1. Tranh chấp đất đai trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

Thưa luật sư, tôi xin hỏi:

Năm 2006, gia đình em có bán một thửa đất 61,5m2 cho một cô hàng xóm. Sau đó, đến năm 2011 người này có làm bản cam kết là với số diện tích đất thừa (9,7m2) sẽ trả tiền cho nhà em và nếu bán thì có trách nhiệm với nhà em để người này được làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Sau đó người này làm được cấp GCNQSDĐ với diện tích đất trên 71,2m2. Khi có sổ chị này bán số đất trên cho anh X. Gia đình em thấy vậy nên đã đi kiện để anh X không làm được nhà (do chị hàng xóm chưa trả tiền theo thỏa thuận với gia đình em về số đất thừa). Nhưng anh X đã viết cam kết với gia đình em là sau khi làm xong nhà sẽ giải quyết số đất thừa với gia đình em và người bán đất cho anh X. Nhưng cho đến nay, gia đình anh X và chị hàng xóm vẫn chưa trả gia đình em số tiền tương ứng diện tích đất thừa.

Theo em biết, anh X đã có GCNQSDĐ với diện tích đất 71,2m2. Gia đình em xin luật sư tư vấn với nội dung trên gia đình em phải làm gì để được bồi thường số đất trên? Chị hàng xóm và anh X có phạm tội lừa đảo chiếm đoạt với số đất thừa kia không? Em sẽ gửi đơn đến cơ quan nào để được giải quyết ạ?
Mong luật sư tư vấn cho gia đình em cách giải quyết!

Hướng dẫn thủ tục và quy trình giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật đất đai mới ?

Trả lời:

Trong trường hợp này cần xem xét giá trị bản cam kết trả tiền cho số đất thừa giữa gia đình chị với chị hàng xóm có giá trị như nào? Vì bản chất thỏa thuận này cũng chính là thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích 9,7m2. Mà theo quy định tại Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai."

Trong trường hợp bản cam kết này không được công chứng, đăng kí tại Văn phòng đăng kí đất đai hoặc UBND cấp xã thì sẽ không có giá trị pháp lý, do đó việc chị hàng xóm xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với cả phần đất thừa là sai quy định pháp luật. Và theo điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp Nhà nước thu hồi GCNQSDĐ:

"Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai."

Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.

Trong trường hợp này, gia đình bạn có thể gửi đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đến UBND cấp xã nhờ giải quyết, trường hợp hòa giải không thành có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ trái thẩm quyền đối với phần đất thừa 9,7m2 đó. Khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định những tranh chấp về dân sự, cụ thể là tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Còn đối với thắc mắc của bạn về việc chị hàng xóm và anh X có thể bị khởi kiện về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, theo quy đinh tại Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2017 quy định:

Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ.

Lừa đảo chiếm đoạt tài sản được hiểu là hành vi dùng thủ đoạn gian dối làm cho chủ sở hữu, người quản lý tài sản tin nhầm giao tài sản cho người phạm tội để chiếm đoạt tài sản đó. Về khách quan, phải có hành vi dùng thủ đoạn gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản, dùng thủ đoạn gian dối là đưa ra thông tin giả (không đúng sự thật) nhưng làm cho người khác tin đó là thật và giao tài sản cho người phạm tội. Việc đưa ra thông tin giả có thể bằng nhiều hình thức khác như giả vờ vay, mượn, thuê để chiếm đoạt tài sản. Về mặt chủ quan, lỗi của người phạm tội là lỗi cố ý. Khách thể là quyền sở hữu tài sản của người khác. Chủ thể là bất cứ người nào có năng lực trách nhiệm hình sự.

Trong trường hợp này, việc lập bản cam kết giữa gia đình chị với chị hàng xóm và anh X không có thủ đoạn lừa dối mà các bên hoàn toàn tự nguyện làm cam kết và cam kết không có giá trị pháp lý vì các bên không tuân thủ hình thức pháp luật quy định nên không có giá trị pháp lý và không thể kiện về tội lừ đảo chiếm đoạt tài sản.

