1. Tổng quan về Điều 254 Luật Đất đai năm 2024

Luật Đất đai năm 2024 được ban hành với nhiều điểm mới đáng chú ý, trong đó quy định tại Điều 254 về các trường hợp chuyển tiếp trong việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất là một trong những nội dung quan trọng. Điều này không chỉ thể hiện sự chặt chẽ, rõ ràng trong quy định pháp lý, mà còn đảm bảo quyền lợi cho người dân bị thu hồi đất trong quá trình chuyển đổi pháp luật từ Luật Đất đai cũ sang Luật mới.

Điều 254 Luật Đất đai năm 2024 quy định chi tiết về việc giải quyết các trường hợp đã có quyết định thu hồi đất hoặc đang trong quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước ngày Luật Đất đai mới có hiệu lực. Đây là một bước tiến nhằm tạo ra tính liền mạch, không gây xáo trộn đối với các dự án đầu tư và quyền lợi của người dân trong quá trình chuyển tiếp.

Theo đó, quy định chuyển tiếp tại Điều 254 Luật Đất đai năm 2024 đảm bảo tính hợp lý, công bằng và minh bạch trong việc xử lý các dự án thu hồi đất còn dở dang. Đồng thời, nó cũng nhằm tránh tình trạng gây khó khăn cho người dân cũng như các cơ quan nhà nước trong quá trình giải quyết các thủ tục liên quan đến đất đai.

Điều 254 xác định rõ các nguyên tắc áp dụng trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án đã có quyết định thu hồi đất trước khi Luật này có hiệu lực. Cụ thể, những trường hợp đã có quyết định thu hồi đất nhưng chưa có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ tiếp tục được thực hiện theo quy định của Luật mới. Đối với những trường hợp đã có quyết định phê duyệt phương án bồi thường nhưng chưa thực hiện, việc bồi thường sẽ được tiếp tục thực hiện theo phương án đã được phê duyệt. Ngoài ra, những dự án đã có quyết định thu hồi đất nhưng chưa hoàn thành việc thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất cũng được áp dụng các quy định của Luật Đất đai năm 2024 để đảm bảo lợi ích cho người dân.

 

2. Các trường hợp áp dụng quy định chuyển tiếp

Quy định tại Điều 254 Luật Đất đai năm 2024 chủ yếu áp dụng cho những trường hợp liên quan đến việc thu hồi đất và các biện pháp bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong quá trình Nhà nước thu hồi đất. Điều này nhằm đảm bảo tính liên tục, ổn định của pháp luật và quyền lợi của người sử dụng đất, đặc biệt là trong các trường hợp quá trình thu hồi đất diễn ra trong giai đoạn chuyển tiếp giữa hai bộ luật.

Trường hợp đã có quyết định thu hồi đất nhưng chưa có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Theo Khoản 1 Điều 254, các trường hợp đã có quyết định thu hồi đất trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực nhưng chưa có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì sẽ áp dụng quy định của Luật Đất đai mới. Điều này nhằm bảo đảm rằng các biện pháp bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sẽ được thực hiện theo quy định mới, đảm bảo quyền lợi tốt hơn cho người dân, tránh những thiệt thòi có thể phát sinh từ các quy định cũ không còn phù hợp với thực tiễn.

Việc áp dụng quy định mới trong trường hợp này là cần thiết bởi vì chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Luật Đất đai 2024 đã có nhiều điều chỉnh tiến bộ so với các quy định trước đây. Do đó, người dân sẽ được hưởng các quyền lợi bồi thường tốt hơn, đặc biệt trong các dự án có quy mô lớn, phức tạp.

Trường hợp đã có quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường nhưng chưa thực hiện

Đối với các trường hợp đã có quyết định thu hồi đất và đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng chưa thực hiện (Khoản 2 Điều 254), quy định của Luật Đất đai năm 2024 yêu cầu tiếp tục thực hiện phương án đã được phê duyệt trước đó. Tuy nhiên, việc xử lý các trường hợp chi trả bồi thường chậm sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật tại thời điểm ban hành quyết định thu hồi đất.

Điều này nhằm đảm bảo tính ổn định và tránh xáo trộn trong quá trình thực hiện các dự án thu hồi đất, đồng thời giữ nguyên quyền lợi của người dân theo phương án bồi thường đã phê duyệt. Tuy nhiên, các trường hợp chi trả bồi thường chậm sẽ phải tuân thủ quy định pháp luật hiện hành, tránh tình trạng gây thiệt hại cho người dân.

