Quy định về mối quan hệ giữa hợp đồng bảo đảm và hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm

1.Đăng ký thế chấp đúng pháp luật, nhưng lại bị Toà án tuyên vô hiệu một cách vô lý

Khá nhiều tình huốhg đã, đang và sẽ dẫn đến việc hợp đồng thế chấp tài sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp và đã được công chứng, đăng ký thế chấp đúng pháp luật, nhưng lại bị Toà án tuyên vô hiệu một cách vô lý, trái với ý chí thỏa thuận tự nguyện của các bên và gây rủi ro rất lớn cho bên nhận bảo đảm như sau:

Do nhà đất là sở hữu của bên thế chấp, nhưng không có đầy đủ giấy tờ sở hữu theo đúng quy định, dẫn đến cũng không làm được đầy đủ thủ tục pháp lý.

Ví dụ, năm 1997, Ngân hàng H cho ông Vũ Trung Đ vay 600 triệu đồng. Tài sản thế chấp là căn nhà 3 tầng ở phố Đông Tốc, quận Đống Đa, Hà Nội của ông Vũ Thế K và bà Nguyễn Thị Thu H. Sau khi người vay không còn khả năng trả nợ, Ngân hàng khỗi kiện yêu cầu phát mại tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Toà sơ thẩm công nhận hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp là hợp pháp. Tuy nhiên, Bản án số 132/2006/KTPT ngày 05/7/2006 của Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao (nay là Toà án nhân dân cấp cao) tại Hà Nội, đã cho rằng hợp đồng thế chấp không hợp pháp, do vậy, không phát mại xử lý được tài sản thế chấp. Hậu quả là Ngân hàng H không thu được khoản nợ cả gốc và lãi gần 1,2 tỷ đồng. Ngân hàng không thể thực hiện được thủ tục thế chấp theo cách nào khác;

Hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu trong trường hợp một người đại diện cho hai bên vay vốn và bên thế chấp ký hợp đồng thế chấp với ngân hàng, dù không hề xảy ra việc xung đột lợi ích và không vi phạm vào các yếu tố dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu;

Hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu, do không đủ số thành viên hộ gia đình ký hợp đồng thế chấp tài sản liên quan đến hộ gia đình, cho dù hợp đồng đã được công chứng và đăng ký thế chấp hợp pháp, hợp lệ. Lý do có thể là không thể nào xác định được chính xác số thành viên của hộ gia đình. Hay tài sản hoàn toàn không phải là của hộ gia đình (như nhà ở hay quyền sử dụng đất mua đấu giá, nhận chuyển nhượng, được tặng cho, thừa kế một hoặc hai vợ chồng), nhưng do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn ghi cấp cho hộ gia đình;

Hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu, do hiểu sai quy định của pháp luật. Đó là việc không thừa nhận hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm nghĩa vụ cho người thứ ba là đúng quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, mà lại yêu cầu sai luật, phải ghi là hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nói riêng, bằng bất động sản nói chung;

Hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu, do không thừa nhận giá trị của một hợp đồng thế chấp để bảo đảm cho các khoản vay khác nhau theo hợp đồng tín dụng hạn mức. Ví dụ như một số vụ án đòi nợ của Vietinbank và Vietcombank được xét xử tại Toà án nhân dân hai tỉnh .

Nghệ An và Hà Tĩnh trong nửa đầu năm 2016;

Hợp đồng thê chấp bị tuyên vô hiệu do tài sản thế chấp được mua bán, sang tên theo hợp đồng mua bán trước đó bị tuyên vô hiệu. Lý do là trước đó, đã mua bán bất hợp pháp (không làm đúng thủ tục và chưa sang tên) hay đã mua bán hợp pháp, nhưng bên mua chưa trả hết tiền mua nhà đất. Hậu quả pháp lý dẫn đến những khoản nợ hàng chục tỷ đồng đang từ có tài sản bảo đảm đầy đủ bỗng dưng trỏ thành mất trắng, không có khả năng thu hồi. Ví dụ như một Bản án phúc thẩm của Toà án nhân dân tĩnh B vào tháng 4/2016 tuyên hợp đồng thế chấp bảo đảm cho khoản vay 68 tỷ đồng tại Ngân hàng o vô hiệu.

Hợp đồng thế chấp bị vô hiệu do sai sót của cơ quan nhà nước. Các tổ chức tín dụng có thể gặp rủi ro vì lý do sai sót của các cơ quan chức năng cấp trùng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay ghi sai diện tích, vị trí đất, tên tuổi chủ sử dụng; xác nhận, đăng ký thế chấp cho người giao dịch hay Giấy chứng nhận giả mạo.

