1. Rủi ro khi người mua nhà xin nợ lại một khoản tiền ?

Thưa luật sư Luật sư của công ty Luật Minh Khuê, Tôi có 1 việc muốn nhờ luật sư tư vấn giúp: Tôi có căn nhà 40m, cấp 4 tại Quận Hai Bà Trưng, HN. Hiện đã thỏa thuận được với người mua về giá cả, tuy nhiên phía người mua không đủ tiền để trả hết nên muốn nợ lại 250 triệu cho tới khi xây xong móng.
Và nhờ tôi đi xin giấy phép xây dựng giúp vì họ ko am hiểu việc này. Vậy, nếu tôi chuyển nhượng căn nhà thì sẽ sang tên cho họ, như vậy số tiền nợ sẽ được thể hiện ở đâu cho đảm bảo tính chặt chẽ phòng việc rủi ro? Giá bán thỏa thuận là 2,8 tỷ.
Vậy tổng số tiền thuế trước bạ và thu nhập cá nhân sẽ là bao nhiêu? Có thể kê khai giảm giá bán để được mức phí đóng thấp nhất được không?
Mong luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp này. Xin chân thành cảm ơn!
Người hỏi: Huyendt

Trả lời:

Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi đến công ty. Về vấn đề của bạn công ty xin giải đáp như sau:

Thứ nhất, về đảm bảo số nợ:

Để đảm bảo quyền lợi trong khoản nợ này, bạn cần thể hiện rõ nội dung thiếu tiền của bên mua trong hợp đồng mua bán. Cụ thể:

Theo nguyên tắc, khi thực hiện việc mua bán nhà các bên cần thực hiện thông qua hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng tư hoặc phòng công chứng cấp huyện. Do vậy, trong trường hợp này để đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng mua bán trên bạn cần thực hiên tại văn phòng công chứng tư hoặc phòng công chứng cấp huyện. Trong đó, bạn thể hiện rõ nội dung liên quan đến giao dịch này đặc biệt là về nghĩa vụ thanh toán của hai bên cụ thể là số tiền mà bên mua đang thiếu. Như vậy, sau khi được xác nhận bởi công chứng viên, nội dung trên đã có giá trị pháp lý và nội dung trong đó được coi là chứng cứ khi có sự kiện pháp lý phát sinh nếu không bị tòa án tuyên bố vô hiệu. Mẫu hợp đồng mua bán nhà bạn tham khảo TẠI ĐÂY.

Thứ hai, về thuế và lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục mua bán nhà

Các loại thuế, phí, lệ phí phải nộp khi mua bán nhà đất gồm:

Người nộp thuế thu nhập cá nhân là người có thu nhập chịu thuế. Do đó, nếu các bên không có thỏa thuận gì khác thì việc nộp thuế thu nhập cá nhân do bên bán chịu trách nhiệm. Bên mua thường chỉ phải chịu các khoản lệ phí công chứng và lệ phí trước bạ.

1. Thuế thu nhập cá nhân:

Số thuế thu nhập cá nhân mà bên chuyển nhượng phải nộp căn cứ vào thuế suất và thu nhập của người đó. Cụ thể theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân

- 25% tính trên thu nhập chuyển nhượng áp dụng đối với các trường hợp xác định được chính xác thu nhập.

- 2% tính trên Tổng giá trị mua bán chuyển nhượng trên hợp đồng nhưng không thấp hợp giá theo khung giá nhà đất được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành hàng năm.

2. Các khoản phí, lệ phí bên nhận chuyển nhượng phải nộp:

- Lệ phí địa chính 0,15% giá trị chuyển nhượng

- Lệ phí trước bạ nhà đất: 0,5%

- Với giá hợp đồng là 2,8 tỷ, bạn sẽ phải nộp lệ phí công chứng là 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, theo Hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, tại Điều 3, Thông tư số 111/2013/TT-BTC Hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập cá nhân thì bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng này nếu có đủ điều kiện sau:

" b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

b.1.1.1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.1.1.2) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

b.1.1.3) Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.1.3) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó."

