1. Quy định của pháp luật về tái định cư tại chỗ là gì ?

Kính gửi công ty Luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề mong nhận được sự tư vấn từ luật sư. Gia đình tôi bị thu hồi đất để thực hiện dự án giải phóng mặt bằng và có quyết định được tái định cư tại chỗ.
Luật sư cho tôi hỏi tái định cư tại chỗ là gì ạ? Có phải được tái định cư ngay mảnh đất của gia đình không ?
Tôi xin cảm ơn luật sư!

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Khoản 2, điều 86 Luật đất đai năm 2013 quy định:

2. Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng.

Theo căn cứ trên thì có thể hiểu tái định cư tại chỗ là người có đất thu hồi sẽ được bố trí tái định cư tại khu vực thu hồi đất. Tuy nhiên thì khu vực đất thu hồi thường rất rộng lớn, thu hồi từ nhiều thửa đất của nhiều người. Do đó tái định cư tại chỗ có thể ngay tại thửa đất của mình cũng có thể trên thửa đất thu hồi của người. Nhưng vẫn trong khu vực đất thu hồi.

Ví dụ: Khu đất A của phường B nằm trong diện giải phóng mặt bằng để làm đường, trong khu A có 15 thửa đất do 15 chủ sở hữu đứng tên. Khi tổ chức tái định cư tại chỗ thì anh C có thể được tái định cư ngay chính tại thửa đất của mình cũng có thể được tái định cư tại thửa đất của ông D cũng nằm trong khu đất A bị thu hồi.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Thủ tục bảo lãnh vợ sang Úc thực hiện thế nào ? Thủ tục bảo lãnh sang Mỹ làm việc ?

2. Thủ tục làm giấy tờ nhà đất tái định cư ?

Kinh gửi Luật sư Tôi mua một miếng đất tái định cư nằm trên đường Nguyễn Hữu Cảnh từ năm 2002 và đã làm nhà ở và chuyển hộ khẩu về ở từ đó tới nay. Khi mua người đứng tên trên giấy cùng toàn bộ con cái đã ký vào HĐ giấy tay.
Ông ấy có làm giấy ủy quyền cho tôi đi làm giấy tờ. Nhưng vì chủ đầu tư vì lý do nào đó mà cho mãi tới nay nhà nước mới thông báo đồng ý cho moi người đi làm giấy tờ. Nhưng hiện nay ông ấy đã chết, vợ ông ta và con cái lấy hết lý do này, lý do khác không chịu đi làm. Nhà họ được 5 nền, bán cho tôi một nền. Cả 5 nền đều chưa làm giấy tờ, họ yêu cầu tôi đợi, họ làm thì sẽ làm cho tôi.
Xin hỏi tôi có thể nhờ luật sư giúp tôi làm giấy tờ được không? Tôi có thể làm giấy tờ mang tên tôi không?
Tôi xin cám ơn.
Người hỏi: BTT

>> Luật sư tư vấn làm thủ tục xin cấp giấy tờ nhà đất tái định cư: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Khuê chúng tôi. Câu hỏi của bạn chúng tôi xn giải đáp như sau:

Căn cứ vào Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định như sau về vấn đề ủy quyền:

"Điều 562. Thời hạn uỷ quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền."

Vậy hợp đồng ủy quyền giữa bạn và người ký hợp đồng đã chấm dứt theo quy định tại điều 562.

Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về các điều kiện để đất đai tham gia các giao dịch dân sự như sau:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính".

Theo thông tin bạn đưa ra cho chúng tôi thì bên bán cũng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), theo quy định của pháp luật để chuyển nhượng nền đất tái định cư. Trong trường hợp của bạn thì bên bán chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như vậy về mặt pháp lý thì rõ ràng bên bán cũng không thể chuyển nhượng nền đất đó lại cho bạn.

Theo pháp luật, ở thời điểm hiện tại bạn không thể tự mình đi làm thủ tục xin cấp sổ đỏ đứng tên bạn, bởi:

+ Nguồn gốc đất: đất tái định cư

+ Hợp đồng chuyển nhượng đã vô hiệu, không có giá trị pháp lý.

+ Hợp đồng ủy quyền không còn hiệu lực.

Việc cấp sổ đỏ phải do bên được cấp đất tái định cư thực hiện. Sau đó bên chuyền nhượng và bên được chuyển nhượng mới có thể thực hiện thủ tục sang tên.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

>> Xem thêm:  Điều kiện bảo lãnh sang Pháp hiện nay. ? Điều kiện được bảo lãnh sang Nhật là gì ?