Trường hợp nhà đầu tư vi phạm quy định sử dụng đất

Một trong những điểm đáng chú ý tại Điều 254 là quy định về việc xử lý các trường hợp nhà đầu tư vi phạm quy định sử dụng đất, cụ thể là không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định tại Điểm i Khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai năm 2013. Đối với những trường hợp này, Điều 254 quy định rõ hai hướng xử lý:

  • Trường hợp chưa có quyết định thu hồi đất thì UBND cấp có thẩm quyền sẽ xử lý theo quy định tại Khoản 8 và Khoản 9 Điều 81 Luật Đất đai năm 2024. Điều này cho phép các cơ quan chức năng có thẩm quyền xử lý nghiêm khắc các hành vi vi phạm của nhà đầu tư, tránh tình trạng lạm dụng quyền sử dụng đất.
  • Trường hợp đã có quyết định thu hồi đất thì sẽ tiếp tục thực hiện quyết định thu hồi đất đã ban hành và xử lý các vấn đề liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tài sản đầu tư trên đất thu hồi theo quy định pháp luật tại thời điểm Nhà nước ban hành quyết định.

Trường hợp dự án đầu tư có khung chính sách bồi thường đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt

Điều 254 cũng đề cập đến các dự án đầu tư mà khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, nhưng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại địa phương chưa được phê duyệt. Trong trường hợp này, các chính sách có lợi hơn cho người có đất bị thu hồi sẽ được áp dụng, nhằm đảm bảo tối đa quyền lợi cho người dân bị thu hồi đất trong quá trình triển khai dự án.

Trường hợp thực hiện thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất

Cuối cùng, Điều 254 cũng quy định về các trường hợp đang thực hiện thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013. Nếu đến thời điểm Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực mà việc thỏa thuận chưa hoàn tất, thì UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương để quyết định cho phép tiếp tục thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất. Điều này giúp đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia thỏa thuận, đồng thời tránh tình trạng đình trệ trong quá trình triển khai dự án đầu tư.

 

3. Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là một trong những chính sách quan trọng được quy định chi tiết tại Điều 108 và Điều 111 của Luật Đất đai năm 2024. Điều này nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người có đất bị thu hồi, đồng thời góp phần duy trì ổn định đời sống của người dân trong quá trình chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Các hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Theo Điều 108 Luật Đất đai năm 2024, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm các hình thức sau:

  • Bồi thường về đất: Người dân có đất ở bị thu hồi nếu đủ điều kiện sẽ được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư tại khu vực có điều kiện tương đương với khu đất bị thu hồi. Điều này đảm bảo rằng người dân không bị mất đi quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở sau khi bị thu hồi đất.
  • Bồi thường bằng tiền: Trong trường hợp không thể bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư, người dân sẽ được bồi thường bằng tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất của khu đất bị thu hồi. Giá đất để tính bồi thường sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định dựa trên giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi đất, đảm bảo tính minh bạch và công bằng.
  • Bồi thường tài sản trên đất: Bên cạnh việc bồi thường về đất, các tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng, vật nuôi cũng được bồi thường theo giá trị thực tế tại thời điểm thu hồi. Điều này giúp đảm bảo rằng người dân sẽ không chịu thiệt hại về tài sản vật chất khi đất của họ bị thu hồi.

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Ngoài việc bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, Luật Đất đai năm 2024 còn quy định các chính sách hỗ trợ nhằm giúp người dân sớm ổn định cuộc sống và sản xuất khi đất của họ bị thu hồi. Các hình thức hỗ trợ bao gồm:

  • Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất: Người dân bị thu hồi đất nông nghiệp hoặc đất ở sẽ được hỗ trợ một khoản tiền để ổn định đời sống trong một khoảng thời gian nhất định, tùy thuộc vào diện tích đất bị thu hồi và hoàn cảnh cụ thể của từng hộ gia đình. Điều này nhằm đảm bảo rằng người dân có thời gian và nguồn lực để thích nghi với việc thay đổi nơi ở hoặc công việc sản xuất kinh doanh.
  • Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp và tìm kiếm việc làm: Đối với những người bị thu hồi đất nông nghiệp hoặc đất sản xuất kinh doanh, Luật quy định họ sẽ được hỗ trợ đào tạo nghề và giới thiệu việc làm mới. Điều này đặc biệt quan trọng đối với những người dân sống bằng nghề nông và có nguy cơ mất kế sinh nhai do mất đất canh tác.
  • Hỗ trợ tái định cư: Những người dân bị thu hồi đất ở mà không còn chỗ ở khác sẽ được hỗ trợ bố trí tái định cư tại các khu vực mới có điều kiện tương đương hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Điều này giúp đảm bảo rằng sau khi bị thu hồi đất, người dân vẫn có nơi ở ổn định và các điều kiện sinh hoạt không bị suy giảm.

Quy định về tái định cư

Theo Điều 111 Luật Đất đai năm 2024, việc tái định cư phải được thực hiện trước khi Nhà nước thu hồi đất, trừ trường hợp người dân tự nguyện nhận bồi thường bằng tiền và tự lo chỗ ở mới. Quy định này nhằm đảm bảo rằng người dân sẽ không phải đối mặt với tình trạng bị mất nhà ở mà không có chỗ ở thay thế.