>> Xem thêm:  Mẫu đơn cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới 2020

2. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Thưa luật sư, Tôi là thương binh hạng 3/4, Hộ khẩu tại phường Thới Bình, Quận Ninh Kiều, TP Cần thơ chưa có nhà tình nghĩa. Khi lập gia đình tôi đã tiết kiệm được một số tiền và phần vay mượn để mua một miếng đất vườn đã chuyển nhượng qua một chủ nhưng không làm giấy tờ được. Vì có nhu cầu gấp nên tôi tiếp tục cất nhà lên để nuôi gia đình . Hiện tại địa phương chưa nói gì về miếng đất đó ( chưa nói đến nhà Tình Nghĩa) tôi đang cần chủ quyền đất, làm hộ khẩu và các câu chuyện khác kèm theo .... nhưng vẫn chưa xong.
Vậy tôi phải làm gì khi Đảng và Nhà nước kêu gọi chăm sóc người có công ?

Đất thuê có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:

Dựa theo câu hỏi mà bác đưa ra chúng tôi xin tách ra hai vấn đề để giải quyết như sau:

Vấn đề 1: Chế độ hỗ trợ cho người có công với cách mạng về nhà ở.

Căn cứ vào Quyết định số 22/2013/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ : Hỗ trợ người có công với cách mạng về nhà ở thì để có sự hỗ trợ về nhà ở thì hộ gia đình bác được hỗ trợ theo quy định tại Quyết định này phải có đủ các điều kiện sau: Thứ nhất, là hộ gia đình có người có công với cách mạng đã được cơ quan có thẩm quyền công nhận; thứ hai: Hộ đang ở nhà tạm hoặc nhà ở bị hư hỏng nặng (kể cả các hộ đã được hỗ trợ theo các chính sách khác trước đây). NHư vậy bác cần xem xét kĩ tình trạng của ngôi nhà xem có thỏa mãn điều kiện không, sau đó bác nộp đơn lên chính quyền địa phương để được hưởng chính sách ưu đãi đối với người có công với cách mạng. Nhà nước sẽ xem xét tình hình thực tế về chỗ ở, sinh hoạt của gia đình để có chính sách phù hợp và có thể sẽ xây dựng nhà tình nghĩa cho hộ gia đình bác khi có đủ căn cứ.

Vấn đề 2: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.

Câu hỏi bác đưa ra cho chúng tôi là có tiết kiệm được tiền, mua đất nhưng chưa làm giấy tờ được, hiện nay chưa làm giấy tờ được, chính quyền địa phương không nói gì về miếng đất đó. Thưa bác, tuy bác là thương binh 3/4 thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất phải tuân theo quy định của Luật đất đai năm 2013. Xét tình huống trên chúng tôi thấy bác có đề cập đến vấn đề là mua đất nhưng lại không làm giấy tờ được".Không làm giấy tờ được" ở đây có thể chia làm 2 trường hợp: một là bác nhận chuyển nhượng đất mà có giấy tờ về chuyển nhượng thì căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ áp dụng quy định tại ĐIều 100 Luật đất đai năm 2013 , Khoản 2. Điều 100 đã quy định:

" Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất."

Như vậy lúc mua đất bác chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nhưng thỏa mãn đầy đủ điều kiện quy điịnh tại điều 100 thì bác nộp đơn yêu cầu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.

Hai là lúc chuyển nhượng đất giữa bác và người bán không có bất kì một giấy tờ nào chứng minh như giấy chuyển nhượng thì sẽ áp dụng quy định tại ĐIều 101 Luật đất đai năm 2013. để được cấp sổ đỏ.

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này. "

Như vậy nếu bác thỏa mãn các điều kiện quy đinh tại Điều 100 hay Điều 101 trên thì bác nộp đơn yêu cầu cấp sổ đỏ cho mình.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Đính chính lại thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào ?