3. Tư vấn mua đất tại khu tái định cư và thủ tục đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất ?

Kính gửi Luật sư Minh Khuê ! Tôi kính mong luật sư tư vấn giúp tôi về thủ tục trả nợ đất và chuyển quyền sử dụng đất. Năm 2009 tôi có mua 1 lô đất tại khu tái định cư, lô đất phụ phiếu trắng. Hai bên có ký kết hợp đồng ủy quyền tại phòng công chứng nhà nước và làm đơn xin chuyển đổi quyền sử dụng đất tại phường.

Bên chủ đất đã giao cho tôi đủ hồ sơ để tôi làm hợp đồng nợ với ban quản lý nhà đất và sau này trả nợ thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên tôi. Đến nay sau 7 năm, tôi đến xin trả nợ đất và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không nộp được.

Lý do thứ nhất: Đang chờ quyết định giá của TP Đà Nẵng.

Lý do thứ hai: Với hồ sơ đó không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên tôi. Vậy nên tôi kính mong luật sư tư vấn giúp tôi nên giải quyết thế nào?

1. Nếu người bán đất cho tôi đã chết.

2. Nếu gia đình họ chuyển đi nơi khác sinh sống (tìm không được).

Rất mong nhận được sự tư vấn. Trân trọng.

Tư vấn mua đất tại khu tái định cư và thủ tục đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 99 Luật Đất Đai năm 2013 quy định về trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

"1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này".

Theo như những gì bạn cung cấp thì trường hợp của bạn đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu như hợp đồng chuyển nhượng đất của bạn trước đó là hoàn toàn hợp pháp và bạn đã thanh toán đầy đủ tiền đất cho chủ đất. Trong trường hợp người bán đã chết hoặc chuyển đi nơi khác không tìm được thì bạn cần cung cấp đầy đủ các giấy tờ, tài liệu liên quan đến việc chuyển nhượng đất đó như hợp đồng chuyển nhượng đất có công chứng chứng thực tại cơ quan Nhà nước, các giấy tờ hợp pháp liên quan đến việc xác nhận chủ sở hữu của lô đất, hợp đồng mà bạn và chủ đất đã ủy quyền trước cơ quan Nhà nước có công chứng, sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân của những người có liên quan, biên bản bàn giao đất sau khi thanh toán đầy đủ tiền đất.....

Tuy nhiên, đối với trường hợp bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất cho lô đất trên thì cần chờ Quyết định khung giá đất của T.P nơi có Bất động sản trước khi tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

4. Án lệ số 33/2020/AL

Về trường hợp cá nhân được Nhà nước giao đất nhưng không sử dụng mà để người khác quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài.

Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 34/2018/DS-GĐT ngày 26-6-2018 của Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội về vụ án “Kiện đòi tài sản nhà, đất và tiền bồi thường hỗ trợ Khi Nhà nước thu hồi đất” tại tỉnh Hưng Yên giữa nguyên đơn là bà Bùi Thị P, anh Lê Ngọc T1, chị Lê Thị Thanh X với bị đơn là ông Lê Ngọc T2; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm 06 người.

Vị trí nội dung án lệ:

Đoạn 4 phần “Nhận định của Tòa án”.

Khái quát nội dung án lệ:

- Tình huống án lệ:

Cá nhân được Nhà nước cấp đất nhưng không sử dụng mà để người khác quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài từ khi được giao đất. Trong quá trình sử dụng đất, người này đã tôn tạo đất, xây dựng nhà ở ổn định, đăng ký kê khai quyền sử dụng đất mà người được cấp đất không có ý kiến gì.

- Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, Tòa án không chấp nhận yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

- Các điều 176, 192,196 Bộ luật Dân sự (năm 1995) (tương ứng với các điều 170, 185, 190 Bộ luật Dân sự (năm 2005); các điều 221, 187, 182 Bộ luật Dân sự năm 2015);

- Điều 184 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Từ khoá của án lệ:

“Kiện đòi quyền sử dụng đất”; “Để người khác quản lý, sử dụng đất ổn định, lâu dài”; “Xây dựng nhà ở ổn định”; “Đăng ký kê khai quyền sử dụng đất”.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện và quá trình tố tụng nguyên đơn là bà Bùi Thị P, anh Lê Ngọc T1 và chị Lê Thị Thanh X do bà Bùi Thị P là đại diện theo ủy quyền trình bày:

