1. Kinh doanh Bất động sản là gì ?

Theo khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014, Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.i

Kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các nguyên tắc như sau:

– Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.

– Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

– Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.

– Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh

Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản (sau đây gọi là bất động sản) bao gồm:

– Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

– Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;

– Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

– Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

3. Các hành vi bị cấm khi kinh doanh Bất động sản

– Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản.

– Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản.

– Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.

– Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.

– Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

– Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định.

– Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.

4. Đầu tư kinh doanh bất động sản là gì ?

Đầu tư kinh doanh BĐS là việc các tổ chức, cá nhân kinh doanh tự bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê, thực hiện dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ sàn giao dịch BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS mua nhằm mục đích lợi nhuận.

Trên thực tế, đầu tư kinh doanh BĐS có thể được thực hiện dưới hai hình thức là đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp. Đầu tư trực tiếp là việc nhà đầu tư sử dụng vốn để tạo lập tài sản và đưa tài sản đó lưu thông trên thị trường và kiếm lợi nhuận. Ngược lại, đầu tư gián tiếp là đầu tư vào những BĐS sẵn có trên thị trường để kiếm lợi nhuận thông qua chênh lệch giá.

5. Đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản

Dự án đầu tư kinh doanh BĐS có một số đặc điểm cơ bản sau:

Thứ nhất, đầu tư kinh doanh BĐS là ngành nghề kinh doanh có điều kiện được thực hiện gắn liền với QSDĐ của chủ thể là chủ đầu tư cùng điều kiện là thông qua sự cho phép của Nhà nước. Các chủ thể có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật (hay gọi là chủ đầu tư) thực hiện dự án bằng cách bỏ vốn xây dựng dự án BĐS (đầu tư trực tiếp) hoặc bỏ vốn để thực hiện đầu tư vào các dự án BĐS đã có sẵn và nắm giữ phần vốn góp hay cổ phần của mình (đầu tư gián tiếp). Trong đó, đối với đầu tư trực tiếp, chủ đầu tư phải có được QSDĐ hợp pháp thông qua hình thức được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trước khi thực hiện dự án.

Thứ hai, dự án đầu tư kinh doanh BĐS cũng là một bất động sản, được xây dựng trên một địa bàn lãnh thổ nhất định. Bởi: BĐS bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật. Và, dự án đầu tư là tài sản gắn liền với đất, được xây dựng trên một diện tích đất cụ thể, tại một địa điểm cụ thể và mang tính địa phương. Thêm vào đó, chủ đầu tư còn được thể hiện quyền sở hữu của mình đối với dự án dưới dạng giấy tờ chứng nhận đầu tư và hồ sơ liên quan.

Thứ ba, dự án đầu tư kinh doanh BĐS yêu cầu nguồn vốn đầu tư lớn và thực hiện dài hạn, dẫn đến, thời gian thu hồi vốn chậm. Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi vốn đầu tư lớn từ chủ đầu tư và các nguồn huy động vốn khác để thực hiện các dự án như: khu đô thị, khu nhà ở, khu công nghiệp,.. – những nơi đóng vai trò là nơi ở và hoạt động sản xuất của người dân. Vì vậy mà quy mô dự án thường vừa và lớn, dẫn đến cần nguồn vốn nhất định và lâu dài bởi không chỉ huy động vốn trong quá trình hoàn thiện dự án mà còn sử dụng trong quá trình mua bán, cho thuê; tính thanh khoản thị trường kém làm cho chủ đầu tư khó khăn trong việc thu hồi vốn.

6. Pháp luật một số nước về kinh doanh bất động sản.

Ở các nước khác nhau, với điều kiện kinh tế chính trị xã hội khác nhau, thì hình thức của việc điều chỉnh pháp luật đối với giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS cũng có sự khác nhau. Có quốc gia điều chỉnh pháp luật đối với giao dịch về đất đai trong một văn bản pháp lý riêng, toàn bộ các nội dung có liên quan đến giao dịch đất đai được quy định trong một văn bản luật, như Thuỵ Điển quy định trong Bộ luật Đất đai. Có những quốc gia việc điều chỉnh quan hệ mua bán, chuyển nhượng đất đai hay QSDĐ được thể hiện trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau, thuộc các chuyên ngành khác nhau, như Trung Quốc, Việt Nam. Hầu hết các nước đều có hệ thống pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến BĐS, đất đai, giao dịch bất động sản, các hoạt động dịch vụ về BĐS, nhưng không có nước nào có Luật Kinh doanh BĐS, cụ thể là: Phi-líp-pin có Luật mua bán BĐS, Ma-lai-xi-a có luật về mua bán đất đai, In-đô-nê-xi-a thì có luật đất đai điều tiết cả các nội dung liên quan đến mua bán BĐS và các dịch vụ trong kinh doanh BĐS, Hàn Quốc có Luật cấp phép hành nghề môi giới BĐS và khai báo giao dịch BĐS, Úc và Newzealand có Luật môi giới BĐS, Hà Lan có Luật về giao dịch BĐS, Mỹ thì có luật về cấp phép hành nghề BĐS, Anh Quốc thì có Luật Đăng ký đất đai và Luật về người môi giới BĐS, Thụy Điển có Luật về môi giới BĐS, Liên bang Đức thì có Luật Đăng ký địa chính,...

