cực đến nền kinh tế nói chung và ngành bất động sản nói riêng. Quy định này giúp giá trị kinh tế của đất đai luôn được khai thác một cách hiệu quả, góp phần xử lý tài sản nhanh chóng hơn tại các tổ chức tín dụng. Bởi lẽ, trên thực tế xảy ra nhiều trường hợp thuê đất theo các quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai của nước ta trước khi Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực thi hành; bên thuê quyền sử dụng đất chỉ có nhu cầu khai thác mặt đất mà không có nhu cầu khai thác lòng đất cũng như không gian bên trên. Trong khi đó, phần không gian bên trên và lòng đất bên dưới hoàn toàn có thể sử dụng độc lập với quá trình sử dụng mặt đất và việc sử dụng này không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của bên thuê đất. Tính hiệu quả kinh tế của quyền bề mặt được thể hiện thông qua ví dụ sau: A là chủ sở hữu quyền sử dụng đất, A cấp cho B quyền bề mặt nuôi cá và trồng hoa sen trong ao nằm trên mảnh đất của A, cho C quyền bề mặt xây nhà sàn, kinh doanh ăn uống trên mặt ao, cho D quyền xây cầu vượt phía trên mảnh đất. Như vậy, từ bề mặt, không gian bên trên, lòng đất đều được sử dụng và khai thác tối đa. Đây cũng là một trong những ưu điểm của chế định quyền bề mặt mà những quy định về quyền sử dụng đất hiện hành theo pháp luật đất đai không có được.

Bên cạnh đó, quy định của Điều 273 BLDS năm 2015 về xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt sẽ góp phần giải quyết những vấn đề phát sinh trong thực tiễn như: xử lý tài sản trên đất trong trường hợp thu hồi đất khi hết thời hạn thuê đất; xử lý tài sản bảo đảm khi thu hồi nợ xấu do Ngân hàng thực hiện theo Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 quy định về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng do Quốc hội ban hành; tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà chung cư;… 

4. Quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, quyền sử dụng đất mang một số đặc điểm sau đây:

- Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai.

- Quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai. Có thể thấy rằng, căn cứ, hình thức làm phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng đất là do pháp luật đất đai quy định. Bên cạnh đó, những quyền năng chung của quyền sử dụng đất như: được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình và những quyền năng riêng của quyền sử dụng đất phụ thuộc vào loại đất cụ thể và hình thức làm phát sinh quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất… cũng đều do pháp luật đất đai quy định rõ ràng, cụ thể.

- Quyền sử dụng đất bị giới hạn trong thời hạn sử dụng đất đối với từng loại đất cụ thể. Khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được Nhà nước gia hạn thì quyền sử dụng đất của các chủ thể bị chấm dứt.

Có thể thấy rằng, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là nguồn gốc dẫn đến các đặc điểm đặc trưng tiêu biểu của quyền sử dụng đất trong pháp luật đất đai Việt Nam. Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở nước ta phù hợp với chế độ chính trị, mục tiêu xã hội của Nhà nước trong giai đoạn nhất định. Nhằm hạn chế những tranh chấp, khiếu kiện đối với đất đai, cần phải có những chính sách pháp luật đúng đắn để khuyến khích người sử dụng đất đầu tư, cải tạo đất và có chính sách về giá đất phù hợp với từng thời kỳ và sát với giá cả thị trường.

5. Phân biệt quyền bề mặt trong pháp luật dân sự và quyền sử dụng đất trong pháp luật đất đai

5.1. Về chủ thể

Chủ thể quyền sử dụng đất bao gồm 07 nhóm chủ thể được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền hoặc chuyển quyền. Chủ thể của quyền bề mặt rộng hơn. Hầu hết mọi chủ thể đều có thể có quyền bề mặt thông qua các căn cứ xác lập quyền theo thỏa thuận hoặc theo di chúc. Sự khác nhau này có thể dẫn tới trường hợp một số chủ thể theo pháp luật đất đai không được cấp quyền sử dụng đất nhưng vẫn có thể thông qua quyền bề mặt để khai thác và sử dụng đất như quyền năng sử dụng đất của chủ sở hữu.

3.2. Về quyền năng của chủ thể được cấp quyền

Như đã phân tích ở trên, người sở hữu quyền sử dụng đất và người được cấp quyền bề mặt là hai chủ thể tách biệt nhau. Hai chủ thể này có thể là một, và khi đó quyền bề mặt sẽ chấm dứt (khoản 2 Điều 272 BLDS năm 2015). Chủ sở hữu quyền sử dụng đất được thực hiện 3 quyền năng là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản của mình. Trong khi đó, chủ sở hữu quyền bề mặt chỉ được sử dụng quyền năng: chiếm hữu và sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Khi đã xác lập quyền bề mặt cho chủ thể có quyền bề mặt, chủ sở hữu quyền sử dụng đất sẽ không còn quyền năng sử dụng đối với bề mặt đất nữa. Đối với tài sản gắn liền trên đất được tạo lập bởi người có quyền bề mặt, chủ sở hữu quyền sử dụng đất không có quyền sở hữu đối với những tài sản này. Mặt khác, người có quyền bề mặt chỉ có thể sử dụng đất để trồng cây, canh tác, xây dựng công trình và có quyền sở hữu đối với tài sản trên đất nhưng không có quyền sở hữu, định đoạt quyền sử dụng đất như chủ sở hữu.

3.3. Thực hiện quyền chuyển nhượng của chủ thể

Pháp luật đất đai quy định khá chặt chẽ và cụ thể việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong khi đó, pháp luật dân sự mới chỉ bao hàm những quy định chung về quyền bề mặt. Vì vậy, liệu có mâu thuẫn không nếu người có quyền bề mặt muốn chuyển nhượng nhưng người sở hữu quyền sử dụng đất không đồng ý cấp quyền bề mặt cho đối tượng mà người có quyền bề mặt muốn chuyển nhượng. Bởi lẽ, về cơ bản, quyền bề mặt vẫn là một vật quyền phụ thuộc.