Cụ Lê Ngọc U và cụ Bùi Thị T quê ở thôn Đ, xã Đ1, huyện P, tỉnh Hưng Yên. Hai cụ Công tác, sinh sống và chết tại tỉnh Lạng Sơn. Cụ U và cụ T có một người con duy nhất là ông Lê Ngọc H là chồng của bà Bùi Thị P. Năm 1973, cụ U về quê xin Ủy ban nhân dân xã Đ1 cấp cho 01 thửa đất ở diện tích 1.079m2 tại thôn Đ, xã Đ1, huyện P, tỉnh Hưng Yên. Năm 1976, ông H về quê xây một ngôi nhà ba gian mái bằng, một gian gác và toàn bộ công trình phụ gồm bếp, giếng, nhà tắm, nhà vệ sinh trên thửa đất trên để cho cụ U và cụ T Khi đó đã nghỉ hưu về quê ở. Cụ U và cụ T ở tại nhà đất đó một thời gian thì chuyển vào trong làng tại nhà, đất của bố mẹ cụ T để lại. Năm 1977, cụ Lê Ngọc C1 là em trai của cụ U mượn nhà, đất trên cho con trai là ông Lê Ngọc T2 ở nhờ.

Năm 1985, bà P kết hôn với ông H, Khi đó cụ U, cụ T và ông H đều ở tại 53C, phường Đ, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn.

Ngày 22-01-1994, cụ T chết và ngày 20-12-1995 cụ U chết đều không để lại di chúc (hai cụ đều chết tại Lạng Sơn). Theo bà P trình bày thì trước lúc cụ T qua đòi có giao cho bà P giữ tờ giấy xã giao đất cho cụ U ở thôn Đ năm 1973, nhưng năm 2008 xảy ra trận lũ lịch sử ở Lạng Sơn, nhà bà P bị ngập nước nên toàn bộ giấy tờ cá nhân đều bị hư hỏng hết.

Năm 2008, ông Lê Ngọc T2 lên Lạng Sơn gặp ông H đề nghị viết giấy ủy quyền để ông T2 nhận tiền bồi thường do Nhà nước thu hồi đất để mở đường 38B. Tháng 6-2009, ông H chết không để lại di chúc nhưng có dặn lại mẹ con bà P về quê đòi lại nhà, đất cho ông T2 mượn.

Bà P và các con đề nghị gia đình ông T2 trả lại toàn bộ nhà, đất và 398.638.000 đồng tiền đền bù Khi Nhà nước thu hồi đất năm 2008.

Bị đơn là ông Lê Ngọc T2 trình bày:

Thửa đất gia đình ông đang quản lý, sử dụng là do bố ông là cụ Lê Ngọc C1 nhờ cụ Lê Ngọc U (là anh cụ C1) đứng tên xin hộ từ năm 1974, nhưng trên thực tế thì bố ông là người trực tiếp nhận đất. Năm 1975, bố ông cho vợ chồng ông ra làm nhà ở trên thửa đất này. Kể từ khi vợ chồng ông ở trên đất cho đến khi vợ chồng cụ U và ông H chết, chưa khi nào gia đình cụ U nhận đất đó là của mình và cũng chưa khi nào cụ U hay ông H về xây dựng nhà trên thửa đất này. Toàn bộ ngôi nhà và các tài sản trên đất hiện nay đều do vợ chồng ông xây dựng và tạo lập. Năm 1998, ông đã kê khai đứng tên chủ sử dụng đất. Năm 2008, khi Nhà nước thu hồi đất để mở rộng đường 38B, gia đình ông được bồi thường hơn 300 triệu đồng; do sổ sách không thể hiện tên của gia đình ông nên Ủy ban nhân dân xã Đ1 yêu cầu ông phải có giấy cam kết của người đứng tên trên hồ sơ 299 nên ông lên Lạng Sơn gặp ông H đề nghị viết giấy cam kết. Ông H đã viết cho ông tờ giấy cam kết ghi ngày 10-4-2008 xác định toàn bộ thửa đất mà cụ U được xã cấp cho từ năm 1974 đã giao cho ông sử dụng; từ trước tới nay và từ nay về sau gia đình không có ý kiến gì đối với mảnh đất đó. Ông không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của mẹ con bà P.

