Phương pháp định giá đất áp dụng từ ngày 05/02/2024

1. Từ ngày 05/02/2024 phương pháp định giá đất nào được áp dụng?

Ngày 05/02/2024, Chính phủ đã thông qua Nghị định 12/2024/NĐ-CP nhằm điều chỉnh và bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP về giá đất cũng như Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định liên quan đến việc thi hành Luật Đất đai 2013. Theo đó, Nghị định mới này đưa ra 04 phương pháp cụ thể để định giá đất:

- Phương pháp so sánh sẽ điều chỉnh giá đất bằng cách thực hiện phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng và đã chuyển nhượng trên thị trường, hoặc đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Quá trình này sẽ loại bỏ giá trị của tài sản gắn liền với đất để xác định giá của thửa đất cần định giá. Phương pháp này giúp cải thiện tính minh bạch và công bằng trong việc định giá đất bằng cách sử dụng thông tin từ thị trường và loại bỏ các yếu tố không phản ánh được giá trị thực của đất.

- Phương pháp thu nhập sẽ tính bằng cách chia thu nhập ròng bình quân hàng năm trên một diện tích đất cho lãi suất tiền gửi trung bình của tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm gần nhất tính đến thời điểm định giá. Phương pháp này giúp xác định giá trị của đất dựa trên khả năng sinh lời từ việc sử dụng đất so với lãi suất tiền gửi trung bình, làm cơ sở cho quyết định đầu tư và định giá đất một cách chính xác và khoa học.

- Phương pháp thặng dư sẽ tính bằng cách trừ tổng doanh thu phát triển ước tính cho tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất dựa trên quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Các chi phí phát triển ước tính bao gồm các chi phí liên quan đến việc phát triển đất như chi phí mua đất, chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng, chi phí xây dựng công trình, chi phí quảng cáo và bán hàng, và các chi phí khác có thể phát sinh. Phương pháp này giúp xác định giá trị thặng dư của đất dựa trên sự chênh lệch giữa tổng doanh thu và tổng chi phí phát triển ước tính. Đây là một cách tiếp cận phổ biến trong định giá đất, đặc biệt là trong các dự án phát triển bất động sản.

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất sẽ dựa trên giá đất trong bảng giá đất nhân với một hệ số điều chỉnh. Hệ số này được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành sau khi so sánh với giá đất phổ biến trên thị trường. Quá trình này có thể dựa trên các yếu tố như sự khan hiếm của đất, vị trí, tiện ích xung quanh, và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Giá đất trong bảng giá đất sẽ được nhân với hệ số điều chỉnh này để đưa ra giá đất cụ thể cho từng khu vực hoặc loại đất. Phương pháp này giúp điều chỉnh giá đất dựa trên thực tế của thị trường và các yếu tố địa phương cụ thể, nhằm đảm bảo tính chính xác và công bằng trong việc định giá đất.

2. Điều kiện để áp dụng các phương pháp định giá đất

Các điều kiện áp dụng cho từng phương pháp định giá đất được quy định như sau theo khoản 3 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP:

- Phương pháp so sánh: Áp dụng khi có ít nhất 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã được chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá. Điều này không áp dụng trong các trường hợp đặc biệt quy định tại điểm a, b, c và d khoản 4 của Điều này.

- Phương pháp thu nhập: Sử dụng khi thửa đất, khu đất là nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp không phải là đất ở, và không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, nhưng có thể xác định được thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất theo quy định hợp pháp tại thời điểm định giá. Cũng không áp dụng trong các trường hợp đặc biệt quy định tại điểm a, b, c và d khoản 4 của Điều này.

- Phương pháp thặng dư: Được áp dụng khi đất được sử dụng cho dự án đầu tư và không thể áp dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập. Phương pháp này tính toán tổng doanh thu và tổng chi phí phát triển của dự án. Cũng không áp dụng trong các trường hợp đặc biệt quy định tại điểm a, b, c và d khoản 4 của Điều này.

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Sử dụng để xác định giá đất cho các thửa đất đã được quy định trong bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và thuộc vào một trong các trường hợp sau: Các trường hợp quy định tại điểm a khoản 4 của Điều 114 và khoản 3 của Điều 189 Luật Đất đai; Tính tiền thuê đất trả hàng năm khi không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; Tính giá khởi điểm cho đấu giá quyền sử dụng đất khi có đầu tư hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng; Xác định giá đất cho thửa đất, khu đất với giá trị dưới một ngưỡng nhất định tùy theo địa bàn. Các thửa đất áp dụng phương pháp so sánh phải đảm bảo các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

3. Các thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất

Các thông tin để áp dụng phương pháp giá đất theo quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP như sau:

- Thông tin liên quan đến giá đất, giá thuê đất, và giá thuê mặt bằng, cần thiết cho việc áp dụng các phương pháp so sánh, thặng dư, và hệ số điều chỉnh giá đất, được quy định như sau: Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất: Đối với những trường hợp mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá; Giá đất đã thực hiện thủ tục về thuế hoặc đăng ký: Bao gồm các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ghi nhận tại cơ quan thuế hoặc đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai; Giá thuê đất và giá thuê mặt bằng; Giá đất chuyển nhượng trên thị trường.

- Các thông tin này được sử dụng để áp dụng các phương pháp định giá đất, và phải được thu thập trong khoảng thời gian không quá 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước. Ưu tiên sử dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá và được lấy từ các nguồn sau: Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và giá cả; Văn phòng đăng ký đất đai, đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị/tổ chức đấu giá tài sản; Cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn; Sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; Tổ chức có chức năng tư vấn và thẩm định giá đất; Tổ chức tín dụng, hiệp hội bất động sản, viện/trung tâm nghiên cứu; Phỏng vấn trực tiếp các bên liên quan đối với các trường hợp đã chuyển nhượng trên thị trường.

- Thông tin về thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp được thu thập từ các nguồn như sau: Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc thu nhập từ việc cho thuê đất thu thập trong 03 năm liên tục liền kề trước thời điểm định giá; Chi phí để tạo ra thu nhập được xác định căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành hoặc suất vốn đầu tư xây dựng; Trong trường hợp không có định mức hoặc đơn giá, thì sẽ căn cứ vào thông tin, số liệu bình quân chi phí thực tế phổ biến trên thị trường của tối thiểu 03 thửa đất gần nhất và cùng loại.

- Thông tin được thu thập từ các cơ quan thống kê, thuế, và nông nghiệp, hoặc nếu không có sẽ dựa vào thông tin thực tế từ thị trường. Đối với các phương pháp so sánh và thặng dư, các thửa đất so sánh phải được lựa chọn theo các tiêu chí về vị trí, hạ tầng, diện tích và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.

Ngoài ra, quý bạn đọc có thể tham khảo thêm bài viết: Tổng hợp các phương pháp định giá đất theo pháp luật đất đai.

Nếu có bất cứ vấn đề pháp lý nào cần hỗ trợ, vui lòng liên hệ tới bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua số điện thoại: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu tới địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn. Trân trọng!