2. Ví dụ về giao dịch bảo đảm 

Ví dụ, năm 2010, Công ty cổ phần thương mại và sản xuất A vay 16 tỷ đồng của Ngân hàng thương mại cổ phần C, thế chấp bằng ba tài sản là 301m2 đất ỗ đứng tên ông Nguyên Năng B, 201m2 đất ở đứng tên anh Nguyễn Văn H và 166,9m2 đất ở đứng tên anh Nguyễn Năng Q tại thôn Y, xã D, huyện H, tỉnh H, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 1997 và năm 2007. Hợp đồng thế chấp đã được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định.

Khi xét xử vụ án vào năm 2016 và 2017, Toà án hai cấp sơ thẩm quận Hà Đông và cấp phúc thẩm thành phố Hà Nội đã tuyên hủy hợp đồng thế chấp tài sản giữa Ngân hàng C với anh Nguyễn Năng Q, vì lý do Giấy chứng nhận cấp cho anh Q bị cấp trùng lặp với đất của ông B. Như vậy là ngân hàng mất tài sản thế chấp;

Đó là nguy cơ Toà án tuyên các hợp đồng thế chấp quyền tài sản liên quan đến nhà ở là vô hiệu, do hai Bộ luật Dân sự năm 2005 và năm 2015 thì cho phép, nhưng Luật Nhà ỗ năm 2014 thì lại “cấm” bằng quy định ‘Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện theo quy định tại Luật này; các trường hợp thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định tại Luật này thì không có giá trị pháp lý”. Đồng thời, Luật Nhà ở năm 2014 không có quy định về việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ dự án hoặc hợp đồng mua bán nhà

3. Đăng ký biện pháp bảo đảm

Theo quy định tại Điều 22 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP, Hợp đồng bảo đảm được công chứng, chứng thực theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan hoặc theo yêu cầu thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng, chứng thực. Hợp đồng bảo đảm không thuộc trường hợp trên thì có hiệu lực từ thời điểm do các bên thỏa thuận. Trường hợp không có thỏa thuận thì có hiệu lực từ thời điểm hợp đồng được giao kết.

Theo quy định tại Điều 298 Bộ luật Dân sự năm 2015 biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định. Trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm. Nội dung này được hướng dẫn cụ thể tại Điều 23 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP.

Đăng ký biện pháp bảo đảm được hướng dân cụ thể tại Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng 9 năm 2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm.

4.  Về áp dụng pháp luật và thỏa thuận về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

Trường hợp pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư, doanh nghiệp, chứng khoán, bảo hiểm, ngân hàng, tài nguyên thiên nhiên, thủy sản, lâm nghiệp, hàng không, hàng hải, sở hữu trí tuệ, khoa học và công nghệ hoặc lĩnh vực khác có quy định đặc thù về tài sản bảo đảm, xác lập, thực hiện biện pháp bảo đảm hoặc xử lý tài sản bảo đảm thì Nghị định nêu rõ áp dụng quy định đặc thù đó. Trường hợp bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm hoặc người có nghĩa vụ được bảo đảm bị tuyên bố phá sản thì việc thực hiện nghĩa vụ về tài sản, xử lý khoản nợ có bảo đảm và các biện pháp bảo toàn tài sản áp dụng theo quy định của pháp luật về phá sản.

Trường hợp các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thỏa thuận khác với quy định tại Nghị định này mà phù hợp với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, không vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, không vi phạm giới hạn việc thực hiện quyền dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên.

Trường hợp chủ sở hữu tài sản và bên nhận bảo đảm thỏa thuận dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác thì áp dụng quy định về cầm cố tài sản, thế chấp tài sản.

Trường hợp thỏa thuận có nội dung về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng các bên không xác định rõ hoặc xác định không chính xác tên biện pháp bảo đảm mà nội dung thỏa thuận phù hợp với biện pháp bảo đảm quy định tại Bộ luật Dân sự thì áp dụng quy định về biện pháp bảo đảm tương ứng với nội dung thỏa thuận này.

5. Quy định về mối quan hệ giữa hợp đồng bảo đảm và hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm như sau

Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định về mốỉ quan hệ giữa hợp đồng bảo đảm và hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm như sau:

Hợp đồng bảo đảm bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm.