Theo Ủy ban nhân dân xã Đ1 cung cấp thì thửa đất mà gia đình ông T2 đang quản lý, sử dụng thể hiện trên bản đồ 299 lập năm 1981 có diện tích là 1073m2 tại thửa số 117, tờ bản đồ số 15; sổ mục kê năm 1986 tại trang 128 ghi tên chủ sử dụng đất là Lê Ngọc U1. Ủy ban nhân dân xã Đ1 đã tiến hành xác minh và kết luận ông Lê Ngọc U1 là người cùng làng Đ, nhưng không phải là chủ sử dụng thửa đất này, mà người đứng tên chủ sử dụng trong sổ mục kê là Lê Ngọc U mới chính xác.

Theo bản đồ địa chính xã Đ1 hoàn thành tháng 12-1998, tại Tờ bản đồ số 31 thì thửa đất hộ ông T2 đang quản lý, sử dụng gồm có 04 thửa: Thửa số 269 (T) diện tích 574,4m2; thửa 251 (ao) diện tích 261,2m2; thửa số 286 (ao) diện tích 152,9m2; thửa số 301 có diện tích 149,1m2 là đất hành lang đường 38B. Tổng diện tích các thửa và hành lang là 1.177,6m2. Theo sổ mục kê lập năm 1998, tại các trang 86, 87 thì các thửa đất trên đều ghi tên chủ sử dụng đất là Lê Ngọc T2.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2015/DS-ST ngày 31-3-2015, Tòa án nhân dân huyện Phù Cừ đã quyết định:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của chị Lê Thị Thanh X và anh Lê Ngọc T. Đối với bà Bùi Thị P không có quyền lợi gì liên quan đến di sản của cụ Lê Ngọc U và cụ Bùi Thị T để lại.

2. Giao cho ông Lê Ngọc T2 và bà V đang quản lý, sử dụng theo số liệu đo đạc thực tế ngày 08-8-2014 là 990m2; trong đó: đất ở là 816m2; đất ao là 174m2 (có sơ đồ kèm theo), ông Lê Ngọc T2 và bà Doãn Thị V có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất được giao tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo quy định của pháp luật đất đai.

Nhà ở, các công trình xây dựng, cây cối, hoa màu nằm trên thửa đất là thuộc sở hữu của ông T2, bà V.

3. Buộc ông Lê Ngọc T2 và bà Doãn Thị V phải thanh toán trả cho chị Lê Thị Thanh X và anh Lê Ngọc T1 giá trị di sản mà chị X và anh T1 được hưởng thừa kế của cụ Lê Ngọc U và cụ Bùi Thị T số tiền là 191.864.200 đồng (Một trăm chín mốt triệu tám trăm sáu mươi bốn nghìn hai trăm đồng).

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về phần án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 15-4-2015, bị đơn ông Lê Ngọc T2 kháng cáo một phần bản án.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 25/2017/DS-PT ngày 28-9-2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Hưng Yên quyết định:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo của chị Lê Thị Thanh X và anh Lê Ngọc T1, bà Bùi Thị P (tên gọi khác: Bùi Thị Hương P).

2. Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 01/2015/DS-ST ngày 31-3-2015 của Tòa án nhân dân huyện Phù Cừ, tỉnh Hưng Yên như sau:

3. Giao cho ông Lê Ngọc T2 và bà Doãn Thị V diện tích 621,2 m2 thửa đất số 117, tờ bản đồ số 15, bản đồ 299 lập năm 1981 thôn Đ, xã Đ1, huyện P đứng tên cụ Lê Ngọc U.

4. Giao cho chị Lê Thị Thanh X, anh Lê Ngọc T1, bà Bùi Thị P (tên gọi khác: Bùi Thị Hương P) diện tích 369m2 (trong đó có 174,2m2 đất ao) tại thửa đất số 117, tờ bản đồ số 15, bản đồ 299 lập năm 1981 thôn Đ, xã Đ1, huyện P, đứng tên cụ Lê Ngọc U, cùng tài sản trên đất là 01 nhà xây cấp bốn lợp tôn, 01 kho lán, 01 chuồng chăn nuôi, tường bao phía tây trên diện tích đất được giao. Bà Bùi Thị P quản lý cả phần tài sản của chị Lê Thị Thanh X và anh Lê Ngọc T1 (việc giao đất, tài sản, kích thước có sơ đồ cụ thể kèm theo).

5. Bà Bùi Thị P (tên gọi khác: Bùi Thị Hương P) phải thanh toán trả lại cho ông Lê Ngọc T2 và bà Doãn Thị V giá trị công trình trên đất được giao số tiền là 47.068.000 đồng (Bốn mươi bảy triệu không trăm sáu mươi tám nghìn đồng).

