Mục lục bài viết

1. Hợp đồng mua bán nhà ở 

1.1 Định nghĩa về hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thoả thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thoả thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở.

1.2 Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở 

Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng mua bán tài sản theo quy định của pháp luật dân sự, do vậy hợp đồng mua bán nhà ở cũng có những đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản, cụ thể như sau:

- Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ: Bên mua và bên bán nhà ở đều có quyền nghĩa vụ đối nhau. Nghĩa là, khi bên bán đã nhận được một lợi ích vật chất từ bên mua nhà thì bên mua có nghĩa vụ chuyển giao nhà đúng cam kết. Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đã mua đúng thời hạn các bên đã thoả thuận đồng thời bên mua nhà ở có nghĩa vụ thanh toán khoản tiền mua nhà ở đúng thời hạn, địa điểm và phương thức mà các bên đã thoả thuận. Bên mua nhà cũng có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao đúng nhà được xác định là đối tượng của hợp đồng mà hai bên đã xác lập.

- Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có tính chất đền bù: Tính chất đền bù trong quan hệ này thể hiện trong việc người bán nhà nhận một khoản tiền nhất định theo giá cả đã cam kết thì bên mua nhà phải được xác lập quyền sở hữu đối với vật mua tương ứng với khoản tiền mà mình phải trả. Khoản tiền mà bên mua nhà phải trả cho bên bán nhà là khoản đền bù về việc mua bán nhà ở theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Hợp đồng mua bán nhà ở có đặc điểm đền bù nhằm để phân biệt với hợp đồng tặng cho nhà ở.

- Hợp đồng mua bán nhà là một loại hợp đồng ưng thuận: Ưng thuận là một đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và cũng là đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Kể từ thời điểm các bên đã thỏa thuận và thống nhất ý chí với nhau về những nội dung cơ bản của hợp đồng thì hợp đồng đó được coi là đã xác lập. Thời điểm xác lập của hợp đồng mua bán nhà ở là thời điểm mà hợp đồng được công chứng, đây là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với nhau giữa bên bán và bên mua nhà ở, không phụ thuộc vào việc đã chuyển giao hay chưa chuyển nhà ở.

- Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu nhà ở của bên bán sang cho bên mua: Trong quan hệ mua bán, người bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà và quyền sở hữu nhà về phương diện pháp lý cho người mua. Bản chất của việc mua bán nhà là chấm dứt quyền sở hữu tài sản đối với nhà đem bán của chủ sở hữu đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu đối với nhà của người mua. Người mua muốn được sở hữu nhà thì phải có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán nhà một giá trị tương đương với diện tích nhà ở đó. Đây là đặc điểm khác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở với hợp đồng cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

2. Điều kiện của các chủ thể khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở

2.1 Đối tượng giao dịch (Căn nhà)

Căn cứ theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 thì nhà ở khi tham gia vào giao dịch mua bán cần phải đáp ứng các điều kiện như sau:

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật hiện hành: Hiểu đơn giản là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất - do Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Mà thông thường người dân còn gọi là "sổ hồng".

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà có thời hạn.

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

2.2 Điều kiện của bên bán

Căn cứ theo quy định tại Điều 119 Luật nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện của bên bán nhà, cụ thể như sau:

- Bên bán phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch bán nhà theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự;
- Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch bán nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.

2.3 Điều kiện của bên mua nhà 

Bên mua nhà cần đáp ứng các điều kiện như sau:

- Nếu bên mua là cá nhân thì phải có điều kiện sau: có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
- Nếu bên mua nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập.

3. Trình tự, thủ tục mua bán nhà ở và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở 

3.1 Về trình tự và thủ tục 

Điều 120 Luật nhà ở năm 2014 quy định về trình tự và thủ tục thực hiện giao dịch mua bán nhà ở, cụ thể như sau:

- Bước 1: Ký hợp đồng mua bán nhà

  • Các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở phải có các nội dung cơ bản - quy định tại Điều 121 Luật nhà ở năm 2014.
  • Hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng, chứng thực.  Việc công chứng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng (Phòng công chứng; Văn phòng công chứng); việc chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

- Bước 2: Đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

  • Sau khi ký Hợp đồng mua bán nhà, sẽ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng). Hai bên mua bán có quyền thỏa thuận để một bên (bên mua hoặc bên bán) có trách nhiệm thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; 

     Ví dụ: Ông A bán căn nhà số XXX thuộc quyền sở hữu của mình cho ông B. Trong Hợp đồng mua bán nhà, hai bên thỏa thuận bên mua (ông B) sẽ là người nộp hồ sơ, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận, sang tên qua ông B. Tương ứng với thỏa thuận này, hai bên đồng thời thỏa thuận việc ông A giao bản chính giấy tờ nhà cho ông B (để ông B đi nộp).

  • Trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
  • Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.

Lưu ý:
- Khi mua bán nhà các bên phải đóng các loại thuế, phí liên quan theo quy định (có thể thỏa thuận bên nào đóng thuế). 
- Các bên cũng cần có các giấy tờ sau: CMND hoặc Căn cước; Hộ khẩu, Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).

3.2 Về nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở

Điều 121 Luật nhà ở năm 2014 quy định Hợp đồng mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản, bao gồm các nội dung sau đây:
- Họ và tên của các bên (bên mua và bên bán)
- Đặc điểm của nhà ở mua bán và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Ghi chú: Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
- Giá mua bán nhà ở; trường hợp mua bán nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền;
- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở (nếu là mua xây mới); 
- Cam kết của các bên;
- Các thỏa thuận khác;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên. Nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Thông thường, tại Phòng công chứng đã luôn có sẵn mẫu hợp đồng mua bán nhà. Các bên chỉ cần cung cấp thông tin, nội dung mà mình đã thỏa thuận, để nhân viên phòng công chứng nhập vào máy và in ra. Tuy nhiên dù là trường hợp nào, thì các bên cần phải xem xét thật kỹ từng điều khoản của hợp đồng, phải bảo đảm hiểu rõ và chính xác từng câu, chữ trước khi ký.

3.3 Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở
    

Căn cứ theo quy định tại Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 quy định như sau:
- Việc công chứng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

Luật Minh Khuê