Thứ ba, về việc kê khai giảm giá bán

Căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, các loại phí dựa vào giá trao đổi giữa hai bạn. Tuy nhiên, căn cứ tính thuế, lệ phí cũng như quyền lợi của bạn được thể hiện trong hợp đồng mua bán đồng thời quyền và nghĩa vụ của các bên cũng sẽ được đảm bảo theo nội dung trên. Vì vậy, nếu có sự gian dối trong việc kê khai thì chính bạn đã tạo ra những bất lợi pháp lý sau này nếu có tranh chấp.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn, xin đảm bảo tất cả những thông tin tư vấn hoàn toàn đúng theo tinh thần pháp luật. Chúng tôi rất mong nhận được hồi âm của bạn về vấn đề này và luôn sẵn sàng trao đổi những thông tin cần thiết. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty tư vấn của chúng tôi. Trân trọng./

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

2. Tư vấn các loại thuế và lệ phí khi mua nhà ở ?

Thưa Công ty Luật Minh Khuê, em có câu hỏi muốn được tư vấn: Em đang chuẩn bị mua 1 căn nhà trị giá 520.000.000 đồng. Em muốn hỏi khi em là người mua thì em có phải chịu thuế và phí gì không ạ? Và mức thuế là bao nhiêu? Nếu như em phải đóng thuế thu nhập cá nhân thì tính thuế thu nhập cá nhân thế nào ạ?
Em xin cảm ơn !

Tư vấn các loại thuế và lệ phí khi mua nhà ở ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi : 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật hiện nay các khoản phí, lệ phí khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất gồm:

Thứ nhất, Thuế thu nhập cá nhân.

Khi có hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì bên bán phải nộp thuế TNCN còn bên mua phải nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, 2 bên cũng có thỏa thuận về việc nộp thuế TNCN, cụ thể bên mua có thể thỏa thuận nộp thuế TNCN thay cho bên bán. Pháp luật có quy định về nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản tại Điều 3 L
uật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 số 04/2007/QH12:

"Điều 3. Thu nhập chịu thuế

Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 của Luật này:...

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản."

Là bên mua nhà, nộp thuế thu nhập cá nhân là nghĩa vụ mà có thể bạn sẽ phải thực hiện.

Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân quy định như sau:

“Điều 12. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất. Về cách tính thuế thu nhập cá nhân pháp luật có quy định đầy đủ và rõ ràng.

1. Giá chuyển nhượng

a) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Uỷ ban nhân (x) với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

c) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định.

2. Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

3. Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

4. Cách tính thuế

a) Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

=

Giá chuyển nhượng

x

Thuế suất 2%

b) Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.”

Điều 18. Sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 15 Thông tư số 111/2013/TT-BTC như sau:

“c) Đối với trúng thưởng trong các hình thức cá cược, đặt cược là toàn bộ giá trị giải thưởng vượt trên 10 triệu đồng mà người tham gia nhận được chưa trừ bất cứ một khoản chi phí nào.”

Như vậy, Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Giá chuyển nhượng)

Ngoài ra, căn cứ theo Khoản 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007: “Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất” sẽ được miễn thuế.

Thứ hai, Lệ phí trước bạ.


Thông tư 301/2016/TT-BTC lệ phí trước bạ quy định:

Điều 4. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

1. Nhà, đất mức thu là 0,5%.

Căn cứ vào quy định trên, là bên mua không thuộc các trường hợp ngoại lệ quy định tại Điều 4 Thông tư 301/2016/TT-BTC lệ phí trước bạ bạn có nghĩa vụ đóng lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá trị ghi trong hợp đồng. Cụ thể:

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = (Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ) x (Mức lệ phí trước bạ)

Giá trị đất = (diện tích đất) x (giá đất). Mỗi địa phương quy định giá đất khác nhau

Số tiền lệ phí trước bạ của bạn = (Diện tích đất) x( Giá đất) x 0,5%

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Mua lại chung cư vay gói 30 nghìn tỷ( nhà ở xã hội) cần phải đáp ứng điều kiện gì ?

3. Tư vấn thủ tục mua nhà ở Hà Nội ?

Kính chào Luật Minh Khuê, em có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Em muốn mua một ngôi nhà ở Hà Nội. Chủ nhà thì ở Miền Nam họ nói là không có thời gian nên để em làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, còn họ chỉ đến ký thôi. Vậy thì em cần phải làm những gì ạ ?
Em xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: T.A

Tư vấn thủ tục mua nhà ở Hà Nội ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Theo quy định của pháp luật thì thủ tục mua bán nhà gồm các bước sau:

Bước 1: Các bên chuẩn bị hồ sơ mua bán nhà và ký Hợp đồng mua bán tại cơ quan công chứng. Có thể là phòng công chứng nhà nước hoặc văn phòng công chứng tư.

Bước 2: Bên mua nộp hồ sơ kê khai đóng lệ phí trước bạ tại Chi cục thuế cấp quận, huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 3: Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của UBND cấp quận/huyện. (Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của UBND cấp tỉnh).