6. Buộc ông Lê Ngọc T2 và bà Doãn Thị V phải thanh toán trả cho bà Bùi Thị P, chị Lê Thị Thanh X và anh Lê Ngọc T1 giá trị di sản mà bà P, chị X và anh T1 được hưởng thừa kế của cụ Lê Ngọc U và cụ Bùi Thị T số tiền là 199.319.000 đồng (Một trăm chín mươi chín triệu ba trăm mười chín nghìn đồng).

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí và trách nhiệm do chậm thi hành án.

Ngày 25-10-2017, ông Lê Ngọc T2 có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên.

Tại Quyết định số 07/QĐKNGĐT-VC1-DS ngày 28-3-2017, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Hà Nội kháng nghị đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 25/2017/DS-PT ngày 28-9-2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Hưng Yên, đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội xét xử giám đốc thẩm, hủy Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2015/DS-ST ngày 31-3-2015 của Tòa án nhân dân huyện Phù Cừ, tỉnh Hưng Yên; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Phù Cừ, tỉnh Hưng Yên xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Hà Nội bổ sung kháng nghị về phần án phí, đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Hà Nội, hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2015/DS-ST ngày 31-3-2015 của Tòa án nhân dân huyện Phù Cừ, tỉnh Hưng Yên và với Bản án dân sự phúc thẩm số 25/2017/DS-PT ngày 28-9-2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Hưng Yên; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Phù Cừ, tỉnh Hưng Yên xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Căn cứ lời khai của các bên đương sự đều thừa nhận diện tích đất thuộc thừa số 31 (diện tích đất thực tế là 990,2m2), tờ bản đồ số 269 tại thôn Đ, xã Đ1, huyện P, tỉnh Hưng Yên có nguồn gốc do Ủy ban nhân dân xã Đ1 cấp cho cụ Lê Ngọc U từ năm 1973. Thửa đất này hiện do ông Lê Ngọc T2 đang quản lý, sử dụng (BL 181,184) và ông T2 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

[2] Bà P (là con dâu của cụ Lê Ngọc U cho rằng) sau Khi cụ U được cấp đất, vợ chồng cụ U cùng ông Lê Ngọc H (là con của cụ U và là chồng của bà) đã mang vật liệu xây dựng từ Lạng Sơn về xây dựng nhà cùng các công trình trên đất. Vợ chồng cụ U ở một thời gian ngắn thì chuyển lên Lạng Sơn ở cùng với vợ chồng bà, cho gia đình cụ C1 (là em cụ U) mượn nhà đất trên để cho ông T2 (là con cụ C1) ở. Trong Khi đó, ông T2 và cụ S (là vợ của cụ C1) không thừa nhận mượn nhà, đất của cụ U mà cho rằng do gia đình cụ C1 đông con, chưa có ai lập gia đình, chưa đủ điêu kiện cấp đất giãn dân nên nhờ cụ U đứng đơn xin cấp đất hộ cho gia đình cụ C1, cụ C1 là người trực tiếp nhận đất và cho vợ chồng ông T2 ở; đồng thời xuất trình xác nhận của những người nhận vượt đất, xây nhà và các công trình trên đất của ông T2 để chứng minh. Căn cứ vào bản xác nhận của những người làm chứng, biên bản thẩm định gạch nhà của ông T2 với gạch do bà P mang từ Lạng Sơn về để đối chiếu có cơ sở xác định nhà và các tài sản trên đất là của gia đình ông T2 tạo lập.