3. Tư vấn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Xin chào quý công ty, Tôi có một việc rất mong được quý công ty tư vấn như sau: Gia đình tôi có mua 1 mảnh đất từ năm 1996, đất đó là của Phường bán cho dân sử dụng. Khi đó nộp tiền mua đất gia đình tôi không nộp trực tiếp cho phường mà thông qua Trưởng khu và trưởng khu đã nộp cho Phường.

Tuy đã có quyết định cấp đất nhưng do những năm đó không có biên lai thu tiền nên vào năm 2005 khi phường gọi ra kê khai để cấp sổ đỏ thì đến nay vẫn chưa được cấp( do thiếu biên lai). Và Thành phố Hải Dương vẫn chưa có hướng giải quyết cho chúng tôi. Trên cùng đường đó có nhiều nhà cũng đang trong tình trạng tương tự. Vậy trong trường hợp này chúng tôi phải giải quyết thế nào để được cấp sổ đỏ và phải làm đơn như thế nào để gửi lên cấp Phường và cấp Thành phố. Nếu có bạn có thể gửi cho tôi xin mẫu đơn được không? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi:L.Đ

Tư vấn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Luật sư tư vấn trực tuyến về cấp sổ đỏ, gọi:1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tới công ty luật Minh Khuê,với thông tin câu hỏi bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn như sau:

* Theo quy định tại khoản 2 điều 101 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Cụ thể điều này được quy định tại khoản 2 điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số diều của luật đất đai :

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

b) Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;


Việc sử dụng đất ổn định được quy định cụ thể tại khoản 1 điều 21 nghị định 43/2014/NĐ-CP :

“1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Căn cứ vào các quy định trên thì diện tích đất nhà bạn mua từ phường không có hóa đơn mua bán không có một loại giấy tờ gì về quyền sử dụng đất nhưng đã sử dụng ổn định từ trước ngày 1 tháng 7 năm 2004 không vi phạm pháp luật không có tranh chấp thì sẽ được ủy ban nhân dân xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị,quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

* Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bạn cần thực hiện theo thủ tục sau đây:

Căn cứ Điều 70 Luật đất đai 2013; Điều 8 Thông tư số 24/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Bạn cần phải chuẩn bị:

- Một bộ hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).

+ Giaý xác nhận của ủy ban nhân dân xã theo quy định tại khoản 2 Điều 101 của Luật Đất đai và khoản 2 điều 20 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất.

+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều Luật Đất đai (đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

+ Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB).

+ Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ).

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ

- Thời gian thực hiện: Không quá 30 (ba mươi) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã (15 ngày).

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và môi trường của UBND cấp huyện.

- Phí, lệ phí:

+ Trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất: 25.000đồng/giấy.

+ Trường hợp có tài sản gắn liền với đất: 100.000đồng/giấy.

- Lưu ý:

+ Đối với đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK) được ban hành kèm theo tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

+ Đối với tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB); Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ ) được ban hành kèm theo tại Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính.

Theo đó, bạn có thể tham khảo 2 thông tư trên để có được mẫu đơn theo đúng quy định của pháp luật. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ đỏ thì cần những thủ tục gì ?

4. Cách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ di sản thừa kế ?

Xin chào luật sư, Tôi xin nhờ luật sư giúp vụ việc như sau: Nhà tôi đang làm sổ đỏ, trước kia nhà tôi chưa có sổ đỏ.ông tôi có 6 người con. Hai con trai là bố tôi và chú tôi, 3 bác gái và 1 cô.các bác đã đi lấy chồng riêng cô tôi thì lấy chồng rồi nhưng không đăng ký kết hôn và đã bỏ chồng.