Quy hoạch khu tái định cư: Các khu tái định cư phải được quy hoạch và xây dựng đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đảm bảo các điều kiện sinh hoạt như điện, nước, giao thông, y tế, giáo dục... không thấp hơn nơi ở cũ. Điều này nhằm đảm bảo rằng người dân sau khi chuyển đến nơi ở mới sẽ không phải đối mặt với tình trạng thiếu thốn các điều kiện sinh hoạt cơ bản.

Chính sách bồi thường tại khu tái định cư: Người dân chuyển đến khu tái định cư sẽ được bồi thường về đất và nhà ở tại khu tái định cư theo nguyên tắc giá trị đất và tài sản tương đương với khu đất và tài sản bị thu hồi. Trong trường hợp người dân tự nguyện nhận tiền và tự lo chỗ ở mới, họ sẽ nhận được khoản tiền bồi thường tương ứng với giá trị thị trường của đất và tài sản bị thu hồi.

Hỗ trợ thuê nhà tạm trong quá trình chờ tái định cư: Đối với các trường hợp khu tái định cư chưa được hoàn thành, người dân sẽ được hỗ trợ tiền thuê nhà tạm trong thời gian chờ bố trí tái định cư. Điều này đảm bảo rằng người dân không phải lo lắng về nơi ở trong thời gian Nhà nước xây dựng và hoàn thiện các khu tái định cư.

 

4. Thực tiễn và những vấn đề phát sinh trong quá trình áp dụng

Mặc dù Điều 254 Luật Đất đai năm 2024 và các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã tạo ra một khung pháp lý rõ ràng và đầy đủ, nhưng trên thực tế, việc triển khai các quy định này vẫn gặp phải nhiều khó khăn và thách thức.

Vấn đề về giá đất bồi thường

Một trong những vấn đề nổi cộm trong quá trình bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là sự chênh lệch giữa giá đất bồi thường do Nhà nước quy định và giá trị thị trường thực tế của đất. Điều này dẫn đến sự không đồng thuận từ phía người dân, nhiều trường hợp dẫn đến khiếu nại, kiện tụng kéo dài. Mặc dù Luật Đất đai năm 2024 đã quy định rõ ràng về việc xác định giá đất bồi thường theo giá thị trường, nhưng việc xác định "giá thị trường" vẫn còn nhiều tranh cãi và chưa thực sự phản ánh đúng giá trị thực tế.

Vấn đề về tái định cư

Mặc dù quy định về tái định cư đã được nêu rõ trong Luật, nhưng trên thực tế, việc xây dựng và bố trí các khu tái định cư vẫn chưa đáp ứng kịp thời yêu cầu của người dân. Nhiều dự án tái định cư bị chậm tiến độ, hạ tầng thiếu thốn, không đảm bảo điều kiện sống cho người dân sau khi chuyển đến. Điều này dẫn đến việc người dân phải chờ đợi trong thời gian dài hoặc phải chấp nhận sống trong điều kiện tạm bợ, ảnh hưởng đến cuộc sống và sinh kế của họ.

Vấn đề hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp

Đối với các trường hợp bị thu hồi đất nông nghiệp, việc hỗ trợ đào tạo và chuyển đổi nghề nghiệp vẫn chưa thực sự hiệu quả. Nhiều người dân sau khi mất đất canh tác không thể tìm được việc làm mới hoặc không thể thích nghi với nghề nghiệp mới, dẫn đến tình trạng thất nghiệp và giảm thu nhập. Đây là một vấn đề lớn cần được giải quyết trong quá trình thực hiện các chính sách hỗ trợ.

Vấn đề về giải quyết khiếu nại

Khiếu nại về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư vẫn là một vấn đề tồn tại trong quá trình thu hồi đất. Mặc dù pháp luật đã quy định rõ ràng về trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại, nhưng việc giải quyết khiếu nại vẫn còn chậm chạp, kéo dài, gây bức xúc cho người dân. Điều này đòi hỏi các cơ quan chức năng cần nâng cao hiệu quả trong việc giải quyết khiếu nại, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân.

Điều 254 Luật Đất đai năm 2024 và các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã đưa ra những quy định chi tiết và rõ ràng nhằm bảo vệ quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng thực tiễn, vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại cần được giải quyết, đặc biệt là về giá đất bồi thường, tiến độ xây dựng khu tái định cư và hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp.

Để đảm bảo việc thu hồi đất diễn ra thuận lợi và đảm bảo quyền lợi cho người dân, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng, sự minh bạch trong quá trình thực hiện và việc xử lý kịp thời các khiếu nại phát sinh. Đồng thời, cần có những giải pháp đột phá nhằm nâng cao hiệu quả của các chính sách hỗ trợ người dân, giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống và sản xuất sau khi đất bị thu hồi.

>> Tham khảo: Luật Đất đai năm 2024 chính thức có hiệu lực khi nào?