[3] Đối với diện tích đất tranh chấp thấy rằng: Bà P và ông T2 đều không đưa ra được các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp đối với diện tích đất tranh chấp. Tuy nhiên, căn cứ vào lời khai của các bên đương sự, biên bản xác minh tại Ủy ban nhân dân xã Đ1 (BL253), ông Tạ Quang H (là cán bộ địa chính Hợp tác xã Đ1 năm 1960-1978) có cơ sở xác định năm 1973 cụ Lê Ngọc U (là anh cụ Lê Ngọc C1) công tác ở Lạng Sơn về quê xin đất giãn dân, được Ủy ban nhân dân xã Đ1 cấp đất cho cụ U. Tại biên bản xác minh với cán bộ địa chính xã Đ1 thể hiện cụ U đứng tên chủ sử dụng thửa đất tranh chấp trên Bản đồ giải thửa năm 1981 và Sổ mục kê năm 1982, ông Lê Ngọc T2 đứng tên chủ sử dụng Bản đồ địa chính xã năm 1998 và sổ mục kê năm 1998 (BL37). Theo biên bản xác minh tại Ủy ban nhân dân xã Đ1 thì nguồn gốc đất ông T đang quản lý, sử dụng là do Ủy ban nhân dân xã Đ1 cấp năm 1973 đứng tên cụ U, việc cụ U đứng tên xin đất cho mình hay xin hộ cụ C1 thì địa phương không năm được, xã không có tài liệu liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng thực tế gia đình cụ U và ông H (con của cụ U) không sinh sống tại đất này mà gia đình ông T2 quản lý, sử dụng từ năm 1975 đến nay và nộp thuế nhà đất (BL253). Ông Tạ Quang H là người giao đất cho cụ U cũng xác nhận cụ U không sử dụng mà do ông T2 sử dụng, sau đó một thời gian cụ U lại xin mảnh đất khác vì mảnh xin trước đây ông T2 đã sử dụng và Hợp tác xã lại cấp cho cụ U thửa đất thứ 2 (hiện ông B - em ông T2 đang sử dụng - BL262).

[4] Mặc dù cụ U là người được cấp đất, nhưng sau khi được cấp đất cụ U đã không sử dụng đất mà cho ông T2 sử dụng từ năm 1975 đến nay. Quá trình sử dụng đất, do đất cụ U được cấp là đất vũng nên gia đinh cụ C1 và ông T2 đã phải thuê người vượt lấp để tôn nền, xây dựng và sửa chữa nhà nhiều lần, cụ U và ông H đều biết việc vượt lấp, sửa chữa và xây dựng nhà nhưng không có tranh chấp. Ủy ban nhân dân xã Đ1 và những người làm chứng là những người sống ở địa phương đều xác định cụ U và ông H không về ở, không xây dựng nhà, thỉnh thoảng về chơi và ở nhà cụ C1 ở trong làng. Sau Khi vợ chồng cụ U chết, ông H là con duy nhất của cụ U cũng có bản cam kết xác nhận cụ U không về ở được nên giao lại quyền sử dụng thửa đất trên cho ông T2, gia đình không có ý kiến gì về thửa đất đó. Như vậy, cụ U là người được giao đất, nhưng cụ U không sử dụng mà cho ông T2 quản lý, sử dụng thửa đất này từ sau Khi cụ U được giao đất (năm 1974) đến nay. Quá trình sử dụng đất, ông T2 đã xây dựng nhà ở ổn định, đăng ký kê khai và nộp thuế quyền sử dụng đối với thửa đất này nên theo quy định của pháp luật đất đai thì ông T2 thuộc trường hợp được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc cụ U không sử dụng đất nhưng có tên trên Bản đồ giải thửa 299 và sổ mục kê năm 1982 là không chính xác và không phải là căn cứ để xác định cụ U là chủ sử dụng hợp pháp đối với thửa đất này. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chỉ căn cứ vào việc cụ U được cấp đất để xác định thửa đất tranh chấp là của vợ chồng cụ U để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và trích một phần công sức cho ông T2 là không đúng.

[5] Mặt khác, vụ án này là kiện đòi tài sản là nhà, đất và tiền bồi thường hỗ trợ Khi Nhà nước thu hồi đất nên thuộc trường hợp xác định án phí không có giá ngạch. Tòa án cấp phúc thẩm xác định án phí có giá ngạch là không đúng. Do đó, kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Hà Nội là có căn cứ chấp nhận. Tuy nhiên, xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm cũng có sai sót, nhưng những sai sót này có thể khắc phục được tại Tòa án cấp phúc thẩm nên không cần thiết phải hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm nhằm tránh tình trạng kéo dài việc giải quyết vụ án.

Bởi các lẽ trên, căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 337, khoản 3 Điều 343, khoản 1 Điều 345 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

QUYẾT ĐỊNH:

1. Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 25/2017/DS-PT ngày 28-9-2017 của Tòa án nhân dân tính Hưng Yên về vụ án “kiện đòi tài sản nhà, đất và tiền bồi thường hỗ trợ Khi Nhà nước thu hồi đất” giữa nguyên đơn là bà Bùi Thị P (tên gọi khác Bùi Thị Hương P), anh Lê Ngọc T1, chị Lê Thị Thanh X với bị đơn là ông Lê Ngọc T2; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cụ Vũ Thị S, bà Doãn Thị V, anh Lê Ngọc C2, chị Trần Thị N, chị Lê Thị D1 và chị Lê Thị D2.

2. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Hưng Yên xét xử phúc thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

NỘI DUNG ÁN LỆ

“[4] Mặc dù cụ U là người được cấp đất, nhưng sau khi được cấp đất cụ U đã không sử dụng đất mà cho ông T2 sử dụng từ năm 1975 đến nay. Quá trình sử dụng đất, do đất cụ U được cấp là đất vũng nên gia đình cụ C1 và ông T2 đã phải thuê người vượt lấp để tôn nền, xây dựng và sửa chữa nhà nhiều lần, cụ U và ông H đều biết việc vượt lấp, sửa chữa và xây dựng nhà nhưng không có tranh chấp. Ủy ban nhân dân xã Đ1 và những người làm chứng là những người sống ở địa phương đều xác định cụ U và ông H không về ở, không xây dựng nhà, thỉnh thoảng về chơi và ở nhà cụ C1 ở trong làng. Sau khi vợ chồng cụ U chết, ông H là con duy nhất của cụ U cũng có bản cam kết xác nhận cụ U không về ở được nên giao lại quyền sử dụng thửa đất trên cho ông T2, gia đình không có ý kiến gì về thửa đất đó. Như vậy, cụ U là người được giao đất, nhưng cụ U không sử dụng mà cho ông T2 quản lý, sử dụng thửa đất này từ sau Khi cụ U được giao đất (năm 1974) đến nay. Quá trình sử dụng đất, ông T2 đã xây dựng nhà ở ổn định, đăng ký kê khai và nộp thuế quyển sử dụng đối với thửa đất này nên theo quy định của pháp luật đất đai thì ông T2 thuộc trường hợp được xem xét cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất. Việc cụ U không sử dụng đất nhưng có tên trên Bản đồ giải thửa 299 và sổ mục kê năm 1982 là không chính xác và không phải là căn cứ để xác định cụ U là chủ sử dụng hợp pháp đối với thửa đất này. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chỉ căn cứ vào việc cụ U được cấp đất để xác định thửa đất tranh chấp là của vợ chồng cụ U để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và trích một phần công sức cho ông T2 là không đúng. ”

5.Tình huống và Giải đáp pháp lý của 13 án lệ về đất đai

STT

Án lệ

Tình huống

Giải đáp pháp lý

01

Án lệ số 04/2016/AL về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

Nhà đất là tài sản chung của vợ chồng. Khi thực hiện mua bán nhà đất thì hai bên lập hợp, không công chứng, chứng thực và trên hợp đồng chỉ có chữ ký của người chồng mà không có chữ ký của người vợ. Sau này, khởi kiện yêu cầu tuyên hủy hợp đồng mua bán vì thiếu chữ ký của người vợ.

Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.

02

Án lệ số 07/2016/AL về công nhận hợp đồng mua bán nhà trước ngày 01/7/1991

Hợp đồng mua bán nhà được lập thành văn bản trước ngày 01-7-1991, có chữ ký của bên bán, ghi rõ bên bán đã nhận đủ tiền, bên mua tuy chưa ký tên trên hợp đồng nhưng là người giữ hợp đồng và đã quản lý, sử dụng nhà ở ổn định trong thời gian dài mà bên bán không có tranh chấp đòi tiền mua nhà.

Trường hợp này, hợp đồng có giá trị xác định bên mua đã trả đủ tiền cho bên bán và ý chí của bên mua đồng ý với hợp đồng mua bán nhà đó, hợp đồng mua bán nhà được công nhận.

03

Án lệ số 11/2017/AL về công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc Sở hữu của bên thế chấp

Một bên thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nhưng trên đất còn có tài sản thuộc sở hữu của người khác; hình thức và nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật.

Trường hợp này, Tòa án phải xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật.

Bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất mà trên đất có nhà không thuộc sở hữu của người sử dụng đất.

Trường hợp này, khi giải quyết Tòa án phải dành cho chủ sở hữu nhà trên đất được quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nếu họ có nhu cầu.

04

Án lệ số 14/2017/AL về công nhận điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà điều kiện đó không được ghi trong hợp đồng

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ghi điều kiện tặng cho nhưng tại các văn bản, tài liệu khác có liên quan thể hiện các bên đã có thỏa thuận, thống nhất về điều kiện tặng cho và điều kiện tặng cho là hợp pháp.

Trường hợp này, Tòa án phải công nhận điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đó là hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện.

