Mục lục bài viết

 

1. Nhà xây mới (HOUSING STARTS) là gì?

Nhà xây mới (HOUSING STARTS) là cấp phép trong lĩnh vực nhà ở cho phép xây dựng mới nhà ở đơn gia đình và đa gia đình. Số lượng nhà xây mới đo lường nhu cầu xây nhà ở thế chấp, là một trong mười hai chỉ số kinh tế có tính dự báo thiết lập bởi Bộ Thương mại Hoa Kỳ.

 

2. Vì sao cần quan tâm đến các vấn đề về Nhà xây mới (HOUSING SRARTS) ?

Hiện nay số liệu về mua bán HOUSING STARTS được quan tâm nhiều dưới góc độ kinh kinh tế, đặc biệt đối với cơ quan thông kế về giao dịch kinh doanh không gian ở tại Hoa Kỳ. Tại Việt Nam, thuật ngữ này thường được hiểu là việc mua bán các công trình nhà ở, các khu chung cư,... Vì vậy, khi cá nhân muốn thực hiện mua bán nhà ở, cần nắm rõ được các quy định pháp luật về vấn đề này nhằm thuận lợi hơn trong quá trình giao dịch và tránh được các thiệt hại khi thực hiện. Cụ thể pháp luật có quy định cụ thể lĩnh vực này tại các văn bản pháp luật như sau:

- Luật Nhà ở năm 2014;

- Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;

 

3. Điều kiện để thực hiện việc mua bán Nhà xây mới tại Việt Nam hiện nay như thế nào ?

Thực hiện việc mua bán không gian ở tại Việt Nam phù hợp với thuật ngữ HOUSING STARTS là chung cư, được quy định cụ thể tại khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 :

"Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh".

Các cá nhân tham gia vào giao dịch này cần có đủ các điều kiện theo quy định của luật.

Theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014 bao gồm các điều kiện sau:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp luật quy định;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Một số các trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận, bao gồm:

- Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

- Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

- Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

- Nhận thừa kế nhà ở;

- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định trên đều được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, việc mua bán nhà xây mới cần phải đáp ứng các điều kiện của quy định pháp luật: có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, không bị tranh chấp khiếu nại, đang trong thời hạn sử dụng; không bị kê biên thi hành án, không bị kê biên để đảm bảo thi hành quyết định hành chính; không bị thu hồi, giải tỏa, phá dỡ.

Trên đây là các điều kiện pháp lý của đối tượng mua bán là nhà ở, trung cư, bên cạnh đó cũng cần xem xét các chủ thể tham gia vào giao dịch này. Theo Điều 119 Luật Nhà ở 2014 quy định rõ về các điều kiện của các bên tham gia giao dịch nhà ở:

" 1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

2. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:

a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

3. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản."

Như vậy, có thể thấy luật pháp đã quy định rất rõ về các điều kiện của cả bên mua và bên bán. Trong đó:

* Bên mua: Là cá nhân có đủ năng lực hành vi dân sự theo Bộ luật dân sự 2015 ( người từ đủ 18 tuổi trở lên, không thuộc trường hợp mất năng lực hành vi dân sự) có thể là cá nhân hoặc tổ chức có tư cách pháp nhân theo quy định của Luật Doanh nghiệp 2020. Không bắt buộc phải đăng kí thường trú tại địa chỉ có nhà ở. Nếu là cá nhân mang quốc tịch nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc phải có đăng kí tạm trú hoặc thường trú taị nơi có nhà ở.

* Bên bán: là chủ sở hữu nhà ở theo pháp luật (bao gồm: chủ sở hữu chính thức; người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giadịch về nhà ở). Có đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định pháp luật dân sự.

Khi không đủ các điều kiện phù hợp trên các chủ thể sẽ không được phép tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở, các hành vi cố tình vi phạm sẽ dẫn tới hợp đồng vô hiệu và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

 

4. Thực hiện các thủ tục mua bán Nhà xây mới tại Việt Nam khi nào ?

Các sản phẩm kinh doanh là bất động sản như căn hộ, trung cư cần phải tuân theo các thủ tục pháp luật khi các chủ thể đã đủ điều kiện và cùng muốn có nhu cầu thực hiện giao dịch. Thủ tục này thường được thực hiện qua các bước sau:

- Bước 1: Lập hợp đồng mua bán trung cư: Hai tự thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà chung cư sau khi đã thỏa thuận hai bên ký kết hợp đồng và Công chứng chứng thực hợp đồng mua bán nhà chung cư. Hồ sơ đề nghị công chứng hợp đồng mua bán chung cư bao gồm: các giấy tờ tùy thân của hai bên; phiếu đề nghị công chứng; hợp đồng mua bán nhà chung cư theo thỏa thuận của hai bên. Hồ sơ này được thành lập kể từ ngày hai bên thỏa thuận và lập thành hợp đồng mua bán nhà chung cư.

Bước 2:

+ Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm: Đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất (theo mẫu); Hợp đồng mua bán nhà chung cư (có công chứng); Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đối với căn hộ trong nhà chung cư; Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng(có chứng thực); Tờ khai lệ phí trước bạ; Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

+ Thực hiện không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

 

5. Thực hiện việc chứng nhận hợp đồng mua bán Nhà xây mới tại Việt Nam tại đâu ?

- Thực hiện công nhận tính pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở tại: các tổ chức công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có nhà đất (Tổ chức công chứng: Có thể công chứng tại Văn phòng công chứng tư nhân hoặc Phòng công chứng (đơn vị sự nghiệp của Nhà nước); UNBN xã, phường, thị trấn nếu hai bên có nhu cầu).

- Thẩm quyền phê duyệt hồ sơ đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được thực hiện tại: Văn phòng đăng ký đất đai ( đối với các Quận, Huyện, Thị xã đã thành lập chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thì nộp hồ sơ tại cơ quan này) hoặc Phòng tài nguyên và môi trường đối với những quận, huyện, thị xã chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.

Trên đây là một số thông tin về Nhà xây mới (HOUSING STARTS) và quy định pháp luật hiện hành trong việc mua bán nhà ở tại Việt Nam nhằm giúp mọi người hiểu rõ hơn về các quy định nhà nước về lĩnh vực này.

Luật Minh Khuê (tổng hợp & phân tích)