Cô tôi về đòi đất,yêu cầu bố tôi và chú tôi mỗi người cho 2m, bố tồi đồng ý cho và cô tôi đã xây nhà ở, riêng chú tôi ko cho cô tôi nên cô tôi đã làm đơn kiện chú tôi vào xã nhưng chưa được giải quyết. Nhà tôi chưa có sổ đỏ.nay bố tôi đã mất, mẹ tôi muốn làm sổ tách luôn cho 2 anh e tôi. Thủ tục thì gần xong,còn thiếu biên bản họp gia đình là xong nhưng khi vào xã xin giấy bên địa chính nói đất nhà tôi tranh chấp ko làm sổ đc.mà bên gia đình tôi các bác kể cả chú tôi và cô tôi cũng đồng ý để nhà tôi làm sổ.

Vậy xin hỏi nhà tôi có phải đất tranh chấp và có làm được sổ không.nếu tranh chấp thì chỉ tranh chấp phần cô tôi và chú tôi phải không. Xin nhờ luật sư tư vấn giúp tôi để gia đình tôi làm sổ đỏ.

Cách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ di sản thừa kế ?

Luật sư tư vấn:

Vấn đề của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Như bạn trình bày: Thửa đất này là do Ông bạn để lại. Hiện nay thửa đất này chưa có sổ đỏ và có ba hộ đang sống trên thửa đất này là gia đình bạn( bố bạn đã mất) Cô bạn và chú bạn. Trên thực tế thì cũng đã có sự phân định rõ ràng ranh giời phần đất gia đình bạn vời phần đất của Cô bạn và Chú bạn.Riêng ranh giời đất đối với Cô và Chú bạn đang còn tranh chấp. Việc làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với phần đất gia đình bạn cũng được tất cả anh, em trong nhà đồng ý. Hiện tại là chỉ UBND xã chưa giải quyết bởi lý do là cho rằng đất đang còn tranh chấp.

Trước hết chúng ta xác định với giả thiết là Ông bạn đã mất thì đây là khối di sản do Ông bạn để lại cho các đồng thừa kế. Trong đó có hàng thừa kế thứ nhất là Bố bạn, Chú , 1 Cô, 3 Bác gái. Như bạn trình bày thì thửa đất này không có di chúc. Mà anh em trong nhà tự chia với nhau.

Pháp luật quy định như sau:

Căn cứ bộ luật dân sự 2015: Điều 656. Họp mặt những người thừa kế
1. Sau khi có thông báo về việc mở thừa kế …..những người thừa kế có thể họp mặt để thỏa thuận những việc sau đây:
b) Cách thức phân chia di sản.
2. Mọi thỏa thuận của những người thừa kế phải được lập thành văn bản.
Điều 657. Người phân chia di sản
2. Người phân chia di sản phải chia di sản theo ….đúng thỏa thuận của những người thừa kế theo pháp luật.

Căn cứ điều 101 Luật đất đai năm 2013 quy định: "Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Như vậy từ những căn cứ pháp lý nêu trên thì gia đình bạn muốn làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng phần đất này thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp và sử dụng đất ổn định.

Thứ nhất là về không có tranh chấp: Bạn nên tổ chức một buổi họp mặt những người trong họ hàng bạn gồm: Gia đình bạn, chú, cô,3 bác gái và các hộ liền kề thửa đất của gia đình bạn đang sử dụng. Sau đó lập một biên bản với nội dung là nhất trí việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất của gia đình bạn cũng như không có tranh chấp gì. Biên bản họp phải xác đình rõ ràng địa điểm, đặc điểm, diện tích, giáp ranh. Cuối cùng tất cả những người trong buổi họp phải làm ký (nếu không biết ký thì điểm chỉ).

Thứ hai là việc sử dụng ổn định : căn cứ vào định nghĩa tại Khoản 1 điều 21 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai quy định:

“Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).”