05

Án lệ số 15/2017/AL về công nhận thỏa thuận miệng của các đương sự trong việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

Các đương sự tự nguyện thỏa thuận miệng với nhau về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày 15-10-1993 (ngày Luật Đất đai (năm 1993) có hiệu lực thi hành); đã đăng ký, kê khai diện tích đất đã đổi và được ghi nhận tại sổ địa chính; đã trực tiếp canh tác, sử dụng ổn định, liên tục, lâu dài.

Trường hợp này, Tòa án phải công nhận thỏa thuận miệng của các đương sự về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó để xác định các đương sự có quyền sử dụng diện tích đất đã đổi.

06

Án lệ số 16/2017/AL về công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là di sản thừa kế do một trong các đồng thừa kế chuyển nhượng

Di sản thừa kế là bất động sản đã được một trong các đồng thừa kế chuyển nhượng. Các đồng thừa kế khác biết và không phản đối việc chuyển nhượng đó. Số tiền nhận chuyển nhượng đã được dùng để lo cuộc sống của các đồng thừa kế. Bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp này, Tòa án phải công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp pháp và diện tích đất đã chuyển nhượng không còn trong khối di sản để chia thừa kế mà thuộc quyền sử dụng của bên nhận chuyển nhượng.

07

Án lệ số 25/2018/AL về không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan

Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà có thỏa thuận trong một thời hạn nhất định bên nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc.

Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp này, phải xác định việc bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết là do khách quan và bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc.

08

Án lệ số 31/2020/AL về xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước theo Nghị định số 61/CP ngày 05-7-1994 của Chính phủ về quyền tài sản

Cá nhân thuộc diện được mua nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước theo Nghị định số 61/CP ngày 05-7-1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở mà khi còn sống, người đó chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà theo quy định của pháp luật.

Trường hợp này, phải xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước là quyền tài sản và được chuyển giao cho các thừa kế của người đó.

09

Án lệ số 32/2020/AL về trường hợp đất do cá nhân khai phá nhưng sau đó xuất cảnh định cư ở nước ngoài và người khác đã quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài

Đất có nguồn gốc là do cá nhân khai phá nhưng sau đó xuất cảnh định cư ở nước ngoài và người khác đã quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài. Trong quá trình sử dụng đất, người này đã tôn tạo đất, xây dựng nhà ổn định, đăng ký kê khai và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp này, phải xác định cá nhân khai phá đất không còn quyền sử dụng đất hợp pháp nên việc yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất là không có cơ sở để chấp nhận.

10

Án lệ số 33/2020/AL về trường hợp cá nhân được Nhà nước giao đất nhưng không sử dụng mà để người khác quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài

Cá nhân được Nhà nước cấp đất nhưng không sử dụng mà để người khác quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài từ khi được giao đất. Trong quá trình sử dụng đất, người này đã tôn tạo đất, xây dựng nhà ở ổn định, đăng ký kê khai quyền sử dụng đất mà người được cấp đất không có ý kiến gì.

Trường hợp này, Tòa án không chấp nhận yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất.

11

Án lệ số 34/2020/AL về quyền lập di chúc định đoạt giá trị bồi thường về đất trong trường hợp đất bị Nhà nước thu hồi có bồi thường

Quyền sử dụng đất do cá nhân tạo lập hợp pháp mà khi người đó còn sống, Nhà nước đã có quyết định thu hồi đất và việc thu hồi đất đó thuộc trường hợp được bồi thường.

Trường hợp này, phải xác định giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi được bảo đảm bằng giá trị bồi thường nên người có đất bị thu hồi có quyền lập di chúc định đoạt giá trị bồi thường đó.

12

Án lệ số 35/2020/AL về người Việt Nam trước khi định cư ở nước ngoài giao lại đất nông nghiệp cho người ở trong nước sử dụng

Người Việt Nam trước khi đi định cư ở nước ngoài đã giao lại đất nông nghiệp cho người ở trong nước sử dụng; người ở trong nước đã sử dụng đất đó ổn định, lâu dài và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp này, phải xác định người ở trong nước có quyền sử dụng đất hợp pháp, Tòa án không chấp nhận yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất.

13

Án lệ số 36/2020/AL về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tuân thủ quy định của pháp luật nhưng sau đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ do sai sót về diện tích đất và trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc thu hồi, hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không làm mất đi quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất.

Trường hợp này, phải xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.

>> Xem thêm:  Thủ tục bảo lãnh sang Đức làm việc ? Thủ tục bảo lãnh vợ qua Đức cần giấy tờ gì ?