Trên thế giới, những nước có nghị viện thành viên AIPO và CHLB Đức thì xác định đối tượng BĐS được đưa vào kinh doanh bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng. Ở Campuchia, luật đất đai quy định BĐS được đưa vào giao dịch trên thị trường bao gồm đất đai, nhà ở và công trình xây dựng trên lãnh thổ quốc gia. BĐS được phép mua bán là những BĐS thuộc sở hữu tư nhân và các loại BĐS riêng của Nhà nước. Các tài sản công của Nhà nước không được phép mua bán, chuyển nhượng. Nhìn chung nhiều nước trên thế giới cũng như ở Việt Nam đều quy định đất đai và các tài sản trên đất khi đưa vào kinh doanh, giao dịch thường có hai loại chủ yếu là đất đai (QSDĐ) và nhà ở, công trình xây dựng.

Trước đây, trong đầu tư kinh doanh BĐS, ở hầu hết các nước thường có sự khác biệt trong việc đầu tư kinh doanh bất động sản giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, nói chung là hạn chế người nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đặc biệt là các nước có nền kinh tế chậm phát triển, những nước có nền kinh tế kế hoạch hóa, bao cấp nhiều của nhà nước thể hiện rõ là ở các nước Đông Âu và Trung Quốc. Tuy nhiên, đến nay với xu thế hội nhập quốc tế, toàn cầu hóa về thương mại, các nước đều mở cửa, khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài bỏ vốn thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trên đất nước mình, kể cả việc đầu tư thông qua hình thức mua bán bất động sản.

Ở hầu hết các nước, các giao dịch bất động sản của các tổ chức, cá nhân đều thực hiện thông qua Trung tâm, văn phòng môi giới bất động sản, nhà môi giới bất động sản độc lập hoặc các luật sư; việc thanh toán trong các giao dịch bất động sản đều thông qua ngân hàng. Tính chuyên nghiệp của thị trường được thể hiện thông qua một mạng lưới các trung tâm môi giới, tư vấn pháp luật, tư vấn giá cả, tư vấn mua bán bất động sản,... được hình thành nhằm hỗ trợ giao dịch bất động sản. Các nước tùy theo điều kiện, đặc điểm của mình có những quy định, mô hình riêng cho các hoạt động này. Ví dụ: ở Úc và Newzeland, Phần lớn bất động sản được bán qua đại lý (môi giới), thanh toán qua tài khoản uỷ thác. Các đại lý thực hiện các dịch vụ và hưởng hoa hồng. Các đại lý chỉ được thực hiện theo chức năng, thực hiện việc đàm phán thuyết phục khách hàng, lập hợp đồng dịch vụ được phép thu tiền cho thuê, thu tiền thế chấp đất hoặc tiền phải thu theo các điều khoản hợp đồng. Tất cả các loại đại lý đều phải được cấp phép, nếu chưa được cấp phép s không được nhận thù lao hoa hồng và mức phạt vi phạm tối đa là 100 đơn vị phạt (mỗi đơn vị là $100 Úc với cá nhân, và với tổ chức là $500 Úc, bị bỏ tù 1-2 năm).

7. Gợi mở cho Việt Nam

Khái quát chung cho thấy các nước đều rất quan tâm đến thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường nhà ở, vì đây là thị trường nhạy cảm liên quan trực tiếp đến nhu cầu thiết yếu về chỗ ở của người dân. Tuy có khác nhau, nhưng nhìn chung các nước đều có tương đối đồng bộ các văn bản quy phạm pháp luật để quản lý, tạo điều kiện thúc đẩy thị trường này hoạt động hiệu quả, lành mạnh, ổn định, có tính chuyên nghiệp cao và đều có xu hướng mở cửa, thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường. Ở Việt Nam, qua các giai đoạn phát triển, pháp luật về kinh doanh BĐS cũng dần nới lỏng các quy định về yêu cầu chuyển nhượng đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài. Nhằm phù hợp với xu hướng hội nhập quốc tế cũng như để thu hút vốn đầu tư vào xây dựng kết cấu hạ tầng quốc gia, Việt Nam cần hoàn thiện chặt chẽ các quy định của pháp luật, để vừa có thể kiểm soát chặt chẽ hoạt động chuyển nhượng vừa có thể tạo môi trường kinh doanh BĐS sôi động cho các chủ thể gồm cả các chủ thể trong nước cũng như các chủ thể nước ngoài có cơ hội tham gia vào thị trường

Luật Minh Khuê (tổng hợp và phân tích)