Bước 4: Căn cứ vào hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

Bước 5: Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.

Bước 6: Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Thời gian làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính vào thời gian chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.

Theo đó trường hợp của bạn, để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bạn thì chủ nhà ra Hà Nội đi làm các nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế. Vì vậy, để việc mua bán nhà diễn ra thuận lợi thì cần phải có sự hợp tác của cả hai phía.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cám ơn bạn đã lựa chọn và tin tưởng Công ty Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Bán đất đai thuộc sở hữu của công ty có cần đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản hay không ?

4. Mua nhà khi chủ sở hữu đất đã mất thực hiện thủ tục như thế nào ?

Thưa luật sư, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Tôi dự định mua một căn nhà 3x9 (1 trệt 1 lầu) ở Quận 12. Tuy nhiên, căn nhà trên nằm trên thửa đất kê khai 99. Chủ sở hữu thửa đất đã mất từ lâu. Hiện có rất nhiều căn nhà đã được xây kiên cố (trệt, 1,2,3 lầu) trên thửa đất đó.
Vậy, với căn nhà tôi dự định mua, tôi và bên bán phải thực hiện những loại giấy tờ gì để đảm bảo quyền lợi cho người mua là tôi?
Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê. Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này. Kính thư!
Người thư: Kận Kính

Mua nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý những gì?

Tư vấn thủ tục mua bán nhà đất - Ảnh minh họa

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chuyên mục tư vấn pháp luật của công ty chúng tôi. Câu hỏi của bạn được chúng tôi trả lời như sau:

Theo quy định của pháp luật dân sự, di sản thừa kế bao gồm "tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác" và được phân chia theo di chúc hoặc theo pháp luật. Căn nhà bạn đang muốn nhận chuyển nhượng chính là di sản thừa kế của người đã chết. Chính vì thế, việc đầu tiên khi muốn nhận chuyển nhượng căn nhà này, bạn phải xác thực người đã chết có để lại di chúc hay không, ai là người có quyền hưởng di sản thừa kế của người đã chết?

Trường hợp thứ nhất, người đã chết để lại di chúc trong đó chỉ định người được hưởng di sản thừa kế là căn nhà bạn đang muốn mua thì bạn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng căn nhà với người đã được chỉ định này.

Trường hợp thứ hai, người đã chết không để lại di chúc thì phần tài sản để lại sẽ được chia cho các đồng thừa kế. Theo quy định tại Điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015 thì:

Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Các đồng thừa kế phải tiến hành phân chia di sản thừa kế và khi những người này cùng đồng ý chuyển nhượng ngôi nhà này thì bạn sẽ là người được nhận chuyển nhượng.

Lưu ý, trong cả hai trường hợp trên, việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng căn hộ trên được thực hiện sau khi người hưởng di sản thừa kế khai nhận di sản thừa kế theo đúng quy định của pháp luật và hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn 1900.6162. Trân trọng!

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ chung cư với giá lỗ?

5. Mua nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý những gì ?

Xin chào Luật sư Minh KHuê! tôi đang có dự định mua một căn nhà đang được xây dựng ở tại Quận 1 , tp. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, hiện tại tôi chưa biết cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy tờ gì? Cần phải lưu ý gì ? Với giao dịch này để tránh rủi ro ?
Vậy nhờ Luật Sư tư vấn, cảm ơn Luật sư!

Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

1. Về chủ đầu tư dự án:

Người mua cần phải tìm hiểu các thông tin sau về chủ đầu tư:

- Trước hết cần xác định chủ đầu tư phải đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh bất động sản được thể hiện trên giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản.

- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

- Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

2. Về đối tượng của hợp đồng (Bất động sản hình thành trong tương lai):

Tài sản hình thành trong tương lai cần phải đáp ứng các điều kiện sau:

+ Có giấy tờ về quyền sử dụng đất,

+ Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt,

+ Có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng,

+ Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

+ Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

3. Thanh toán tiền mua nhà hình thành trong tương lai:

Việc thanh toán tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được thực hiện theo các giai đọan sau:

Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng,

Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng (trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng)

Trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua.

Bên cạnh đó, với tư cách là bên mua bạn cũng cần biết về quyền lợi của mình trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: có quyền yêu cầu bên bán mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình.

Có quyền​ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi, mọi vướng mắc bạn có thể liên hệ đến tổng đài 1900.6162 để được tư vấn

Trân trọng cảm ơn

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài khi sinh sống và làm việc tại Việt Nam ?