1. Thuế, phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất là bao nhiêu ?

Luật Minh Khuê, xin tư vấn và hỗ trợ khách hàng về các trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất và quy định về thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Trả lời:

Về việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định trong nghị định 45/2014/NĐ-CP có một số trường hợp như sau:

Trường hợp thứ nhất là: chuyển từ đất vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang làm đất ở thì phải nộp tiền sử dụng bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng tính theo giá đất ở và tiền sử dụng tính theo giá đất nông nghiệp.

Trường hợp thứ hai là chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì phải nộp tiền bằng mức chênh lệch tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Trường hợp thứ ba là chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Em chào luật sư: Luật sư cho em hỏi em muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm khác) sang đất xây dựng làm nhà kho vậy có cần phải xin phép không. Và cơ quan nhà nước có ban hành quyết định chuyển mục đích cho em không ạ? Và mức thu tiền như nào ạ?

Theo khoản 1 điều 57 luật Đất đai năm 2013 các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm:

1 - Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

2 - Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

3 - Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

4 - Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

5 - Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

6 - Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

7 - Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

=> Trường hợp của bạn là chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở là một trong các trường hợp phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền giải quyết trong trường hợp này là ủy ban nhân dân cấp huyện.

Trường hợp này theo quy định này thì gia đình bạn không mất phí chuyển đổi mục đích sử dụng.

Chào luật sư, Luật sư vui lòng cho tôi hỏi tôi có một thửa đất lúa diện tích 250m2. Nhưng không có dường giao thông do đất này nằm giáp với nhiều thửa đất lúa khác. Luật sư vui lòng cho tôi hỏi như vậy tôi có được chuyển mục đích sử dụng đất hay không ạ và nếu không dược thì luật sư vui lòng giải thích giúp tôi ? Cảm ơn luật sư rất nhiều.

=> Luật đất đai 2013 quy định về đất trồng lúa như sau:

" Điều 134. Đất trồng lúa

1. Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Trường hợp cần thiết phải chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.

Nhà nước có chính sách hỗ trợ, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, áp dụng khoa học và công nghệ hiện đại cho vùng quy hoạch trồng lúa có năng suất, chất lượng cao.

2. Người sử dụng đất trồng lúa có trách nhiệm cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; không được chuyển sang sử dụng vào mục đích trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối và vào mục đích phi nông nghiệp nếu không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ."

Theo đó đối với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích đất phi nông nghiệp thì thuộc trường hợp bị hạn chế, do đó tùy thuộc tình hình của mỗi địa phương mà ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyết định cho phép chuyển đổi hay không.

Xin chào luật sư, xin hỏi: Tôi tên Thảo ở Đồng Tháp. Tôi định mua 1 mảnh đất 134m2 là đất nông nghiệp ở phường Hòa An, tp Cao Lãnh. Vậy khi tôi mua xong có được cất nhà không hay phải chuyển từ đất nông nghiệp thành đất thổ. Và nếu chuyển thì tôi phải đóng bao nhiêu tiền? Mảnh đất mày kêu giá 140 triệu.

=> Đất của bạn là đất nông nghiệp thì bạn chỉ được phép xây dựng nhà khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở và phải chịu chuyể mục đích sử dụng đất.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất miễn phí qua điện thoại

2. Hỏi về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất ?

Thưa Luật sư! Gia đình tôi có mảnh đất 140m2 là đất nông nghiệp và trên đất không có nhà ở. Gia đình tôi đang muốn chuyển mục đích để xin phép xây nhà nhưng lại vướng ở chỗ các cơ quan chức năng trả lời nếu chuyển mục đích sử dụng thì trên thửa đất phải có nhà ở. Hiện tại nhà tôi không có nhà ở trên đó còn nếu muốn xây nhà thì lại phải cần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật sư có thể cho tôi hỏi là với trường hợp như vậy thì nhà tôi phải làm thủ tục gì để có thể chuyển đổi mục đích sử dụng và có văn bản nào hướng dẫn không ạ?
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất là bao nhiêu ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162.

Trả lời:

- Do bạn không trình bày cụ thể đất của bạn thuộc loại đất gì trong nhóm đất nông nghiệp. Tuy nhiên, khi chuyển mục đích lên đất ở bạn cần căn cứ những trường hợp chuyển mục đích phải xin phép cơ quan nhà nước theo quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp."

- Như vậy, muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở cần phải có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai:

"Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định".

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Có thể chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở (đất thổ cư) hay không ?

3. Tư vấn về điều kiện, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất ?

Kính chào Luật Minh Khuê, tôi xin được tư vấn về điều kiện, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau: Tôi có một thửa đất từ năm 1959, có diện tích 800m2, thửa đất này đã có nhà ở. Năm 1994 tôi được cấp sổ đỏ, trên sổ đỏ có ghi 2 mục đích sử dụng: (T = 300m2; V = 500m2).
Nay tôi muốn chuyển toàn bộ diện tích thửa đất thành đất ở thì có được không?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tên khách hàng: Hoang Bui

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, gọi 1900.6162.

Trả lời:

Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng".

Căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều 57 nêu trên thì trường hợp của Quý khách khi chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì phải làm thủ tục xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Và nếu Quý khách muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở với toàn bộ diện tích là 800m2 thì hoàn toàn có thể được chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở nếu phù hợp với Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Một vấn đề quan trọng khi chuyển mục đích sử dụng đất là vấn đề nộp tiền sử dụng đất.

Khoản 2 Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất quy định về đối tượng thu tiền sử dụng đất như sau:

"2. Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau:

a) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;

b) Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất;

c) Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất;

d) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất".

Do đó, việc chuyển mục đích sử dụng đất của Quý khách phải nộp tiền sử dụng đất. Và việc nộp tiền sử dụng đất còn phụ thuộc vào hạn mức đất ở của địa phương và bảng giá đất.

- Việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trong hạn mức và ngoài hạn mức sẽ chịu các mức tiền sử dụng đất khác nhau. Với diện tích đất ở trong hạn mức, tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo giá đất trong Bảng giá đất do UBND tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương quy định. Với diện tích đất ở vượt hạn mức, tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo Giá đất cụ thể.

- Giá đất tại các địa phương là khác nhau.

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162.

>> Xem thêm:  Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất nhà ở?

4. Tư vấn pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất ?

Thưa luật sư, nhà tôi có một mảnh đất 90m2 là đất khai hoang từ lâu đời. Nay tôi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng từ trồng lúa sang làm công trình kiên cố có được không? Nếu không được thì là theo quy định nào? Theo tôi biết số đất này không nằm trong diện quy hoạch của xã và số đất này cũng không có trong sổ đất (bìa đỏ) của gia đình ?
Xin cảm ơn!
Người gửi: QV Nghị

Tư vấn pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất

Tư vấn về chuyển đổi mục đích sử dụng đất, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo như bạn trình bày, thì mảnh đất này của gia đình bạn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên trước tiên để có thể chuyển mục đích sử dụng đất, gia đình bạn phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bạn có thể tham khảo thêm tại Điều 99, 100 Luật đât đai năm 2013.

Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 có quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

“a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”
Trường hợp của bạn chuyển mục đích sử dụng đất từ trồng lúa sang làm công trình kiên cố, không thuộc các trường hợp trên đây thì bạn cần phải đăng ký đất đai theo quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013:

“Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất”.


Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai có quy định về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi. Mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực đất đai vui lòng trao đổi trực tiếp với đội ngũ luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn trực tuyến. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Tư vấn về chuyển đổi mục đích sử dụng của đất thuê ?

5. Tư vấn về thuế chuyển mục đích sử dụng đất ở Hà Nội ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Chúng tôi là một Công ty Cổ phần ở trên địa bàn quận Cầu Giấy - HN, xin được tư vấn sơ bộ về cách xác định tiền thuế phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cụ thể như sau:
Theo Giấy chứng nhận QSDĐ thì Công ty chúng tôi được cấp 6.000 m2 đất có thời hạn 30 năm (từ 1996 tới năm 2026) . Mục đích sử dụng: Xây dựng cơ sở giao dịch, nhà điều hành, sản xuất kinh doanh. Năm 2015 Công ty chúng tôi lập dự án xây dựng khu nhà hỗn hợp (bao gồm văn phòng và nhà ở thương mại (chung cư để bán)) và đã được UBND thành phố Hà nội đồng ý chủ trương. Chúng tôi mong Luật sư tư vấn giúp cách xác định tiền thuế phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng khu đất 6.000 m2 đất nêu trên?
Trân trọng cảm ơn.
Người gửi: D.P

Tư vấn pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ vào quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 có quy định như sau:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Vì bạn không nêu rõ bạn được giao đất ban đầu là loại đất nào nên bạn có thể căn cứ vào quy định tại Khoản 1 điều này để xác định xem trường hợp chuyển mục đích của bạn có thuộc vào trường hợp phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền hay không.

Căn cứ vào Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất có quy định:

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

1. Đối với tổ chức kinh tế:

a) Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì thu 100% tiền sử dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích.

b) Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần của loại đất trước khi chuyển mục đích theo thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Đối với đất của các tổ chức là đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, doanh nghiệp có vốn nhà nước thuộc Trung ương quản lý, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất cùng với việc chuyển đổi công năng sử dụng của công sản theo quy định sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Tài chính.

c) Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì thu tiền sử dụng đất theo nguyên tắc quy định tại Điểm b Khoản này.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa thì nộp tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.

- Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích. Khoản tiền này được xác định theo giá đất của mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không vượt quá số tiền bồi thường, hỗ trợ tương ứng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

- Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên được xác định như sau:

+ Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

+ Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định bằng các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định lại theo các phương pháp này...

Thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất chứ không phải nộp thuế sử dụng đất như bạn nêu. Theo đó bạn sẽ phải nộp tiền theo quy định tại Khoản 1 của điều này khi bạn đã xác định được loại đất ban đầu được giao hoặc cho thuê thì bạn đối chiếu với các quy định trên để biết được mình phải nộp tiền như thế nào.

Trên đây là ý kiến tư vấn của Công ty chúng tôi, hy vọng chúng tôi đã giải đáp được vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn tin tưởng sử dụng dịch vụ của Công ty chúng tôi.

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn luật Đất đai - Công ty luật Minh KHuê

>> Xem thêm:  Những vấn đề pháp lý liên quan đến việc sử dụng , chuyển đổi đất nông nghiệp ?