Bên bán nhà hình thành trong tương lai bàn giao nhà được thu 100% giá trị?

1. Bên bán nhà ở hình thành trong tương lai bàn giao nhà được thu 100% giá trị?

Nhà ở hình thành trong tương lai là thuật ngữ thường được sử dụng trong lĩnh vực bất động sản để mô tả các dự án xây dựng nhà ở mà việc hoàn thành và bàn giao các căn nhà đó cho khách hàng được dự kiến trong tương lai, thường là từ vài tháng đến vài năm sau khi giao dịch được ký kết.Trong các dự án nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng thường đặt mua hoặc thuê mua căn nhà trước khi dự án được hoàn thành hoặc trước khi các căn nhà thực sự được xây dựng. Các căn nhà trong dự án này thường được thiết kế và quy hoạch trước, và việc xây dựng sẽ được thực hiện sau đó theo kế hoạch và tiến độ cụ thể.

Việc thanh toán trong quá trình mua nhà ở hình thành trong tương lai là một phần quan trọng của quy trình giao dịch bất động sản, và điều này được quy định cụ thể tại Điều 57 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014. Theo quy định này, việc thanh toán được phân chia thành nhiều đợt, với mỗi đợt đều có mức thanh toán cụ thể.

Lần thanh toán đầu tiên không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng. Điều này nhằm đảm bảo rằng bên mua hoặc bên thuê mua có thể tiến hành thanh toán một phần nhỏ của giá trị tổng cộng, đồng thời cũng đảm bảo rằng bên bán hoặc bên cho thuê mua có nguồn tài chính ban đầu để tiếp tục quá trình xây dựng hoặc chuẩn bị bất động sản.

Các lần thanh toán tiếp theo sau đó sẽ phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản. Tuy nhiên, tổng số tiền đã thanh toán cho đến khi nhà chưa được bàn giao không vượt quá 70% giá trị hợp đồng. Điều này đảm bảo rằng bên mua hoặc bên thuê mua không phải chịu áp lực tài chính quá lớn trước khi bất động sản được hoàn thiện và bàn giao.

Trong trường hợp bên bán hoặc bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổng số tiền thanh toán không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng. Điều này là để đảm bảo rằng các quy định về việc thanh toán được áp dụng đồng đều cho cả các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài.

Nếu bên mua hoặc bên thuê mua chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì bên bán hoặc bên cho thuê mua chỉ được thu không quá 95% giá trị hợp đồng. Phần còn lại của giá trị hợp đồng sẽ được thanh toán sau khi bên mua được cấp giấy chứng nhận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này giúp đảm bảo rằng bên mua sẽ không phải chịu rủi ro không cần thiết trước khi đảm bảo mọi thủ tục pháp lý cần thiết được hoàn tất. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng phải cam kết sử dụng tiền ứng trước từ khách hàng theo mục đích đã thỏa thuận. Điều này đảm bảo rằng tiền ứng trước được sử dụng một cách hợp lý và minh bạch.

Cuối cùng, nếu bên bán đã bàn giao nhà cho bên mua nhưng bên mua chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì bên bán chỉ được thu không quá 95% giá trị hợp đồng. Phần còn lại của giá trị hợp đồng sẽ được thanh toán khi bên mua nhận được giấy chứng nhận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này đảm bảo rằng cả hai bên đều tuân thủ đúng quy định pháp luật và bảo vệ quyền lợi của mình một cách công bằng.

2. Điều kiện đảm bảo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một quy trình phức tạp và cần phải tuân thủ nhiều điều kiện và quy định để đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong quá trình giao dịch. Theo quy định tại khoản 2 của Điều 7 trong Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, các điều kiện cụ thể cần được thỏa mãn như sau:

Trước hết, việc lập hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở phải tuân thủ đúng các quy định được đề ra tại Điều 6 của Nghị định trên. Điều này đảm bảo rằng mọi giao kèo được thực hiện theo đúng quy trình pháp lý và không gây ra tranh chấp sau này. Đối với các hợp đồng đã được ký trước ngày hiệu lực của Nghị định, việc có hợp đồng đã ký kết là bắt buộc, nhằm đảm bảo tính minh bạch và rõ ràng trong quá trình chuyển nhượng.