Do đó bạn phải chứng minh được gia đình bạn đã sử dụng phần đất này liên tục vào một mục đích nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến nay. Việc xác định mốc để tính bằng cách dựa vào các giấy tờ để bạn có thể xác định như:

- Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

- Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

- Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

- Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

- Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

- Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

- Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

- Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

- Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

- Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký

Sau khi bạn đã có đủ các giấy tờ chứng minh hai vấn đề trên bạn lập thành hai bộ hồ sơ. Một bộ bạn gửi lên UBND xã để đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp. Sau khi có giấy xác nhận rồi thì bạn đưa bộ hồ sơ thứ hai lên phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê về "Hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ di sản thừa kế" . Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Tại sao ở Việt Nam sổ đỏ - không dễ để được cấp ?

5. Giải quyết yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất lấn, chiếm ?

Thưa Luật sư, Gia đình tôi có khai hoang 1 thửa đất từ năm 1980, sau đó trồng cây lâu năm (keo lá tràm) và cây ngắn ngày; từ đó đến nay vẫn trồng, hiện vẫn còn cây keo lá tràm. Mảnh đất hiện thuộc phường Mũi né, Phan Thiết, Bình Thuận.
Năm 2016 chúng tôi thuê đo đạc, lập hồ sơ địa chính thửa, hoàn thiện hồ sơ đất và nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai Phan Thiết. Khi gửi về phường Mũi Né xác minh nguồn gốc đất thì được xác định là đất thuộc rừng sản xuất (rừng trồng) do Ban quản lý rừng Hồng Phú quản lý nên Văn phòng đăng ký đất đai không cấp GCNQSDĐ. Qua tìm hiểu văn bản đất đai, tại điểm c, khoản 2, điều 22 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định việc cấp GCNQSDĐ đối với đất rừng sản xuất như sau: “2.Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp thì thực hiện xử lý theo quy định như sau:
c)Trường hợp lấn, chiếm đất và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở và không thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.Trường hợp lấn, chiếm đất kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và hiện nay diện tích đất này vẫn được xác định giao cho nông trường, lâm trường quản lý, sử dụng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thu hồi đất lấn, chiếm để trả lại cho nông trường, lâm trường.”
Vậy:
1.Việc không cấp GCNQSDĐ cho gia đình tôi của Văn phòng đăng ký đất đai Phan Thiết có đúng pháp luật không?
2.Nếu không cấp GCNQSDĐ cho tôi thì gia đình tôi có được đền bù, hỗ trợ chi phí khai hoang không?Nếu có liên hệ với cơ quan nào của tỉnh Bình Thuận?
3.Gia đình tôi có được nhận giao khoán trồng rừng sản xuất không?
Nếu có thể hoặc cần khiếu nại thì gia đình phải khiếu nại ở cơ quan nào của Thành phố Phan thiết, của tỉnh Bình thuận và cơ sở pháp luật để khiếu nại là gì?
Xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

1. Tại điểm c, Khoản 2, Điều 22 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“2.Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp thì thực hiện xử lý theo quy định như sau: c)Trường hợp lấn, chiếm đất và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở và không thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.Trường hợp lấn, chiếm đất kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và hiện nay diện tích đất này vẫn được xác định giao cho nông trường, lâm trường quản lý, sử dụng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thu hồi đất lấn, chiếm để trả lại cho nông trường, lâm trường.”

Như vậy tùy thuộc vào việc quy hoạch sử dụng đất ở địa phương bạn mà gia đình bạn có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay không. Nếu trong diện quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì đất mà bạn đang sử dụng vẫn bị thu hồi. Do đó, chưa thể kết luận ngay là việc không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn của Văn phòng đăng ký đất đai Phan Thiết có đúng pháp luật hay không được.

2. Theo Luật đất đai số năm 2013 gia đình bạn thuộc trường hợp khoản e Điều 64. Do đó, nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất quy định tại khoản 3 Điều 82.

“Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm

Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất
Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:
3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

Như vậy nếu bị thu hồi đất gia đình bạn sẽ không được bồi thường. Xem thêm: Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê về "Giải quyết yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất lấn, chiếm ?" . Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Thắc mắc liên quan đến quyền sử dụng đất khi trẻ mới 7 tuổi ?

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Có thể nhận chuyển nhượng mảnh đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không ?