Tác giả:: Ngày 21/10/2008, anh Trực cho anh Thái xem giấy tờ nhà gồm: hợp đồng gốc của chị Hà với chủ đầu tư, hợp đồng ủy quyền của chị Hà cho chị Hương, hợp đồng ủy quyền của chị Hương cho anh Trực, các phiếu thu do anh Trực đi đóng tiền theo đợt cho chủ đầu tư. Anh Thái đã quyết định đặt cọc số tiền là 150 triệu để thực hiện việc mua bán. Anh Trực nhận tiền và tự tay viết Bản thỏa thuận đặt cọc. Trong bản thỏa thuận Trực cam kết đây là nhà của mình, đã thanh toán đầy đủ với chủ đầu tư và sẽ giúp bên mua hoàn tất các thủ tục sang tên sổ đỏ, và còn ghi rõ: nếu bên mua không mua nữa thì mất toàn bộ số tiền đặt cọc, nếu bên bán không bán nữa thì mất gấp đôi số tiền đặt cọc. Sau 5 ngày kể từ ngày đặt cọc, anh Trực cùng chị Hương đến nhà anh Thái thông báo không bán nhà nữa và trả lại anh Thái 150 triệu.
Anh Thái yêu cầu anh Trực trả 150 triệu tiền phạt cọc nhưng Trực không trả. Anh Thái yêu cầu Tòa án buộc anh Trực phải trả 150 triệu tiền phạt cọc và lãi suất của số tiền này kể từ ngày 26/10/2008 đến thời điểm xét xử sơ thẩm theo lãi suất của Ngân hàng nhà nước Theo anh Trực trình bày: căn hộ này thuộc dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở để bán cho cán bộ chiến sĩ báo ANTĐ là của chị Hà mua của Công ty cổ phần X. Chị Hà kí hợp đồng ủy quyền cho chị Hương. Chị Hương và anh Trực là bạn nên khi anh Trực cho chị Hương vay 200 triệu, chị Hương đã đưa cho anh Trực 2 hợp đồng: hợp đồng gốc của chị Hà với chủ đầu tư, hợp đồng ủy quyền của chị Hà cho chị Hương.
Tháng 10/2008 do cần tiền mà chị Hương chưa có tiền trả nên được sự đồng ý của chị Hương, anh Trực đã rao bán căn hộ. Khi hai bên lập hợp đồng đặt cọc thì chị Hương đang đi công tác nên không liên lạc được. Anh trực cam kết trong hợp đồng đây là nhà của mình để việc bán nhà được thuận tiện. Giải quyết vụ việc theo quy định của pháp luật?
Xin chân thành cảm ơn!
>> Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162
Trả lời:
Điều 583 Bộ luật dân sự 2005 (thay thế bởi: Bộ luật dân sự năm 2015) quy định:
Điều 583. Uỷ quyền lại
Bên được uỷ quyền chỉ được uỷ quyền lại cho người thứ ba, nếu được bên uỷ quyền đồng ý hoặc pháp luật có quy định.
Hình thức hợp đồng uỷ quyền lại cũng phải phù hợp với hình thức hợp đồng uỷ quyền ban đầu.
Việc uỷ quyền lại không được vượt quá phạm vi uỷ quyền ban đầu.
Căn cứ theo quy định trên, anh Thái là người được ủy quyền lại và có các nghĩa vụ của bên được ủy quyền theo Điều 584 BLDS
Điều 584. Nghĩa vụ của bên được uỷ quyền
Bên được uỷ quyền có các nghĩa vụ sau đây:
1. Thực hiện công việc theo uỷ quyền và báo cho bên uỷ quyền về việc thực hiện công việc đó;
2. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện uỷ quyền về thời hạn, phạm vi uỷ quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi uỷ quyền;
3. Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc uỷ quyền;
4. Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc uỷ quyền;
5. Giao lại cho bên uỷ quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc uỷ quyền theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật;
6. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này.
Ngoài ra, Điều 358 BLDS cũng quy định:
Điều 358. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Trong trường hợp này, dù được ủy quyền lại nhưng anh Trực đã gian dối khi nói rằng nhà đó là tài sản của mình, vi phạm phạm vi ủy quyền. Ngoài ra, theo điều 358, anh Trực là người nhận đặt cọc do đó, khi chủ sở hữu nhà từ chối việc thực hiện hợp đồng, anh Trực phải trả cho anh Thái (bên đặt cọc) số tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (trong trường hợp này là mất gấp đôi so với số tiền đặt cọc, có nghĩa là anh Trực phải trả cho anh Thái 300 triệu đồng). Đồng thời, nếu chứng minh được người nhận tiền cọc có lỗi thì anh Thái có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có).
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật nhà ở trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!