Tiếp theo, hợp đồng này chỉ có thể được chuyển nhượng khi nhà hoặc công trình xây dựng thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cùng tài sản khác liên quan. Điều này đảm bảo rằng việc chuyển nhượng không gây ra bất kỳ vấn đề pháp lý nào liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng đất.

Hơn nữa, hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở phải được thực hiện trong điều kiện không có tranh chấp hoặc khiếu kiện nào. Điều này là cực kỳ quan trọng để đảm bảo tính ổn định và an toàn pháp lý cho cả hai bên tham gia giao dịch.

Cuối cùng, nhà hoặc công trình xây dựng được đề cập trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua không được kê biên hoặc thế chấp mà không có sự đồng ý từ bên nhận thế chấp. Điều này bảo đảm rằng việc chuyển nhượng không ảnh hưởng đến quyền lợi của bên thứ ba và không gây ra vấn đề phức tạp liên quan đến tài sản.

Tổng quát, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đòi hỏi sự chặt chẽ và cẩn thận trong việc tuân thủ các điều kiện và quy định pháp luật, nhằm đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong quá trình giao dịch.

3. Giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở được thanh toán tối đa bao nhiêu với nhà ở hình thành trong tương lai?

Trong quá trình mua bán hoặc thuê mua bất động sản trong dự án nhà ở hình thành trong tương lai, việc thanh toán được điều chỉnh một cách cụ thể để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho cả hai bên tham gia giao dịch. Theo quy định tại Điều 57 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, việc thanh toán được thực hiện theo các nguyên tắc sau:

Đầu tiên, việc thanh toán được phân chia thành nhiều lần, với lần đầu tiên không vượt quá 30% giá trị hợp đồng. Điều này nhấn mạnh vào việc giảm bớt áp lực tài chính đối với bên mua, đồng thời đảm bảo rằng họ chỉ phải thanh toán một phần nhỏ của tổng giá trị trước khi nhận được bất động sản.

Các lần thanh toán tiếp theo sẽ phải tuân thủ tiến độ xây dựng bất động sản, nhưng tổng số không vượt quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà hoặc công trình xây dựng cho khách hàng. Điều này mang lại sự cân nhắc và đảm bảo rằng việc thanh toán phản ánh chính xác tiến độ của dự án và độ hoàn thiện của bất động sản.

Trong trường hợp bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổng số thanh toán không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng. Điều này là một biện pháp bảo vệ lợi ích của bên mua, đặc biệt là khi bên bán có sức mạnh tài chính lớn hơn và có thể tạo áp lực lên quyết định thanh toán của bên mua.

Ngoài ra, việc thanh toán cũng phải tuân thủ quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Trong trường hợp bên mua chưa nhận được Giấy chứng nhận này, bên bán chỉ được thu không quá 95% giá trị hợp đồng; phần còn lại sẽ được thanh toán sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua.

Đồng thời, quy định rõ ràng rằng chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết, đảm bảo rằng các khoản tiền được sử dụng đúng theo tiến độ xây dựng và không bị lạm dụng.

Tất cả những quy định này nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi của cả hai bên tham gia giao dịch và đảm bảo rằng việc thanh toán diễn ra một cách công bằng và hợp lý, đồng thời giảm thiểu rủi ro pháp lý và tài chính trong quá trình giao dịch. Như vậy, quá trình thanh toán trong mua bán nhà ở trong dự án nhà ở hình thành trong tương lai được điều chỉnh một cách cẩn thận và chi tiết để đảm bảo sự ổn định và minh bạch cho thị trường bất động sản.

Trên đây là toàn bộ thông tin mà chúng tôi đưa ra về vấn đề này, quý khách có thể tham khảo thêm bài viết liên quan cùng chủ đề của Luật Minh Khuê như: Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai? Nếu quý khách có nhu cầu cần tư vấn pháp luật liên quan thì hãy liên hệ với chúng tôi qua hotline 19006162 hoặc email lienhe@luatminhkhue.vn. Trân trọng./.