Trường hợp hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì giải quyết như sau:

- Các bên chưa thực hiện hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì hợp đồng bảo đảm chấm dứt;

- Các bên đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì hợp đồng bảo đảm không chấm dứt. Bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ hoàn trả của bên có nghĩa vụ đốì vổi mình.

Quan hệ giữa hợp đồng chính với hợp đồng bảo đảm cũng tương tự như hợp đồng và điều khoản trọng tài thương mại: dù hợp đồng có vô hiệu, thì thỏa thuận về trọng tài ở trong hoặc ngoài hợp đồng vẫn giữ nguyên giá trị và ngược lại thỏa thuận về trọng tài dù có vô hiệu thì cũng không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng thương mại.

Pháp luật quy định về xử lý hợp đồng bảo đảm vô hiệu từng phần như sau:

Trường hợp một phần nội dung hợp đồng bảo đảm bị tuyên bố vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan thì nghĩa vụ được bảo đảm thực hiện theo phần nội dung này trỏ thành nghĩa vụ không có bảo đảm, bao gồm:

- Phần nội dung của hợp đồng thuộc quyền của người không tham gia hợp đồng bảo đảm trong trường hợp tài sản dùng để bảo đảm thuộc sở hữu chung, trừ trường hợp quy định tại Điều 27 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP;

- Phần nội dung của hợp đồng liên quan đến một hoặc một số người không có năng lực pháp luật dân sự hoặc năng lực hành vi dân sự phù hợp với hợp đồng bảo đảm trong trường hợp bên bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm gồm nhiều người;

- Phần nội dung của hợp đồng liên quan đến một hoặc một số tài sản không đủ điều kiện để dùng bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ trong trường hợp một nghĩa vụ được bảo đảm thực hiện bằng nhiều tài sản;

- Phần nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội hoặc giới hạn thực hiện quyền theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan trong trường hợp các phần nội dung khác của hợp đồng bảo đảm không vi phạm;

- Nội dung khác theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.

Các trường hợp một nghĩa vụ được nhiều người cùng bảo lãnh mà chỉ có một, một số người cùng bảo lãnh phần nội dung hợp đồng bảo đảm bị tuyên bố vô hiệu thì việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thuộc phần nội dung hợp đồng bảo đảm này được giải quyết như sau:

- Khi nhiều người cùng bảo lãnh một nghĩa vụ thì phải liên đối thực hiện việc bảo lãnh, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định bảo lãnh theo các phần độc lập; bên có quyền có thể yêu cầu bất cứ ai trong số những người bảo lãnh liên đối phải thực hiện toàn bộ nghĩa vụ;

- Khi một người trong số những người bảo lãnh liên đói đã thực hiện toàn bộ nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh thì có quyền yêu cầu những người bảo lãnh còn lại phải thực hiện phần nghĩa vụ của họ đối với mình;

Trường hợp một nghĩa vụ được bảo đảm thực hiện bằng nhiều tài sản mà chỉ có một, một số tài sản bảo đảm thuộc phần nội dung hợp đồng bảo đảm bị tuyên bô' vô hiệu thì phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của từng tài sản trong số các tài sản bảo đảm được xác định theo thỏa thuận của bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm. Trường hợp không có thỏa thuận thì bất kỳ tài sản nào trong số đó được dùng để bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ.

Bộ luật Dân sự năm 2005 không có quy định nào khẳng định việc không công chứng hay không đăng ký giao dịch bảo đảm thì hợp đồng bị vô hiệu. Chẳng hạn, quy định “hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định”; “hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” và “trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị phốp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký”.

Do đó, đòi hỏi pháp lý đúng đắn nhất phải là hợp đồng không công chứng cũng không bị vô hiệu và không đăng ký giao dịch bảo đảm thì cũng không bị vô hiệu, mà chỉ không có giá trị pháp lý với người thứ ba (vẫn có hiệu lực đôi với các bên tham gia giao dịch).

Tuy nhiên, thực tế xét xử, các hợp đồng bắt buộc phải công chứng và bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm hầu hết đều bị tuyên vô hiệu, nếu như không thực hiện một trong hai thủ tục này. Đó là một tồn tại pháp lý đáng tiếc, dẫn đến thủ tục công chứng và đăng ký thế chấp đã phủ nhận nguyên tắc quan trọng nhất trong giao dịch dân sự là sự tự nguyện ý chí và tự do thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch. Hay nói cách khác, đã nhầm lẫn khi coi thủ tục hành chính mới có ý nghĩa và giá trị quyết định đối với giao dịch dân sự nói chung và giao dịch bảo đảm nói riêng.